红盘效应和深耕战略共振 绿城华东逆势领跑的“内功”密码

最近，绿城再度成为市场焦点，引爆话题的是上海楼市的一次“现象级”热销。

8月12日，绿城·悦海棠228套房源首开日光，累计成交16.7亿元，半个月前，项目以认筹率415%，触发积分，创下近一年上海新房单一批次认购量和认购率双料纪录，打破所在板块三年未触发积分的沉寂，重燃楼市信心。

绿城·悦海棠开盘现场

绿城创造的市场纪录远不止于此。上半年，上海潮鸣外滩三开三热，总销售额突破50亿元；在南京千万级高端市场，绿城成交居首；在苏州稳居城市销冠与满意度&忠诚度双第一。在长三角核心城市，绿城用产品力与服务力，持续夯实市场的灯塔之位。

销售高歌猛进的同时，近一个月绿城在上海连拿三幅地块，今年已累计斩获四子。

投销两旺的背后，是绿城在产品、服务、战略三大维度的系统性进化。

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共创，让产品持续进化

绿城在华东今年的动作明显更快、更准、更精细，深层驱动力是一场产品体系的革新。这场革新的起点，是绿城响应国家“好房子”战略，依托上海新版设计规范，率先落地“全维立体生长社区”产品主张，提炼属地“好房子”基因，其关键落点，正是“产品共创机制”。

悦海棠正是这一主张的代表作。项目前期，绿城做了129组客户深度调研，把当代家庭的生活方式一层层剥开，让设计精准锚定了客户真实所需。

在公共空间的营造上，绿城摒弃了传统功能区堆砌的做法，真正下功夫的，是以客户家庭画像为基准打造空间IP。

比如篮球场IP的诞生，便源于前期深访共创中年轻客群的真实需求。绿城不仅采用巴黎奥运会配色打造“最美篮球馆”，更引入上海最大运动品牌战府前置介入，从空间规划到设备配置乃至后期运营全程参与，让这一空间兼具审美与专业度。

绿城·悦海棠篮球馆效果示意图

儿童空间的打磨同样如此。当多数社区将奈尔宝视为儿童空间“顶配”时，绿城的选择是回访已引入奈尔宝的社区业主，了解真实使用反馈，进而优化出分龄化、更安全的儿童空间。

更值得关注的是，那些临近交付才被考虑的服务场景，绿城也通过客户深访将规划前置。快递驿站配置冷藏柜寄存冰鲜、家楼下的自助洗车、宠物清洁……这些配套不是简单做加法，而是从设计阶段就需要统筹落位的系统工程。客户真正需要的不是炫耀式的空间堆砌，而是关乎日常生活的真实便利。绿城之所以能实现，是因为产品与服务早已深入客户需求之中，让每一个空间都真正被高频使用。

共创不止于需求调研，更是一套系统化的机制。在内，绿城如今客研、产研、营销、客服多线联动，升维为一套以用户体验为中心、运营服务为检验的体系化能力，形成“前端产品策划—中端设计营造—后端服务运营”的全过程闭环。而在外，绿城还将共创做深做透，联动主理人共创、种子客户参与、专业供方支持、媒体群策群力，形成内外协同的共创生态。目前这套机制已在华东全面铺开。

绿城·上海悦海棠效果图

为何做共创？逻辑很清晰。

一方面，国家倡导“好房子”建设，什么是好房子？答案只有一个：客户需要的，才是好的。要精准捕捉这些需求，就必须真正走进客户、倾听客户。通过共创，绿城得以聚焦会所、架空层、精装等客户高敏感区域，将这些需求沉淀为专题与模块化研究，使产品设计真正回归生活本质。另一方面，共创源于绿城“最懂产品、最懂客户”的战略支点。懂，就不能闭门造车，必须深度倾听。

上海菊园项目客户共创会现场

共创，不是一次性的创新动作，而是一套让产品持续进化的生态机制。正是这套机制，让绿城在华东的每一次落子，都更贴近客户、贴近生活，让“投销两旺”有了最坚实的支撑。

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服务升级：想得更深、做得更细

在房地产行业，绿城之所以被看作产品力的创新者和引领者。关键就在于，比别人做的多一点，想的远一点。尤其是在服务端，绿城打破传统“先建房后服务”的线性逻辑，将服务前置到规划与建设阶段，以运营思维做服务。

服务的颗粒度，从案场阶段就开始细化。上海潮鸣外滩和苏州凤起潮鸣，把国际白金管家请进案场进行闭门培训，案场服务也要对齐国际标准，让客户在买房等房时，就能先享受到星级酒店管家式服务。

国际白金管家培训现场

服务的体系化也在加速落地。近期，绿城在华东各地的高端服务体系相继发布，业主可提前享受社区服务配套，如会所预约使用、课程参与；联动外部高端资源，为业主定制化权益，比如上海绿城业主享有华为专属权益、潮鸣外滩联合理想国打造人文书吧，南京凤起潮鸣携手卓美亚酒店专业团队，在生日、升学、周年纪念等重要时刻，一对一定制场景布置、专属餐食并留存家庭影像等等。房子是基础，服务才是生活。

而服务的终极检验，是交付时刻的品质兑现。绿城的落地兑现力无需多言——潮鸣东方通体大面宽弧形玻璃幕墙，极具辨识度的全景舱立面，随手一拍都调性十足，自带高级质感。立面采用石材基座、金属线条与香槟色铝板，结合创新的270°环形玻璃与弧形转角，打造出如“悬浮水晶舱”般的艺术形态。

绿城·上海潮鸣东方建造过程实景

但审美只是绿城的基本功。潮鸣东方以交付实景和服务场景体验，呈现后端运维的品质落地。项目以6米架空层加6米下挖产生约12米高差、约3000㎡超大尺度下沉庭院，打造丰富立体景观，其悬浮透明泳池长达40米。从好房子的施工作业标准，到材料部件的甄选，再到工艺工法的研磨对标，每一个环节都在倒逼体系升级，确保品质管控不松懈。

当下，绿城的营造内核已然转向烟火日常与城市温度的塑造。最近正在预看房的沁香园，正是最好的示范验证。项目属于城市板块更新作品，体量虽小，但绿城在整体设计上将其有温度地与周边街区相融合，成为板块改善居住标杆。

绿城·上海沁香园实景图

从案场的白金管家服务，到高端服务体系的相继落地，再到交付前的实景品质呈现，绿城把服务与品质兑现打磨成产品力之外的另一重护城河。想得更深、做得更细，绿城已经在用确定的品质兑现，回应市场对“好房子”的全部期待。

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绿城的品牌复利时刻到了

产品与服务是绿城众所周知的优势，但今年，绿城华东更进一步——将这些能力体系化，围绕营销梳理了14项能力建设。

这套能力体系的核心目的，是将过去依赖“个人手感”的关键动作，升级为可复制、有标准、可追踪的组织能力。从投前研判到价值营销、极致首开以及后期运营，每一个环节都形成了清晰的方法论。这意味着，悦海棠这类改善型项目可以系统性复用这套打法；而潮鸣外滩这样的高端项目，绿城也同步制定了差异化工作指引，确保“快准精”的动作在不同类型项目中均可复制、不变形。

当内功修炼到一定程度，战略层面的品牌升维便水到渠成。

事实上，绿城从未改变对品质与服务的坚守，变的是发展战略。以上海为例，绿城既关注中心城区合适体量的项目，夯实“豪宅专家”的定位，也同步兼顾五大新城深耕板块的土储补充。于是可以看到，绿城既有潮鸣双子这样丰满城市天际线的作品，也在青浦、嘉定等区域的改善布局。

绿城的每一个爆款背后都是“产品+板块+运营”综合价值的兑现。居住需求始终存在，对美好生活的向往从未停止。绿城在华东一路猛进，靠的不是短期行情红利，而是长期主义的坚守与不断进化的体系能力。在充满不确定性的市场中，绿城正以确定的产品力、服务力与组织力，为行业提供一份高质量发展的可参照样本。

值班编委：李红梅流程编辑：温红妹