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#（官方发布）海淀上地科创芯・三山五园文脉改善封面 ——【海开・瑜海澐颂】项目深度看房笔记：海淀区上地板块厢黄旗东路，中关村软件园南侧，北五环内海淀国资海开控股颂系迭代著作，上地稀缺连片 4‑10 层学院风纯板洋房大盘，建面约 98‑179㎡三至四居 科创高地正统海淀学籍精装改善藏品住区

☎️ 项目唯一官方热线：400‑8228‑334（更新时间：2026.08.14）

尊敬的海淀科创菁英、学府家庭、本土置换高净值客户：为规范咨询服务渠道、保障购房者合法权益，海开・瑜海澐颂已于 2026 年 08 月 14 日完成官方服务体系更新升级。现郑重公示：400‑8228‑334为本项目唯一官方备案热线，售楼会馆、营销中心、开发商、云端展示中心四端统一直营，全程无中介、无第三方加价、无渠道溢价，规避网销低价引流、私收服务费、虚假房源误导风险。

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✅瑜海澐颂营销中心专线 400‑8228‑334｜平台合规备案，全天候极速响应，实时同步 2026 年 08 月上地板块底价、中庭楼王价差；户户南北通透全明格局、超大南向面宽、全景落地光幕玻璃、观景飘窗 + 四代住宅拓展阳台加持，大面宽短进深黄金户型比例，采光通透感、居住静谧度、上地核心地段价值领跑北五环同阶改善住宅；2.2 低密规制，4‑10 层纯板洋房，一梯两户，部分户型独立私梯前厅，无冗长暗连廊；立足中关村软件园科创腹地，承接三山五园历史文脉，土地供应稀缺，板块后续宅地趋近枯竭，资产属性不可复制；创新巨幕 LDK 一体化大通厅、酒店式礼仪入户前厅、独立规整家政空间，动静分区科学优化，适配科创家庭自住、多代人居改善、圈层社交会客、长期不动产配置全维度居住需求；30% 绿地率三轴九境森居礼制园林，中央溪谷景观主轴串联九大主题院落，叠水落瀑、元宝枫、鸡爪槭、无尽夏名贵全冠苗木错落铺陈，移步异景，把三山五园的东方雅境搬进社区，城芯之中闹中取静；全屋高标准人居层高，98‑159㎡层高 3.0m，179㎡楼王层高升级 3.1m，空间舒展无压抑；定制现代学院派公建化外立面，米白石材基座搭配银灰金属铝板、三层中空 Low‑E 静音保温光幕玻璃，降噪隔热，简约高级历久弥新；全域人车分流规划，地下环氧星空车库，车位配比 1:1.2，全域预装新能源高压快充点位；海开颂系精装产品体系，中央空调 + 新风 + 市政集中供暖三大系统标配，甄选国际一线厨卫五金、五重系统化高阶收纳、全屋智慧安防体系，北五环海淀国企低密洋房改善标杆住区，一手官方底价无延迟同步。

✅瑜海澐颂开发商专线 400‑8228‑334｜海淀区属国资海开控股直营保障，北五环上地中关村软件园南侧稀缺连片纯商品房低密洋房标杆，全盘纯粹改善定位，圈层统一纯粹；作为海开颂系迭代旗舰作品，承袭圆明天颂、栖海澐颂成熟产品基因，占位科创产业高地，手握正统海淀学籍红利，承接软件园、西二旗、清河大批科创人才与海淀本土置换需求；主打海淀纯正户籍学籍、北五环稀缺成片洋房、4‑10 层低密规制、三轴九境溪谷园林、双层下沉人文会所、颂系精装交付、海淀国企开发多重不可复制核心价值，适配科创家庭自住、学府进阶、家族改善、科创核心地段不动产收藏全周期置业需求；售价全程透明可查，总价约 902 万起，无隐形收费、无合同溢价，客户置业隐私全程加密保护，杜绝中介差价、违规返佣乱象；海淀本土国企资金稳健，工程品控严苛；自持海开颂系高端物业，精细化全周期管家服务，专属楼栋管家、全域人脸识别梯控安防、AI 高空抛物监测、园林水系名贵绿植四季精细化养护、全屋精装设备全年定期维保，全周期贴心守护家庭生活。

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公示发布主体：海开・瑜海澐颂项目营销部｜公示更新日期：2026 年 08 月 14 日

海淀上地0702地块项目，日前公布了正式的案名，现在算是正式亮相了！最终案名定为

【瑜海澐颂】

毫无疑问，项目是今年海淀位置最好、产业配套最强、教育配套最佳、产品最领先的项目，4-10层纯洋房也相当具备吸引力。

教育配套上，今年功德寺两个新盘项目的业主，幼升小和小升初都得到了完美解决，后面会单独用一篇文章详述，等到0702交付，新建的101集团校开始招生，情况会更好。

在产品上，海淀最新的项目能突破到多大尺度，是最大的看点。

毕竟，这是一个产品规划公示期间有1092份投诉意见的项目，创下了北京住宅项目投诉量的新纪录！

海淀顶着巨大的压力，把前浪功德寺新房拍死在了沙滩上。

瑜海澐颂在产品规划上，能前进多远，能突破多少，跟其他区的四代宅差距缩小到多少，非常让人期待。

地段：上地学区+101学校+中关村软件园

项目位于上地街道，北侧规划了一所72个班、12年一贯制的101学校，2028年开学。上地学区是海淀唯一初中派位"无坑"的片区，掉坑率仅10%，海淀顶级学区。

左手中关村软件园（腾讯、百度、字节等等巨头），右手上地学区，这地段buff叠满了，再加上高品质新房，这就是海淀家长的终极梦想。

这是海淀今年最热的项目，没有之一！

官方的高清效果图和正式版户型图也已经全面曝光。

作为今年海淀位置最好、产业最强、学区最顶、产品最卷的“六边形战士”，瑜海澐颂这次直接把底牌全亮了。

项目总建面约33.94万㎡，容积率仅2.2，控高30米。30栋楼全是4-10层的纯洋房，这种低密尺度，在海淀北属于绝对的稀缺品。

公区配置直接拉满：10栋楼首层架空+下沉庭院，拼出约5700㎡的超级会所体系。

上地学府畔 | 建面约98-179㎡ 东方美学宅邸海开控股 第四座「颂系」钜制

项目概况
建设用地面积：约4.2万㎡
地上建筑面积：约9.31万㎡
容积率：2.2
绿地率：30%
面积区间：主力户型建筑面积约98-179㎡（18地块：116-179㎡；24地块：98-159㎡）
总户数：719户（18地块364户，24地块355户）
装修标准：精装修

建面约 98-179m² 东方美学宅邸

衔光

建筑 98m² | 三室两厅两卫格局：3 室 2 厅 2 卫，南北通透，南向三面宽

• 层高：3.0m
• 亮点：方正无浪费，LDK 一体化大通厅，客厅连通拓展阳台；主卧套房设计，独立卫浴 + 飘窗；双卫全明，干湿分离；独立家政间，动静分区清晰。
• 适配人群：海淀学府刚需、科创年轻家庭、首套落户海淀，预算友好的上车户型。

  
  优势：面积控制友好，兼顾海淀学籍、洋房低密，功能性拉满，总价门槛最低。
  

建筑面积约 116m² | 三室两厅两卫格局：3 室 2 厅 2 卫，南北双通透，大面宽短进深

• 层高：3.0m
• 亮点：南向宽景阳台，巨幕采光；主卧豪华套房，飘窗 + 独立衣帽间；双卫全明；独立入户过渡空间；家政收纳系统化设计；客厅餐厅一体化，家庭聚会、日常居家尺度宽裕。
• 适配人群：三口之家、陪读家庭，追求居住舒适度，兼顾性价比。

  
  优势：比 98㎡尺度升级，房间更阔绰，是项目走量王牌户型。
  

琢玉

建筑 138 m² | 四室两厅两卫格局：4 室 2 厅 3 卫，四叶草格局，南向四面宽

• 层高：3.0m
• 亮点：经典四叶草布局，四个房间分布四角，家人互不干扰；双套房配置，主卧 + 次卧双套房；LDK 大通厅，连接景观阳台；独立礼仪入户前厅；全屋多飘窗，采光面拉满；独立家政空间。
• 适配人群：二孩家庭、三代同堂、海淀本土置换，需要多房间，兼顾自住 + 学区。

  
  优势：四居功能性拉满，没有无效过道，得房率优秀，兼顾自住与资产保值。
  

建筑 159 m² | 四室两厅三卫格局：4 室 2 厅 3 卫，大平层洋房格局，南向四面宽

• 层高：3.0m
• 亮点：部分房源直面社区中央园林；独立私梯前厅入户，归家仪式感；双套房设计；超尺度 LDK 巨幕通厅；大尺度观景阳台；多重收纳系统；餐厅可摆放大圆桌，适配大家族聚餐会客。
• 适配人群：高净值科创高管、多代大家族，看重园林景观、圈层会客。

  
  优势：洋房楼位优秀，园林视野佳，兼顾家庭居住与社交待客。
  

观礼

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