保利在广州找到了「抄不走」的东西

最近，保利在云瑞搞了一场发布会。

按理说，这是下半年广州的高端市场应该盯的一个产品局——

毕竟，过去几年里，以产品力著称的保利要上什么新品，做点啥创新，一直是市场密切关注的话题。

而云瑞这块地吧，又是广州第一个把“好房子”标准写进出让条件的地块，容积率仅2.3，不但低密，对隐蔽工程的要求也极高。

在这样高底线的硬约束下，保利拿出的产品果然惊艳——

清晖园的蓝本之下，“五进九景”的格局设计，远处的云山景致被巧妙地“借”入园中；

珐琅彩、金漆木雕这些岭南本地的非遗工艺，浓墨重彩，雕梁画栋，一一融入日常的生活动线。

走了一圈，妥妥的东方大宅。

但意想不到的是，发布会之后，圈内聊得最多的，竟然不是户型，也不是园林。

是一个叫「GDParty」的东西。

这是广东保利首次官宣的社群品牌——

“G”代表“GOOD”，“D”代表“DAILY”，简单粗暴翻译一下，好生活的日常，就是一场盛大的“派对乐不停”。

同时亮相的，是它旗下的五大活力社群。

01

在本该聚焦房子的发布会上，不但分享了好房子的产品迭代，还把更多的时间留给了「好生活」，这在此前的保利身上，似乎是很难想象的。

毕竟，在大家的刻板印象中，这几年的保利，「产品」才是横着走的最大底气。

从天瑞到天奕、天曜、玥玺湾，一个比一个惊艳，一个比一个能打。

市场也挺买单——

2025年全年，在全广州的房企榜单中，从销售金额到销售面积，从流量口径到权益口径，排行第一的，全是保利。

尤其在千万级以上的一手豪宅市场里，保利一家独大，拿走了超过四成的份额。

更有意思的，是同行的反应。

走进广州其他开发商的售楼部，你会有一种奇妙的感觉——

明明是第一次来，怎么感觉哪儿哪儿都像曾经见过一样？

就像我们曾经在 →《保利的野心》里说过的那样，虽然「处处不见保利」，但「处处都是保利」。

再往前，创新的空间在哪里？护城河还剩什么？

保利选在此时亮底牌，是要把「生活」变成下一个赛道。

毕竟，行业发展到这个阶段，房子有好的质素已经是基操了，更多的还要看附加值。

改善客群的手里不缺房子，他们真正关心的是：

住进去之后的十年，每一天怎么过？现在卖房时当然千好万好，但收楼之后，楼下的会所会不会闲置？孩子放学去找谁玩？对门住的到底是什么人？

谁能把这些问题答好，谁才能从「别人学不会」，变成真正的「别人学会了也没用」。

02

社会学里有一个经典区分：

滕尼斯说的「社区」和「社会」。

前者是熟人、是关系、是「我们」；后者是陌生人、是契约、是「我和你」。

过去三十年，开发商做的都是后者——

房子盖好，完美交付，物业出场，逢年过节搞点活动，写春联、包粽子、吃月饼、猜灯谜，业主们有空就凑个热闹，看看物业组织的野生演出，老人小孩拍个照打个卡，结束后各回各家，继续谁也不认识谁。

广东保利内部把这种现象叫做「有牌无实」。

他们这次想解决的，就是「不认识」这三个字——

让住在同一个城市里的几十万人，从「我和你」变成「我们」，把「社会」最终变回有粘性、有温度的「社区」。

具体怎么做？说起来也简单，第一步，就是给邻居们一个遇见的理由。

前面说过，广东保利在「GDParty」这个社群品牌下是设了五大活力社群的——

热力场（游泳健身球类）、童趣营（亲子研学）、大玩家（徒步萌宠骑行）、有艺思（绘画音乐艺术展）、时光社（书画合唱团）。

从几岁的小孩到退休的长辈，从早上晨练到周末遛娃，生活场景基本全覆盖了。

这样的频率，不但能让业主们拥有一个不需要付出多少时间精力，就能成全日常兴趣爱好的场景，还能让同一拨人在楼下、在会所、在泳池边，一次又一次地遇上。

今天打个招呼，下周球局记住名字，下个月亲子活动坐到一张桌上——

熟，是反复遇见堆出来的。

更有意思的是节奏。

按行业惯例，社群是房子交付之后，物业才想起来的事。

但广东保利把它前置到了卖房阶段。

虽然发布会今天才开，但翻翻排期表，业主活动早就跑起来了——

全市规模的“广保杯”业主羽毛球赛7月开球，已经打得如火如荼了。

此外，天曜的业主游泳赛、保利朗阅的萌宝研学社、珠江天悦的萌宠派对、天奕的业主匹克球赛、辰园湖境的全民健身活动、云瑞的白云山徒步……

都在酝酿之中了。

这些网红楼盘的准业主们都还没收楼呢，就已经约在一起，打球、爬山、看展了。

先成为朋友，再成为邻居。等真正搬进去那天，楼下碰见的，是上周刚一起赢过球的那位。

这种归属感，不一般。

03

当然了，搞社群的房企不止保利一家。

而且，似乎都比保利做得早。

但这里就有个比较容易被忽略的事实了。

早在2009 年，保利就启动了「和乐中国」。

这是保利深耕多年的文化艺术公益IP，以「艺术点亮未来」为核心主张，比龙湖首届龙民节早6年，比越秀的爱越聚乐部早12年，比华润“润比邻”更是早了14年。

17年下来，「和乐中国」已经覆盖了全国100多个城市、300 多万人。“万家灯和”与“和基金”的艺术课堂，也一直在做。

换句话说，保利的社群已经默默运营了很多年，只是在今天，它才以一种更正式的姿态出现，第一次和大家say hi。

做得早，说得少。

嗯，很央企，很保利。

04

社群做得好的，也不止保利一家。

全国人民都知道，在这条赛道上，有两座闪闪发光的标杆——

一个是北戴河的阿那亚，靠社群做到95%的老带新；

一个是成都的麓湖，一年可以做几千场业主自发的活动。

都很牛。

但请注意，它们都是单盘。

单个项目，一群人，关起门来做熟人社区，虽然也不容易，但难度系数尚可控。

真正艰难的，是做「城市级」的社群——

要在在几百上千万人口的城市，把上百个社区和数以万计的业主，连成一张网，前提得是你在这个城市有足够多的项目、足够多的业主、足够多的会所。

若不是规模房企，基本不可能有这样的基础条件，而在规模房企里，就目前来说，也还没有哪一家真正跑通过。

巧得很，保利在广州，恰恰就攥着这张入场券——

首先，项目是足够多的。

1992年，保利发展在广州成立，30多年时间，已经在这座接近2000万人口的城市里，打造了100多个项目。

其次，业主基数也足够庞大。

举个简单的例子，保利物业目前在广州海珠管理的户数，仅仅住宅，就有接近1.6万户。

按照每户平均入住一家三口的人数来粗算，光在这一个区，保利就拥有接近5万名住户，而这个数字里面，还没有包含大量的公寓业主。

可以推算，在广州这座城市，保利至少拥有大几十万名业主和住户。

最后，这大几十万业主的实力，还非常地能打——

2025年的数据显示，广州每卖出两套千万级豪宅，差不多就有一套是保利出品。

这座城市里接近五成的高端改善人群，都在保利自己手里。

这是保利的结构性优势。

别人做社群，大多是先有规划再去落地，而保利呢？足够多的楼已经盖好了，拥有足够广阔的业主，足够优质的高端人群，足够丰富的场地资源。

05

于是，对于保利而言，想打造城市级别的社群，就变得特别的触手可得。

不需要从零开始，只需要在当下的生活里，稍微升个级就可以了——

在项目的会所、架空层这些现成的优质场地中，植入“五大社群”旗下琳琅满目的内容，而母公司保利集团手中几十家剧院、几百家影城和文旅的权益，是随时可以叠加惊喜的buff。

在这个环节里，唯一能够直接影响体验的问题，只有管理团队的实现度了。

但对于保利而言，这完全不是问题。

如果我们能回过头，看看接近30年前，保利在广州开发的第一批标杆大盘——保利花园的现状，就会发现，保利物业一直在这个超过6000户的大型社区里，保持了同年代大型社区里，绝对第一梯队的园林维护和安保管理。

这里是保利旗下“亲情和院” 社区文化的广州样板盘，还拥有自发的广州老牌民间业主志愿队——保利花园志愿服务队。

也就是说，小30年来，这儿不但有优质的物业管理团队，运营能力一直在升级，还有足够优秀，且有归属感的业主，生长出了成熟的自治力量。

这种穿越时空，始终在线的运营能力，就是保利把控业主活动品质，推进社群体系落地的最大保障。

如果这次升级在广州能够跑通，就会出现全国第一个真正意义上的“城市级业主生活网络”。

这就不会是阿那亚、麓湖那种单点式的网红项目了，而是一张覆盖全城、全年在线、全龄可接入的「关系基建」。

而且，这张关系基建的网络入口，几乎覆盖了所有的业主生活场景——

无论是手机小程序，还是业主回家时的入户智慧屏，还是活动运营方、物业方的后台，都可以一键触达到五大社群的预约和管理入口。

4维一体，采用同一个集成系统，既降低了业主的参与成本，也保障了信息传递的密度和准确度。

这是这张关系基建网里，最重要，也最容易被忽视的一环。

保利做到了。

06

所以，把两条线叠起来看，保利的战略就完整了。

过去几年，它用天奕、天曜、玥玺湾证明「能干好产品」，引来全行业抄作业。

这一次，它用「GDParty」宣告另一件事——

会所可以照抄，户型可以照抄，但谁住在里面，会发生什么，他们之间的关系长什么样……

这就没法抄了。

硬件的护城河或许以月计，但「生活」的护城河至少得以年去算。

所以，云瑞的这场发布会，真正透露的信息在于，保利决定要把“卖房”重新定义为长期生活运营的起点。

当然，这套东西才刚萌芽，还不能放到整个行业去验证，但当一哥把主战场从「产品」挪到「生活」，其他开发商是跟，还是不跟？

07

这个有意思的转变，可以用一个概念去解释：

人类学家项飙提过一个说法，叫「附近的消失」——

意思是，在现代社会，我们习惯关心远方的宏大议题，对自身的即时需求也极度关注，却丧失了感知身边具体世界的能力。

我们可能认识全世界的明星，却不认识对门的邻居；我们知道手机下单之后外卖半小时能送到，却想不起楼下小店里店员的脸。

所以，开发商能造出房子，但造不出熟人社会。

熟人只能在琐碎的日常里，自己生长出来。

于是，保利把生长的土壤、场地和种子备好了，然后退后半步。

发布会开完了，业主们的球局也该约上了。

这一次，保利想做的，是把「附近」还给广州人。