经济学家马光远：根据国际经验，房地产再回到上一轮高点需要10年

上海外环外的一个次新小区里，两居室的业主正在折价卖房，同一个小区里的三居室却在溢价成交。

同一个门牌号前缀，同一种物业形态，只是户型差了一间，命运完全相反。 小区业主自己说，住在这里多年，习惯了这个社区，二胎来了、老人要赡养，需要三居。 他们不纠结短期房价涨跌，只是实打实需要多一间卧室。

这套动作背后，是一条正在成形的置换链条：卖小买大、卖旧买新、卖远郊买核心。

经济学家马光远近期多次提到一个判断：从国际经验看，一个国家的房地产从见顶调整到重新回到上一轮高点，通常需要十年以上的时间。 中国这轮调整已经从2021年算起进入第六年。

这个数字有数据支撑。 东吴证券芦哲团队用了国际清算银行（BIS）1970-2025年57个国家和地区的季度实际房价数据，识别出190个完整的房地产衰退期。 其中48个"深度收缩期"平均持续5.8年，平均跌幅38.8%，回到前高平均需要38.4个季度，约合9.6年。

中国这轮调整跌幅已超40%，完全符合"深度收缩期"的样本特征。

国际案例也对得上。 美国2007年次贷危机后，全美房价花了约10年才回到危机前高点，但纽约、旧金山等核心城市8年就完成修复。 日本1991年泡沫破裂后，全国大盘调整近30年，东京核心区房产的保值能力一直不错。

马光远在自己视频里讲得更直白：全球房地产回到前高的中位数差不多是10年以上，大约11年。 70%的国家走的是缓慢U型反弹，20%是微型反弹，10%是长期横盘。 日本是特例，但即使日本，回到高点的也只是核心区，大量郊区和人口流出地的房子没有回去。

这是马光远判断里最容易被误读的部分。

他在中华网的访谈里说得很清楚：未来房地产市场最大的特点是长期分化。 能够持续恢复的主要是一线和强二线中的少数城市，以及这些城市中的优质地段和优质楼盘。 大量普通城市和普通楼盘，可能会在较低水平上运行较长时间。

换句话说，"10年"是全国大盘的平均数。 一线和强二线核心地段修复得更快，远郊和人口流出城市可能永远回不到2021年的高点。

2026年上半年的市场数据正在验证这个分化。

涨的那20%：一线和强二线（上海、北京、杭州、深圳、合肥等）核心区、产业顶尖板块、地铁沿线的次新、电梯、符合"好房子"标准的产品。 上半年杭州总价3000万以上的新房成交量创下近十年新高，杭州套均总价5091万的顶豪"望天际"66套房源开盘当天被抢光。 上海4月二手房网签量达到2.9万套，创下近10年同期新高。

跌的那80%：弱二线、三四线、人口流出城市，以及一线远郊、无地铁、无成熟配套的区域，还有无学区无电梯的老破小、远郊概念盘。 这些房子的去化周期普遍超过36个月，部分城市要卖50个月以上。 深圳城西一套55平的预制板老破小，挂牌92万无人问津，降到76万才成交。

一线和强二线核心城区的老破小，正在经历一轮结构性修复。 2026年一季度，全国重点城市核心区房龄20年以上的老破小成交量同比上涨25%，成交价逆势上涨10%。

原因是租金。

易居研究院数据显示，重点城市核心区老破小租售比普遍突破2%，平均高达2.67%，成都、武汉、重庆等热门城市更是超3%，稳稳跑赢1.3%的五年期银行定存利率和1.8%的十年期国债收益率。

真实的案例摆在台面上。 成都一位买家总价330万抄底8套老破小，每月租金收入2.1万，覆盖1.4万月供后还有盈余。 天津有投资者全款购入7套老破小，综合租售比约5%。

北京上半年300万以内老破小成交占比75%以上，核心城区成交周期从2025年的将近两个月缩至一个月以内。 上海300万以下老破小成交占二手总量64%，创五年新高，内环内20年以上老公房成交周期仅22天。

但这不等于老破小普涨。 市场把它分成了三档：

第一档：北上核心学区老破小，单价最高突破15万/㎡，房价坚挺；

第二档：主城无学区但近地铁、配套完善的普通老破小，以自住需求为主，平稳微涨；

第三档：远郊无配套老破大及偏远老旧小区，流动性彻底枯竭，房价仍在阴跌。

马光远自己也强调过：当一个房地产泡沫破灭以后，最后回到高点的都是核心区、是好房子。 郊区的、远郊的、人口流出的地区的房子，全球基本规律是难回高点。 成都143㎡户型做到120%得房率的案例，在2026年不是孤例。

上海真实得房率仅70%出头，而二线城市大量新房得房率做到120%-130%。 房地产产品力周期约5-7年一轮迭代，熊市末期最容易诞生颠覆性优质产品。 这意味着两件事。

一是同一小区内部，两居和老破小的"产品代差"会被市场用脚投票。 上海那些价格已经跌回2013、2014年区间的老破小，想要重返2022年高点，需要的不是普通的行情，而是级别极大的行情加持。

二是"地段为王"的旧信条正在被"地段+产品力"双轮取代。 过去买房看位置，现在还要看外立面、人车分流、得房率、户型设计。 2013、2014年之后那批标配人车分流、外立面升级的小区，和1998年之前那批住宅之间，是清晰的两个产品世代。

2026年，"差异化供地"已经实质性落地。 商品房去化周期超36个月的城市暂停新增住宅用地，土地指标向省会、都市圈核心倾斜。 国资收储只盯核心资产，郊区大盘、无配套老旧户型明确排除在外。

六大部委联手推出的稳楼市组合拳落地后，上半年全国落地稳地产政策超过560项，首套房首付最低降至15%，房贷利率从2021年5.6%高点累计下调2.5个百分点，当前主流区间仅3.05%-3.45%。

《城市更新"十五五"规划》明确未来五年改造11.5万个老旧小区、50万套危旧房以及4000个城中村，市场规模预计15-20万亿。

政策的方向很清晰：用核心城市的优质资产托底，用城市更新激活主城存量，远郊和人口流出的区域交给时间。

回到上国外环外那个次新小区。

业主折价卖掉两居，拿着预算在全市场找性价比高的三居。 他不一定是看好房价马上大涨，他只是需要三居。 但正是这种看似朴素的置换动作，构成了2026年楼市最核心的购买力。

马光远在网易的访谈里给过一个框架：房地产已经调整了六年，但供给端仍然没有真正企稳，开发投资仍在下降。 一线城市以及部分强二线城市已经出现明显修复，成交量持续放大，核心城市的优质住宅已经出现反弹。 但从全国看，普通住宅仍然承受压力。

同策研究院的判断更直接：仅20%人口持续流入的核心城市核心区域具备溢价空间，其余80%的低能级城市将面临漫长阴跌。

十年，是全国大盘的深度调整周期平均数。 对你手里那套房子而言，它是不是那20%，取决于它在哪个城市、哪个地段、是什么产品、什么户型、有没有学区和地铁。

这些因素叠加起来，决定的不是房价"涨不涨"，而是"这辈子还能不能涨回去"。