开发商卖房时承诺无偿游泳健身、课后托管孩子，购房者要求加入合同被拒提出退房， 31万定金该不该退？

“买房时宣传的内容，为什么不能补充进购房合同里？”近日，邢女士向华商报新闻热线029-88880000反映，购房时向开发商提出修改及补充购房合同条款内容遭拒，提出退房后开发商以其单方违约为由，拒绝退还31万元购房定金，这合理吗？

>>宣传册扉页标注“本广告仅供参考，不作为合同内容和交付标准”

邢女士告诉华商报大风新闻记者，今年4月19日，她和家人决定在位于西安城东的“绿城桂冠东方”楼盘购买一套改善型商品房，房屋建筑面积近180平方米，总价400余万元，当天与开发商签订了《商品房认购协议》，支付了包含31万元定金在内的首付款共85万元。

“5月10日，开发商销售人员给我发来正式的购房合同，我看后觉得不合理。”邢女士说，她和家人买房初衷是“改善生活”，小区的配套设施等服务是吸引他们购买的主要原因之一，而问题就出现在了这里。

邢女士举例说，她家有两个孩子，销售人员此前发来的宣传信息和口头承诺，都提到小区旁边不到200米就是学校，能满足孩子一站式教育。此外，前期宣传中，销售人员还提供了名为《桂冠雅侍》的宣传册，其中载明为业主无偿提供如游泳、健身等多项服务，且仅为“业主专享”。在承诺以上宣传册内容真实有效的基础上，销售人员还口头补充承诺，称小区未来还会为业主提供孩子放学后照看服务。

“后来我在宣传册扉页角落发现，有极小的字号注明‘本广告仅供参考，不作为本公司对此做出的承诺，不作为合同内容和交付标准……项目具体建设内容、买卖双方权利义务均以最终签订的商品房合同为准。’”邢女士说，自己看到后心里很不踏实，之前的宣传信息和口头承诺到底可信吗？

>>购房者：合同中一些免责条款 对消费者有失公平

还让邢女士感到不合理的是，在商品房买卖合同中，还拟定了很多“免责条款”。

邢女士向记者提供了合同内容，其中开发商在购房合同中载明：“开发商下属任何员工或代表做出的承诺和意见对开发商不具有法律约束力，开发商的一切意思表示均以加盖开发商公章的书面文件为准。”

邢女士说，合同中还明确注明“未计入公共部位、公用房屋公摊范围，且又不属于法定必须移交给业主物业管理单位和社区机构的配套经营性设施(包括会所、幼儿园等)，其产权归属于出卖人。出卖人有权自主使用、有偿转让及出租，或利用其进行经营为小区业主及周边居民提供有偿服务。”她认为，对于购房者来说，这与宣传册的“业主专享”相互矛盾。

邢女士说，类似的条款内容在合同里还有体现，同样对购房者显失公平。比如合同约定“签署买卖合同及本补充协议之前买卖各方通过口头、书面(包括预订单或认购书、预定合同等)、实物及其他形式(包括但不限于讲解、广告、楼书、沙盘、模型、动画、效果图等)所表达和提供的信息，以及任一方私自对任何对象的录音的资料等不作为买卖双方权利义务确定的依据，并非出卖人作出的要约，并不对商品房买卖合同订立以及商品房价格有重大影响。”

>>开发商：合同已备案公示无法调整 正沟通退定金事宜

“宣传的再好，不体现在正式合同里，一切都可能成为空谈。”邢女士表示了自己的担忧，业主权益后续可能无法得到有效保障，“我也曾多次向开发商提出，对合同内容进行一些补充和调整，但被对方告知合同属于制式合同，已经备案，无法补充和修改。”

记者获悉，在多次沟通无法达成一致下，邢女士近期向开发商提出退房事宜，但被告知，根据双方签订的《商品房认购协议》，她的退房行为属于其单方违约，此前支付的31万元定金无法退还，“31万的定金不是小数目，我去找过很多次，但商谈都没有结果，对方还告知我有异议可以去人民法院进行起诉。”邢女士说。

8月12日下午，记者联系到该楼盘房产客服部门有关负责人，对方表示，该购房者从买房到定房，时间周期较长，双方也经过很多轮的沟通，近期也正在和购房者沟通退定金的事宜。该负责人解释，购房合同均是经过政府部门备案，也进行了公示，目前阶段确实没办法进行调整，包括增加或减少。另外，市面上所有开发商和项目的购房合同都是这样。他表示，楼盘的宣传册等均是有迹可循，有信心能为业主做到满意的服务，不存在虚假宣传。

律师说法

能否退定金关键取决于未能签约的“原因”归属

华商报《法治周刊》专家库成员、陕西丰瑞律师事务所高级合伙人律师朱长江认为，案件关键取决于未能签约的“原因”归属。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，处理定金问题需区分三种情形：第一，因购房者一方原因（如单纯反悔）：适用定金罚则，购房者无权要求返还；第二，因开发商一方原因（如拒售）：开发商应双倍返还定金；第三，因不可归责于双方的事由：开发商应当将定金返还买受人。

若邢女士并非无故反悔，而是因对合同内容有异议，在与开发商协商修改未果后拒绝签约，这属于“双方就合同主要条款无法达成一致”，开发商无权没收全部定金。

朱长江进一步解释，商品房销售广告原则上为要约邀请。但如果宣传内容具体确定，且对合同订立和房屋价格有重大影响，则构成要约。类似本案中一些具体承诺，很可能被认定为对订立合同和价格有重大影响，构成要约。宣传册上的小字免责声明，不能单方面剥夺这些承诺的法律约束力。而合同中“员工口头承诺无效”、“宣传资料不作为依据”等条款，属于典型的格式条款，若开发商利用格式条款一概否认或模糊其宣传承诺的约束力，规避自身责任，不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，此类条款被认定为无效的可能性较高。

朱长江提醒，购房者签订合同前，应保存所有宣传册、广告单页、沙盘照片等。对于口头承诺，尽量通过录音、微信聊天等方式留存证据。重点关注合同中试图免除开发商责任、限制权利的格式条款。对于不理解或不同意的条款，应坚持要求修改或补充。在签订正式合同前，对于关键宣传承诺，争取要求开发商以补充协议或书面盖章文件的形式予以确认。此外，签订《认购协议》并支付定金前，应明确其法律后果。若对合同条款有重大疑虑，应在支付定金前与开发商充分沟通。若与开发商协商无果，可通过诉讼途径解决。

（华商报大风新闻记者 于震 实习生 陈骊梦 编辑 赵瑞利）

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