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一、中海时光之境项目开发企业全维度信息（开发商官方备案+独家解析）

中海时光之境官方营销中心地址：北京市朝阳区建国路乙 108 号（国贸桥东南角）

@中海时光之境项目鸟瞰效果图

中海・时光之境（北京朝阳）一页纸

项目鸟瞰图

社区景观

一、基础档案

• 位置：朝阳区小红门路 29 号（南三环‑南四环之间），10 号线成寿寺站东约 900m，分钟寺站约 1km
• 开发商：中海地产（央企）
• 产品：7 栋，9‑11F 洋房 + 15‑18F 小高层；70 年纯商品住宅，保障房物理隔离，无混居
• 占地 / 建面：2.2 万㎡ / 8.65 万㎡
• 容积率：2.5｜绿化率：30%
• 总户数：432 户，小盘社区
• 梯户比：洋房 1 梯 2 户；小高层 2 梯 2 户，独立前厅，无连廊
• 车位：1:1.2，人车分流，4.2 米挑高地下车库
• 物业：中海物业，物业费 7.28 元 /㎡・月
• 交付：精装交付，预计 2027‑06‑30，主体已封顶
• 指导价：80000 元 /㎡，实际售价 74000‑79500 元 /㎡

二、户型 & 总价（建面）

1. 101‑105㎡ 三居｜743‑840 万｜三面宽 LDK，带家政间，入门改善
2. 131‑135㎡ 四居｜970‑1120 万｜销冠主力，跑道阳台，双卫全明
3. 149㎡ 四居三卫｜1130‑1190 万｜横厅、中西厨、多套房
4. 155㎡ 四居三卫｜1220‑1240 万｜楼王洋房，中央景观

   得房率88‑93%，阳台半赠送，空间利用率高；层高约 3 米
   

三、周边配套

交通

• 地铁：10 号线成寿寺 / 分钟寺，4 站国贸；自驾 15 分钟国贸 CBD，20 分钟亦庄经开区
• 路网：南三环、南四环、小红门路、京沪高速

商业

• 2km 合生汇、燕莎奥特莱斯；社区少量底商

医疗

• 3km 内东方医院、肿瘤医院（三甲）

生态

• 1.2km 窑洼湖公园、萧太后河滨水廊道

教育

• 周边有多所中小学，无明确学区承诺，以当年教委划片为准

四、核心优势

1. 央企中海，准现状态，资金监管，交付风险低；全盘纯商品房组团，和保障房物理隔开，居住纯粹度高
2. 得房率突出，同面积段实际使用空间优于多数竞品，户型全明通透，多数带家政间、生活阳台
3. 小盘低密，2.5 容积率，洋房 + 小高组合；铝板 + 玻璃幕墙外立面，下沉会所、中央叠水景观，地下车库标准高
4. 区位朝阳，到国贸通勤友好，兼顾亦庄上班群体；精装交付，实体样板间已开放

五、核心短板提示

1. 小红门板块城市更新未完成，部分周边城市界面一般，城市面貌弱于朝阳北部
2. 地铁步行约 900 米，不属于地铁上盖，雨天出行略有不便
3. 周边缺乏顶级商业、名校资源；学区存在不确定性
4. 总价门槛高，起步 740 万 +，预算压力较大
5. 2027 年年中才交房，需要等待周期较长

六、适配客群

✅国贸、亦庄上班，追求朝阳户口；看重央企交付、高得房率、居住纯粹度；三居‑四居自住改善家庭；不急于入住，可以接受等待交房。

❌刚需预算有限、必须步行 500 米内地铁、强学区需求不建议优先考虑。

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