中报观察 | 朗廷酒店复苏与财务审慎的平衡术

观点网 2026年上半年，朗廷交出了一份全面复苏的成绩单。

根据公告，朗廷酒店组合合计总经营毛利（扣除全球市场推广费前）为2.448亿港元，同比增长12.8%；扣除服务费后的信托集团总租金收入为1.95亿港元，同比增长5.5%。

更值得关注的是，股份合订单位持有人应占溢利（撇除投资物业及衍生金融工具公平值变动）为4550万港元，同比大增60.2%；可分派收入更录得5600万港元，同比翻倍增长100%。

经营数据全面向好，入住率维持在91.9%的高位，平均房租升至每晚1656港元。然而，董事会却以利率环境存在不确定性、维持财务灵活性至关重要为由，不就本期宣派中期分派。

经营复苏与资本回报之间的微妙平衡，成为这份中期成绩单最值得审视的问题。

量价齐升

朗廷的业绩复苏首先体现在运营指标的全面改善上。

据了解，2026年上半年，访港过夜旅客约1150万人次，按年上升2.0%。中国内地仍是最大客源市场，占过夜旅客65.2%，按年温和增长2.5%；长途市场则录得18.9%的强劲增长，显示客源结构逐步多元化。

在此背景下，朗廷三家香港酒店的入住率全线攀升，整体入住率91.9%，按年提升3.5个百分点；平均房租上升6.1%至每晚1656港元；可出租客房平均收入（RevPAR）增长10.4%。

今年上半年，朗廷酒店组合合计总经营毛利为2.448亿港元，同比增长12.8%，总经营毛利率略升至30.5%；扣除服务费后的信托集团总租金收入1.95亿港元，同比增长5.5%。

计入公平值变动后，应占溢利达1.425亿港元，较去年同期的1.422亿港元亏损实现转亏为盈，每股份合订单位盈利4港仙。

从收入结构来看，客房仍是朗廷最大收入来源。

上半年客房收入4.49亿港元，同比增长10.4%；餐饮收入3.35亿港元，增长7.8%；其他收入1710万港元，下降11.4%。

酒店组合整体入住率达91.9%，按年提升3.5个百分点，平均房租升至每晚1656港元，增长6.1%，可出租客房平均收入达1522港元，增长10.4%。

分酒店看，香港朗廷酒店定位尖沙咀奢华市场，期内入住率89.6%，按年提升4.0个百分点；平均房租2073港元，增长6.3%；RevPAR增长11.3%至1，857港元。

来自中国内地旅客仍是主要收入来源，占酒店客房收入约43%。餐饮收入增长9.8%，旗下米其林三星中菜厅唐阁受惠于客流量增加及人均消费上升，整体总收入同比增长10.3%。

香港康得思酒店定位旺角高端商务休闲市场，入住率92.2%，提升3.0个百分点；平均房租1725港元，增长8.1%；RevPAR增长11.7%至1590港元。

其中，长途及中国内地市场合共占总客房收入约60%。餐饮收入增长6.2%，受惠于更活跃的宴会活动及社交与会议展览活动增加，整体总收入同比增长8.4%。

香港逸东酒店定位佐敦生活方式体验市场，以94.2%的入住率位居三家酒店之首，平均房租1133港元，增长1.7%；RevPAR增长6.4%至1067港元。餐饮收入增长7.7%，自助餐厅普庆餐厅凭借策略性社交媒体推广及定期更新主题吸引顾客，整体总收入同比增长7.1%。

与香港整体酒店市场相比，朗廷三家酒店的表现可圈可点。

数据显示，香港上半年甲级高价酒店细分市场入住率81.0%，平均房租2320港元，RevPAR增长15.6%。

尽管RevPAR增速不及市场增速，但香港朗廷及康得思酒店去年平均入住率已接近87.7%，提升空间本就有限。更重要的是，两间酒店91.1%的平均入住率，远高于市场平均的81.0%。香港逸东酒店RevPAR增长6.4%，亦超越香港乙级高价酒店细分市场5.0%的整体增幅。

干扰项

若只看报表数字，朗廷上半年股份合订单位持有人应占溢利为1.42亿港元，较去年同期的亏损1.42亿港元大幅扭亏。

不过，1.42亿港元中包含了投资物业公平值增加5100万港元及衍生金融工具公平值变动收益4600万港元两项非现金项目。剥离干扰项后，朗廷核心溢利（撇除公平值变动）为4550万港元，同比增长60.2%。

根据业绩报告，朗廷利润改善主要来自租金收入与融资成本两个方面。

一方面，浮动租金收入随酒店经营回暖而增长。公司扣除服务费前的总租金收入2.348亿港元，同比增长6.3%，其中浮动租金1.224亿港元，增长12.8%，与酒店组合总经营毛利增幅一致，固定租金1.11亿港元保持稳定。

另一方面，融资成本同比下降17.7%至1.133亿港元。报告期内，得益于平均香港银行同业拆息较去年同期回落，朗廷银行借款利息开支从去年同期的1.22亿港元降至1.025亿港元，降幅16.1%；利率掉期净利息支出也从830万港元降至320万港元，降幅61.4%。

值得注意的是，朗廷已通过利率掉期将部分浮动利率借款转为固定利率。截至2026年6月30日，未到期掉期的总名义金额由2025年底的22.9亿港元增加至29亿港元，占未偿还银行借款总额的46.8%。加权平均固定利率为2.71厘。

管理层表示，由于平均香港银行同业拆息仍低于掉期项下的固定利率，信托集团目前仍产生净利息成本。

与收入增长形成对比的是，所得税开支大增301.8%至2250万港元，其中递延税项由350万港元增至1530万港元，部分抵销了经营改善的成果。

此外，随酒店收入回升，应付酒店管理公司的服务费上升10.2%至3980万港元，增幅高于租金收入，同样构成侵蚀利润的因素。

而这份中报中争议最大的部分其实来自于派息。

今年上半年，朗廷可分派收入翻倍至5600万港元，但董事会认为利率环境存在不确定性，维持财务灵活性至关重要，因此采取审慎的财务方针，维持不派息决定。

对比来看，朗廷2025年末期曾派息每股3.2港仙，分派率达80%。从历史分派率来看，公司2024年末期分派率为48%，2025年末期则提升至80%，如今业绩大幅改善却不派息，预期落差不可谓不大。

但若审视朗廷的债务结构，保留现金的逻辑也并非没有道理。

截至2026年6月30日，朗廷仍有62.016亿港元的有抵押定期贷款将于2027年12月到期，负债比率虽然从38.5%降至37.9%，但仍处于较高水平。

在利率环境不明朗、酒店行业复苏节奏存在不确定性的背景下，高杠杆结构本身就意味着较高的风险溢价。

此外，从资本市场表现来看，朗廷正处于一个尴尬的境地。

根据业绩报告，公司每股份合订单位资产净值为2.70港元，而截至6月30日的收市价仅为0.46港元，折让幅度高达487%。

在此估值水平下，保留现金用于偿债或潜在资产提升，或许比派息更能创造长期价值。

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