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在2022年落地、即将在2027年1月到期的加拿大海外买家购房禁令，曾被民众寄予厚望，普遍被视作平抑房价、缓解本地购房压力的重磅政策。
但经过整整三年的真实市场检验，行业结论却彻底反转了...
因为这项禁令对房价几乎毫无影响，却直接造成加拿大公寓新房市场深度冰封，整体弊大于利，甚至加剧了住房短缺困境。
早在2022年政策刚出台时，业内就预判海外买家禁令其实很难真正压低房价。
如今三年期满，市场走势也完全印证了早期判断。
很多民众当初将海外买家视作房价上涨的“罪魁祸首”，但真实数据却给出了截然不同的答案。
根据加拿大房地产学会统计，即便是在海外购房最火热的顶峰时期，外籍买家在加拿大核心城市的房产交易占比也仅有3%至5%。
官方机构直言，这项禁令本质上象征性远大于实际作用，根本不足以左右整体房价走势。
既然海外买家从未主导楼市、对房价影响微乎其微，不少人会疑惑，禁令是否可有可无？
事实上，虽然它没能实现“降房价”的初衷，却给加拿大新房建设体系造成了致命打击，最直观的后果就是公寓市场彻底停滞、新房供给大幅缩水。
要知道，海外资本是加拿大新房预售环节的核心支撑，也是楼市建设链条中不可或缺的一环。
加拿大房企想要启动施工，必须满足金融机构的硬性要求：楼盘预售率达到70%左右才能获批贷款、正式动工。
而海外买家向来是新房预售的主力军，占据近10%的新房预售份额。
大量外籍投资者优先认购期房、图纸房，为房企提供了启动资金与回款底气。
禁令实施后，这部分稳定海外资本彻底离场，直接导致房企预售难度激增，大量新项目无法达标开工。
正因如此，去年超二十余家开发商联名致信加拿大总理卡尼与住房部长Gregor Robertson，呼吁豁免新建住宅的外资限购政策。
与此同时，加拿大政府也开始借鉴澳大利亚成熟经验：严控外资购买存量二手房、全面放开外资新建住宅购买权限，既不冲击本土二手房交易市场，又能引入海外资本、盘活新房建设，精准破解住房供给难题。
就当下而言，加拿大新房市场的困境已经摆在眼前，行业陷入三十年罕见的冰封状态。
2026年第一季度，多伦多全市没有任何一栋全新公寓楼盘启动建设，大量建成现房滞销积压，新房建设管线彻底停滞。
业内普遍认为，正是10%的海外预售买家离场，直接击穿了新房市场的资金与信心底线。
从宏观需求来看，加拿大根本不缺购房者，反而严重缺房源、缺市场活力。
尽管贷款利率从高位回落，但本地刚需购房者、投资买家依旧集体观望、迟迟不敢入场。
究其原因，两大不确定性压制了市场信心。
一方面，加美贸易关系持续波动，加拿大经济走势摇摆不定，让民众不敢贸然大额置业；另一方面，公寓房价持续下行，市场抄底情绪浓厚。
大多伦多地区公寓均价已从2022年初近80万加元的峰值，跌至如今63.9万加元，购房者普遍观望，等待价格进一步回落。
而且新房建设停滞，影响的绝不只是楼市，更是加拿大整体经济与就业大盘。
2024年，建筑行业为安大略省贡献了566亿加元经济产值，占全省GDP的6.4%，吸纳了近60万就业人口。
而当新项目停摆，经济也陷入了困境...
业内表示，加拿大应当摒弃保守的资本限制思维，主动吸纳优质海外投资。
目前来说，加拿大住房缺口巨大，加拿大按揭与住房公司明确指出，2030年前全国需要新增350万套住房才能满足民生需求，卡尼政府也计划翻倍提速新房建设。
在本土市场信心不足、资金承压的现状下，重启海外买家入场、松绑新房限购政策，是最直接有效的破局方式。
总而言之，三年政策实践证明，海外买家禁令是一场无效的“楼市调控乌龙”，只有适时松绑新规、放开新建住宅外资限购，才能让加拿大楼市重现昔日辉煌。
https://www.thestar.com/real-estate/with-toronto-condos-crashing-is-it-time-to-scrap-the-foreign-buyer-ban/article_3de047c3-b123-41eb-a77a-dd4668f59d90.html
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