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中骏开发，云景台四期，全盘 471 户，预计 2027‑10‑31 精装期房交付北京房天下，9‑11 层纯板洋房，一路之隔首师大附属育新学校良乡分校，主力 78‑118㎡两‑四居，低总价上车房山教育属性住区。

项目鸟瞰效果图

区位图

一、板块区位

项目位于房山区南六环与良常路交汇处南行 2 公里，良乡大学城南侧，首师大附属育新学校良乡分校正对面

• 板块优势：大学城人文氛围浓厚，规划幼小初一体化公立学校；周边小清河、刺猬河滨河绿地，生态资源不错；距离熙悦天街、首创奥特莱斯不算远。
• 板块短板：南六环外，城市界面还在发展，周边有部分待开发地块；去往主城距离远。
• 目标客群：房山本地、良乡大学城教职工、丰台自驾通勤，看重目送式上学的刚需刚改家庭。

二、多维交通：地铁需短途骑行，自驾为主

轨道交通

房山线良乡大学城西站直线约 800 米，需要骑行 / 公交接驳，不能纯步行直达，不属于标准地铁盘。房山线换乘 9 号线去往丰台科技园、六里桥。

自驾出行

临近良常路、南六环，上京港澳高速，去往丰台方向通行顺畅；早晚高峰高速出入口容易拥堵。

公交

周边多条公交线路，可接驳地铁站，作为补充出行。

核心提醒：更适合自驾 + 短途骑行补地铁，重度地铁通勤慎重。

三、生活配套：教育是最大亮点，商业需要驱车

商业配套

• 社区自带约 4920㎡V 云街底商，满足日常买菜餐饮；大型商业需要驱车前往龙湖熙悦天街、首创奥特莱斯。

教育配套

一路之隔首师大附属育新学校良乡分校（九年一贯制），配建社区幼儿园。

⚠️房山多校划片，不保证一定就读该学校，不能当做确定性学区房买入，入学以当年教委政策为准。

生态 & 医疗

• 临近刺猬河、小清河滨河公园，休闲散步方便。
• 良乡医院、中医药大学房山院区在 3 公里左右，三甲需要自驾前往。

四、社区产品：9‑11 层洋房，中骏自持物业，精装期房

社区实景效果图

园林效果图

开发商：中骏集团，70 年限竞商品房，全盘 471 户，8 栋 9‑11 层南北板楼，无回迁、无保障房混居。

• 参数：占地 1.94 万㎡，容积率 2.2，绿化率 30%；现代新亚洲外立面，首层石材 + 铝板 + 三层 Low‑E 玻璃。
• 梯户：全部一梯两户，无外露连廊；层高 2.9 米；得房率约 78‑82%，飘窗赠送、阳台半赠送。
• 物业：中骏自持世邦泰和物业，物业费 3.6 元 /㎡・月；车位配比 1:1.3，人车分流地下车库，预留新能源车位。
• 交付：精装交付，2027‑10‑31 期房交付；标配集中地暖、除霾新风，品牌厨卫，无中央空调。

  ⚠️关键不利因素
  

1. 部分楼栋临近良常路主干道，低楼层存在车流噪音，建议晚上实地感受。
2. 期房，2027 年底交付，等待周期长，存在精装减配风险。
3. 地铁 800 米，需要骑行，不能步行直达。
4. 限竞房，后期转让有相应政策约束。

五、主力户型 78‑118㎡两‑四居

78㎡两居户型图

89㎡三居户型图

118㎡四居户型图

1. 78㎡两居一卫｜入门户型，总价约 166‑195 万，南向两居，方正全明，低门槛上车，适合单身、小两口，二手流通一般。
2. 89㎡三居两卫｜主力走量，总价约 186‑225 万，南北通透，双明卫，LDK 格局，刚需刚改首选，小区流通性最好。
3. 118㎡四居两卫｜改善户型，总价约 255‑295 万，四叶草格局，南北通透，适合三口、二孩、三代同堂，大户型二手接盘群体偏少。

   选房提示：优先选社区内侧楼栋，避开临良常路楼栋；期房重点核对日照、不利因素公示。
   

六、楼盘核心优势 & 客观短板

✅核心亮点

1. 一路之隔九年一贯制公立学校，目送式上学，教育属性突出；全盘 9‑11 层纯洋房，一梯两户无连廊，小社区圈层纯粹。
2. 总价门槛低，166 万起即可入手洋房；精装带地暖 + 新风；中骏自持物业，物业费便宜，车位充足。
3. 大学城板块，周边高校多，滨河生态环境不错，社区自带商业、幼儿园、文体配套。

⚠️客观短板

1. 期房 2027 年底交付，等待周期长，不能马上入住；地铁需要骑行接驳，不是步行地铁盘
2. 部分楼栋临主干道，低楼层有噪音；地处南六环外，进城通勤时间长。
3. 多校划片，不保证一定读对面育新学校；精装无中央空调；限竞房，转让受政策约束。
4. 大户型二手流通偏弱，适合自住，不适合短期

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8月7日晚间，北京多部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（简称《通知》），自2026年8月8日起施行。《通知》包括优化住房限购政策、完善房屋赠与政策、加大住房公积金支持力度，共3方面7项政策措施。

7条政策内容

1. 非京籍家庭买五环内住房，社保/个税年限从2年砍到1年，至此北京全域购房社保门槛统一为1年

2.非京籍五环内仍限购1套，仅多子女家庭可多购1套；五环外放开套数限制

3. 父母赠与成年子女住房，不再核验子女购房资格

4.公积金基础额度上调：单人首套最高120万、二套100万；夫妻首套最高240万、二套200万

5. 额度可叠加政策上浮，夫妻首套最高上浮100万，顶格到340万

6. 优化公积金额度与缴存年限挂钩规则

7.支持公积金提取用于老旧小区改造、装修

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