六大维度解析上海广州工商用地续期新政

近期，广州、上海两地先后发布了工商用地续期新政，进一步规范了存量工商用地年限续期政策细则，填补了政策空白，更有利于推动存量土地再开发。合一特此，梳理研究上海广州两地工商用地续期新政要点及对比分析，与业界朋友共飨！

2024年7月，二十届三中全会审议通过《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》，明确提出“制定工商业用地使用权延期和到期后续期政策”；2026年3月，“十五五”规划《纲要》进一步强调“完善工商业用地使用权续期法律法规，依法稳妥推进续期工作”。

中央明确部署相关工作后，多地加快探索和落地工商业用地使用权续期政。2026年5月12日，广州市规划和自然资源局印发《广州市工商业用地使用权续期管理试点方案》（以下简称“试点方案”），是全国首个发布工商用地续期政策的一线城市；2026年7月31日，上海市规划和自然资源局印发《上海市工商业项目土地使用权续期工作指导意见（试行）》（以下简称指导意见），是继广州后第二个发布工商用地续期政策的一线城市，逐步探索构建工商用地土地年限续期制度体系。

对比分析，广州、上海工商用地续期政策异同之处：

PART 01

上海工商用地年限续期适用范围较广州更广

上海明确工商用地续期适用范围为工业、商业、旅游、娱乐、办公、教育、科技、文化、卫生、体育、综合或者其他用地（除居住用地）的国有建设用地，较广州适用范围聚焦工业用地、物流仓储用地和商业服务业用地更广。

PART 02

上海针对到期续期项目申请时点较广州宽松，但广州针对逾期续期年限管控有所明确

上海申请续期项目聚焦到期续期和提前续期，广州聚焦到期申请、提前申请及逾期申请。上海针对到期续期申报时点为剩余年限不足3年，较广州到期申请土地使用年限届满前1年相对宽松。广州则进一步针对逾期情形申请年限续期节点要求进行明确，即土地使用年限已届满或“试点方案”实施时将于1年内届满的，“试点方案”实施之日起两年内申请续期。

PART 03

续期年限均最高不得超过该用途土地出让法定最高年限，广州更细分单次申请续期年限上限要求

广州和上海均明确申请续期年限不得超过该用途土地出让法定最高年限，且针对产业用地单次续期年限设定上限（20年），但上海未对商办用地单次续期年限设定上限。上海针对国家、市级等重大产业项目，可保障最高50年出让年限需求。广州针对于工业项目不同产业导向和商服项目投资强度是否达标，均明确不同续期年限上限。

PART 04

续期供地均聚焦协议出让为主，广州针对产业类项目需签订产业监管协议

广州和上海工商用地续期后均聚焦协议出让为主，广州针对产业类项目需签订产业监管协议，依靠产业协议做实全周期监管，以此筛选优质产业。

PART 05

上海续期价格由各区因地制宜确定，较广州更加灵活

上海工商用地续期地价实行“市级底线管控、区级自主核定”的灵活定价机制，与广州统一设置分层分类定价公式的标准化模式不同。上海仅划定刚性价格下限，明确续期地价不得低于续期地块所在级别本市基准地价的70%，在此基础上，由各区结合区域产业实际、用地绩效情况自主细化定价标准，建立地价与产业效益、用地质量挂钩的差异化定价规则，实现因地制宜精准定价。

PART 06

广州和上海续期费用均可分期缴纳，上海缴纳期限管控较广州宽松

上海续期费用缴纳期限原则上不超过1年，且针对于特殊项目可放宽至2年。工业、仓储用地可分期缴纳（未约定首次缴纳比例硬性要求），1年内缴清的，分期缴纳可不计息。广州续期费用缴纳原则上应在30日内一次性缴清，若分期缴纳，首次缴纳比例不低于50%，余款12个月内缴清的，需按LPR计息，但针对于低效用地再开发路径申请续期的向，首期缴纳比例可下降至30%，余款24个月内付清，余款可不计息。

上海和广州工商用地续期政策要点梳理表

广州工商用地续期审批流程图

上海工商用地续期审批流程图

整体来看，上海在适用范围、续期申请时点、续期费用缴纳期限及分期缴纳要求等较广州更宽松，且上海续期费用采取“市级底线管控、区级自主核定”的定价机制，更为灵活。广州针对于续期工商项目筛选更为严格，以达标或不达标两套标准，细化精准管控。

根据《深圳市到期房地产续期若干规定》（深府〔2004〕73号），深圳针对房地产权利证书登记的土地使用年期届满的行政划拨性质房地产，及原行政划拨用地补交地价后转为出让用地但原年期未重新调整而土地使用年期已届满的房地产，明确续期相关规定，但暂未出台工商用地续期相关规范化政策，后期可积极关注。

当前，一线城市已全面进入存量土地发展时代，新增建设用地指标持续收紧，早年出让的工商用地陆续迎来集中到期周期，推进工商用地常态化续期，是适配城市发展、稳固产业经济、防范各类风险的必然举措。

撰稿人：陈建塔

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