上海拟推的物业治理委员会，该如何看待这个“新鲜”事物？

引子

作为基层治理关注者，没太关注上海基层治理，所以成了后知后觉者。

近日才发现：最近全网热议话题竟然是个新词——“物业治理委员会”。

才赶紧去网上刨了一刨，看看这新包装下是啥配方 。

原来，这词源自上海拟修订中的物业管理条例草案。

这新词，其实现在啥正式文件都没有确定，运用效果如何也是待观察的。

但目前这新词，被热议、被部分人捧上天，定有玄机。

研究了半宿，我的感受先如下，是对是错，欢迎留言区评说。

上海物治会的组织架构方案

一正两副设置：街道钦差大员铁定正主任，两个副主任可从居委会或村委会指定一个，另外可从业主代表中确定一个副主任。

从排序顺序看，居委会/村委会的副主任必须有，且略高于业主代表副主任，业主代表副主任是否必须产生，写得不够明确。

业主副主任只是两个副职之一；会议由街道的主任召集，其掌握开会、排议题的主动权。

也就是说，物治会的运行节奏、议事效率、决策取向等，基本上由基层职能部门掌握，业主需求能否得到很好体现很难说，需要观察。

主任法定必须是街道派员，副主任是居委会派员，业主永远不能当主任，也可能有机会做副主任。

业主最高天花板：只能做副主任、普通委员；一把手牢牢掌握在街镇公职人员手里。外地多地允许业主出任物管委主任。

实操的时候，很可能只设1正1副，业主连做副主任的机会都没有。

没规定物治会的最少和最多人员数量，只规定业主代表最低占比50%。如果是五人组物治会，那就是街道1人、居委会1人，业主方3人就行。

这种格局下，就算业主代表都是业主推举的，只要业主方1人赞同街道居委会的意见，这物治会就不能总能体现全体业主心声了。

物治会业主代表产生有点意思

上海物业管理条例修订草案，对物治会的产生表述，其实有点模糊。

没有说由全体业主投票推选，也没有说由全体业主投票选定。

按草案上的产生程序，还是很容易成为暗箱。

虽说鼓励业主推选或自荐；但是又说街道和居委会，可以从业主委员会候选人库选取，报区级审核同意，然后物治会名单做一下公告即可。

风险：业主代表可以由街镇、居委会直接选定或指定，并非业主选举出来，不一定代表小区业主真实诉求。

其实和上海之外的其他省市的物管会操作，并无二致；甚至更玄乎的是，上海可能弄全市的候选人库，这创新真的是创举！

不是有人嫌弃上海有点像居代业吗，现在我不居代业了，我物治会了！

没话说了吧，阿拉物治会比物管会优秀，比居代业灵活。

进退自如、更能游刃有余！

物治会职权与运行有点意思

草案规定，物治会有权组织业主表决、实施物业事项，但没有清晰的权力负面清单。

草案第四十四条：组织业主依法表决物业管理有关事项并组织实施。

没有写清楚：哪些事物业治理委员会绝对不能自己直接拍板（比如直接签物业合同、直接动用大额维修资金、处置公共收益）。

虽然写 “组织业主表决”，但实操中存在模糊地带：可以主导议题、主导投票方案，把控表决流程。

过半数委员即可作出决定，没有设置业主代表否决权重。

委员会决议只需要全体委员过半数同意，没有设置 “涉及业主重大利益事项，需要业主代表多数同意” 这类保护性条款。

如果业主代表席位少，居委 + 街道代表联合，就可以直接形成物治会决议。

物治会可刻制使用业主大会印章

物业治理委员会可以办理备案、刻业主大会公章。这条还是挺炸裂的。

多数省市，物管会有自己的公章，但是限制其刻制和使用业主大会公章，是防止少量业主代表了全体业主的最后屏障。

现在上海加入了物管会可以使用业主大会公章的队伍，从公开信息看，这个队伍的省市有：广西全省、黑龙江大庆市、北京全市。

如果草案通过，上海算是第四个。此为网上可查信息，说明物管会或物治会被赋予刻制并使用业主大会公章的，还是少数省份，不是多数省市胆小，不敢做这一尝试；而是多数省市明白，能把握公权与业主自治私权的底限和边界。

公章是小区最高权力载体，过渡机构掌握业主大会印章，公共收益、合同签约都要用到；但草案对公章保管、使用审批流程写得很简略。

触发成立的条件比较宽泛，边界不够窄，上海物管条例物治会可刻制业主大会公章的触发条件：规定时间无法成立业主大会。

另外，业委会不能正常履职、规定时间选不出换届的业委会......等，可以发起筹备物治会。这和多数省市，触发成立物管会的条件类似。

什么叫 “不能正常履职” 没有严格定义

风险：实务中存在被扩大适用的可能，轻微矛盾、少量委员辞职，就直接启动物业治理委员会，而不是优先推动补选业委会。

外地很多地方物管委，明确限定：业委会只是内部有矛盾，没有整体瘫痪，不得组建物管委。

规定时间是多少没有严格定义

规定时间谁来定，规定时间是几天，没有量化，一概不知。

物治会任期解散和退出机制不够明朗

虽已明确：基础任期 1 年，经区政府同意就可以延长到最长 2 年。

说明成立不需要业主同意、不需要业主表决，解散也不需要业主同意、业主表决。

虽然规定最长 2 年，但“延长” 的审批主体是区政府，不是业主。

也没有规定1年或2年内，若没有筹备出业委会的责任和处罚措施。

会不会出现：物治会超时被解散后，然后过几天，又可成立新物治会现象呢？

理论上，这草案允许的，因为又达到了成立物治会的条件了！

反正又没任何责任与后果，反复成立物治会，就能达到让小区一直没有业委会、一直由物治会管理。

反正业主大会章已经在手了！

所以，虽然条文写 “业委会成立即解散”，但现实中存在：人为拖延业委会选举，把过渡机构变成长期管理机构的实操风险。

物治会解散后移交条款很薄弱

仅写 “业委会依法成立，物业治理委员会自行解散”。

这个和物管会的通病差不多，成立业主基本管不着，解散业主更管不着，作对做错基本也不能去追究。

上海物管条例草案，也没有详细强制物治会的解散移交清单：公共收益账目、维修资金资料、合同档案、公章、票据，多长时间内必须移交，要不要审计、逾期移交的法律后果，等等，草案几乎空白。俨然依旧是多数物管会的翻版而已。

当然，上海之外，也有多地物管委制度专门写解散后 10或15 日内完整移交，拒不移交可以处罚的条款。这个作业显然上海没有抄，或许也不想抄。

监督追责、救济渠道，仍是制度短板

对物业治理委员会的错误决定，业主如何纠错，上海物管会草案也几乎没给专门路径。这个现象，物管会也多类似。

业委会违法，业主可以行使民法典的业主撤销权起诉；但物业治理委员会是政府牵头组建的临时机构，不是业主自治组织。

它作出的决定，业主到底走民事诉讼撤销？还是行政复议、行政诉讼？条文没有明确指引。

实务维权路径会变得模糊。

没有强制审计、强制定期财务公开义务

草案没有硬性要求：物业治理委员会管理期间，公共收益、维修资金使用，必须季度 / 年度审计、强制公示。

对比业委会，现行制度对业委会有财务公开、审计相关约束；而过渡机构反而缺少同等约束。

成员追责机制缺失

委员会成员有街道、居委会公职人员 + 业主代表。

如果作出错误决定，造成小区公共财产损失：公职人员委员怎么追责？业主代表委员要不要承担赔偿？

草案没有区分责任。容易出现 “大家都签字，出事没人担责”的局面。这也是不少物管会的通病。

业主罢免物业治理委员会委员没有法定渠道

业委会委员，业主可以依法罢免。

但物业治理委员会委员，尤其是街道、居委会派出的委员，业主没有法定罢免权；业主只能提意见，不能投票罢免委员。

草根谈

梳理后发现，上海的物治会，也不是新生事物，应该就是换了马甲的物管会而已。

并且作为相对比较晚推出物管会的省级行政区域，好似没有根据全国各地物管会运行中的优点和缺点进行优化，甚至有更偏向弱化业主当家、业主自治的嫌疑。

上海物管条例关于物治会的相关条款，也是比较的模糊，也留下太多空白，好处是有更多机动灵活性，以便街道、居委会游刃有余。

留白或模糊的坏处是：街道和居委会不当的自由裁量权和自我解释权可能导致不公正后果，也可能导致问责乏力。

物治会任期解散和退出机制不够明朗

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