ESG发展：实践降温

2026年是不动产与关联产业步入新旧动能转换的关键之年。当市场告别增量扩张的黄金时代，行业底层逻辑正在被系统性地重写——从开发到运营、从增量到存量、从规模到品质、从空间租赁到价值共生。

值此“十五五”开局之年，《观点指数 • 2026博鳌报告》穿透短期市场波动，拆解产业底层逻辑的演变，为全行业呈现一份兼具专业深度与前瞻价值的产业全景图谱。

以下为《ESG发展：实践降温》报告。

伴随着全球可持续发展共识的持续凝聚与ESG治理框架的日趋成熟，一场深刻的系统性重塑正在发生。这不仅推动宏观经济转型的换挡提速，也促使企业重构底层运营逻辑，并引领社会治理模式向更加精细、绿色的方向迭代升级。

作为国民经济的重要支柱，不动产行业承载着稳定宏观经济大盘与支撑社会民生发展的双重使命。本报告将观察视角聚焦于中国内地区域的所有不动产及相关产业链企业，全面涵盖住宅开发、商业地产、产业物流等核心细分板块，致力于透视上述企业在环境、社会与治理维度的真实表现，挖掘其从“合规披露”走向“价值创造”的内在动力，从而为行业的长期可持续发展提供前瞻性指引。

具体而言，受不动产行业尚处深度调整阶段的影响，企业在可持续发展维度上的实践热度有所降温。一方面，2025年港股房地产类企业ESG报告披露率下降16.81个百分点，多数中小型企业在经营压力下，无力承担报告编制等额外成本。另一方面，已披露的报告质量层次不一，其中A股房地产行业碳排放数据披露率仅1.95%，尚有较大的提升空间。总体上，头部央国企及港资企业报告质量明显优于中小型不动产企和部分民营企业，两者间存在着较大的差距。

环境维度，虽然绿色建筑规模增长趋缓，但头部及港资企业对绿色建筑的实践已形成了高度共识与积极行动力，仍逆势向高星级、零碳等高标准迈进，更加注重项目品质提升。相较而言，绿色金融则属于不动产行业表现偏弱的维度，为数不多的企业绿色融资主要发生在境外市场，也表明其存在利用国际资本市场的资金池来盘活国内资产的倾向。

从项目运维来看，引入清洁能源、进行节能改造、优化建筑空间设计、应用前沿AI技术以及搭建数智化管理平台等成为不动产企业降低碳排放的主要路径。其中，值得一提的是，物企作为楼宇项目的实际管理者，也在加速向“绿色生态运营商”转型，积极布局能耗管理服务。

社会维度，“好房子”政策正推动不动产企业将产品责任与客户福祉转化为可量化的建筑标准。当前，企业聚焦“安全、舒适、绿色、智慧”四大方向，通过全生命周期质量管控与科技赋能，全面提升居住体验与核心竞争力。同时，随着政策端的支持力度加大，城市更新与保障房建设也在加速发展。另外，在乡村振兴和社会公益方面，不动产企业的实践呈现出长期化、可持续化及领域多元化等显著特征。

治理维度上，越来越多的企业正加速构建自上而下的三级治理体系，但在实际运行过程中存在形式化的情况。而在复杂多变的经济及行业环境下，企业治理的核心也在向风险及危机管理聚焦。同时，为消除信息不对称、重构市场信任，业内也在加强信息披露，以及与利益相关方沟通上的努力，以夯实企业长期发展的信任基石。

行业综述

加快经济社会全面绿色转型，不动产企业ESG实践分化明显

2026年既是“十五五”开局之年，也是我国稳妥推进“双碳”战略的关键阶段。

国家政策层面加快经济社会全面绿色转型，推动能耗双控向碳排放双控转变，完善ESG治理与信息披露体系，强化绿色低碳产业培育和投融资支持，推进生态环境治理法治化，为如期实现碳达峰目标提供制度保障。

今年3月发布的《政府工作报告》，首次以碳减排目标取代原有的能耗强度目标，提出“2026年单位国内生产总值二氧化碳排放下降目标为3.8%左右”，这一改变释放了从能源约束转向碳排放直接管控的政策信号。

对宏观经济来说，这是通过优化碳排放要素配置，将有限碳排放空间向高附加值、高效益的新质生产力领域倾斜，协同推进产能升级与提高碳生产力。对具体企业来说，是倒逼其进行节能降碳改造，从成本导向的红海竞争转向绿色低碳高质量发展的创新蓝海，在绿色竞争中掌握主动权。

为了发挥碳达峰碳中和的战略牵引作用，推动地方党委和政府树立和践行正确政绩观、坚决扛起碳达峰碳中和责任。4月23日，中共中央、国务院印发了《碳达峰碳中和综合评价考核办法》，提出国家发展改革委应当会同有关部门围绕如期实现2030年前碳达峰目标，确保实现2030年碳排放强度比2005年降低65%以上、2030年非化石能源消费占比达到25%等目标，实现煤炭消费总量和石油消费总量达峰，合理控制煤电装机规模和发电量，力争年度新增清洁能源电量逐步覆盖全社会新增用电量。

《考核办法》还表示，各省（自治区、直辖市）党委和政府应当制定省级碳达峰行动方案，按照国家层面目标确定本地区各项指标的五年目标和分年度目标，并提出相应任务举措。

观点指数认为，国家正通过强化顶层设计与压实地方责任，全面加速经济社会的绿色转型。一方面，确立清洁能源在未来用能增量中的绝对主导地位，推动能源结构向低碳化深度演进；另一方面，赋予地方政府因地制宜的主导权，激发其主动作为的内生动力。

在碳排放权交易市场方面，生态环境部2月份发布《关于做好2026年全国碳排放权交易市场有关工作的通知》，明确将钢铁、水泥、铝冶炼三个高排放行业正式纳入全国碳排放权交易市场管理。

这意味着，双碳战略的推进不再局限于电力行业，而是向高能耗工业领域纵深发展。而钢铁、水泥等纳入碳市场，一方面会导致部分成本向下游传导，推高不动产项目的建安造价；另一方面严格的碳排放约束会倒逼高耗能、低效率的中小建材企业出局；而资金雄厚、环保达标的头部企业将占据更大的市场份额，不动产开发商的供应商将高度集中化。

目前，全国碳市场正处于从“起步探索”向“提质增效”与“深化扩围”转型的阶段。数据显示，截至2026年6月中旬，全国碳排放权交易市场历史累计成交量已突破9.09亿吨，累计成交额约高达610.81亿元。其中，仅2026年上半年（1月1日至6月12日），成交量就达到了约4468.3万吨，成交额约34.18亿元。

同时，在绿色转型实践中，上市企业一直是核心主体与示范引领者。它们不仅是响应监管强制披露要求的关键力量，更是通过完善治理架构、深化双重重要性管理，将可持续发展理念融入核心业务，从而发挥行业标杆作用，带动上下游产业链共同迈向高质量发展的重要引擎。

随着沪深北三大交易所此前印发的《上市公司可持续发展报告指引》正式落地，上证180、科创50、深证100、创业板的指数样本公司及境内外同时上市公司被正式纳入强制披露范围，并在今年4月30日迎来“首考”。这一进程意味着A股市场正式迈入ESG信息强制披露时代，上市公司需要从“被动合规”向“主动管理”转变，全面提升可持续发展信息的透明度与可比性，进而吸引更多中长期可持续投资资金，助力资本市场高质量发展。

数据显示，近年来A股上市公司发布ESG报告的数量逐年增加，以每年12月31日A股成分股为基准，2026年以来共有2711家公司披露了2025年度的ESG独立报告，披露率为49.56%。按行业来看，金融行业披露率最高，达到94.12%；房地产行业披露率位居前列，达到65.63%，较2024年的报告披露提升了约2个百分点。

港股市场上，受ESG信披规则建立较早、联交所强制气候披露新规（2025/2026财年生效）驱动以及国际资本约束影响，ESG报告披露率整体较高。

当前，港股房地产类企业共计286家，2025年报告披露率为74.13%，较2024年报告披露率下降16.81个百分点。下滑的核心原因在于房地产行业尚处修复周期，过往大量高杠杆、面临流动性危机的中小房企在生存压力下，不得不将有限的资源用于自救，导致其无力承担ESG数据收集、第三方鉴证及报告编制等额外成本，从而选择放弃披露。

从披露的报告质量来看，虽然头部企业和核心指数样本在结构化披露、双重重要性分析及行业差异化上表现突出，但也面临底层数据治理薄弱、统计口径不统一导致横向可比性差以及第三方鉴证覆盖率偏低等短板，距离真正具备严谨性、可追溯性和高决策参考价值的“高质量”阶段，仍有较长的路要走。

以A股公司的碳排放数据披露为例，Wind数据显示，2025年以来有1789家A股公司披露了2024年度的碳排放数据，全部A股披露率33.23%，其中，房地产行业该项数据的披露率仅为1.95%，尚有较大的提升空间。

不过，从不同类型企业具体观察，头部央国企及港资企业报告质量明显优于中小型不动产企和部分民营企业，两者之间存在着较大的差距。

一方面优质企业的ESG报告更具规范性与完整性，不仅涵盖强制要求的信息，还会详尽、及时地涉及绿色建筑、低碳技术、能耗和碳排放等关键指标；另一方面，前者具备较强的数据核算能力，部分头部企业甚至运用数字化技术完成ESG报告数据的收集、复核及审批，确保了底层数据的准确性和完整性；相比之下，许多中小企业的报告在各个维度上只停留在定性描述阶段。

此外，报告质量的高低还体现在第三方鉴证与数据可信度上。头部央国企及港资企业主动或被动参与国内外权威机构的评级，以此验证自身的数据质量。在评级参与方面，这些不动产企业将获取国际权威认可作为检验自身ESG管理水平的核心标尺。

这种高频次、高标准的评级互动，不仅是对企业底层数据质量的交叉验证，也倒逼企业建立起与国际接轨的数据核算与披露体系，从而与那些仅停留在合规应付阶段、缺乏量化支撑与外部“站台”的企业拉开了显著的质量差距。

观点指数长期追踪不动产企业的权威评级情况，样本企业中深圳控股的明晟（MSCI）评级于今年3月成功从A级跃升至AAA级，成为首家获MSCI-ESG最高评级的内房股企业，标志着深圳控股有限公司在环境韧性、社会价值创造及治理效能上，已树立起对标国际水准的崭新标杆。

根据介绍，深圳控股始终将ESG理念融入战略核心，通过健全管治机制，强化系统协同与数字赋能，持续提升合规管治水平。在“产品安全质量”、“商业道德”、“绿色建筑机遇”等关键议题上保持行业领先，稳步夯实可持续发展根基。

另外，中海宏洋凭借在环境、社会及公司治理领域的扎实实践与突出成效，MSCI ESG评级连续两年获评A级。同时，公司接连斩获业内权威平台颁发的多项ESG评级，彰显了在ESG领域的深耕积淀与行业引领，为企业高质量可持续发展筑牢坚实根基。

环境

绿色建筑规模增长放缓、绿色金融主体高度集中

在不动产企业的ESG实践中，绿色建筑不仅是环境维度的核心抓手，更是贯穿整个ESG体系的基石。随着行业从“高周转”向“高品质、低能耗”转型，绿色建筑已经从单纯的环保概念演变为衡量企业综合竞争力和可持续发展能力的关键标尺。

5月28日，国务院印发的《城市更新“十五五”规划》明确，要推动高耗能公共建筑改造升级，鼓励采用合同能源管理等市场化节约能源服务。大力发展绿色建筑，推动超低能耗建筑、低碳建筑规模化发展。建立建筑能效等级制度，优化建筑用能结构。推广绿色设计，持续推进绿色建材评价认证和推广应用，稳步发展装配式建筑。推广绿色施工，鼓励使用新能源车辆和机械，加强建筑材料循环利用，促进建筑垃圾减量化，严格管控施工扬尘和噪声。

可以说，这一规划将超低能耗与低碳建筑推向了规模化发展的快车道，为不动产企业带来了从“增量扩张”转向“存量提质”的核心机遇。其中，建立建筑能效等级制度和优化用能结构的要求，正在倒逼市场重塑资产价值逻辑，绿色建筑不再仅仅是环保标签，更是提升资产抗风险能力、获取绿色金融支持以及赢得未来市场溢价的筹码。

当前，不动产企业对绿色建筑实践已形成高度共识与积极行动力。头部企业展现出较强的战略执行力，普遍将新建项目全面纳入绿色标准体系。同时，尽管受行业大环境影响，整体绿色建筑规模的增长有所放缓，但多数头部房企及港资企业仍逆势向高星级、零碳等高标准迈进，其实践态度已明显从早期的“重数量达标”向“重品质提升”深化。

样本企业中，保利发展建立了由董事会作为最高决策机构、经营层统筹、科技工作委员会协调、职能部门具体执行的装配式与绿色建筑议题治理架构，共同管理该领域的可持续发展机遇与风险，统筹绿色建筑战略规划、前沿课题研究与项目管理，同时专责装配式建造技术体系构建及项目全周期管控，推动工业化建造与绿色建筑的深度融合。

2025年，该公司新项目建筑面积100%达到绿色建筑标准。其中共有582个新项目合计703万平方米符合绿色建筑评级标准，364万平方米达到二星级及以上国家标准，获得中国绿色建筑认证二星级及以上的项目面积占比51.8%。截至2025年底保利发展已累计落地超低能耗项目148万平方米，近零能耗建筑项目41万平方米。

万科新建项目已连续12年满足绿色建筑评价标准，截至2025年底满足绿色建筑评价标准的面积累计超3.42亿平方米，规模在业内领先。2025年内新增满足绿色建筑标准项目68个，建筑面积达710.16万平方米，其中符合绿色建筑标准高星级（二星及以上）的建筑面积为255.44万平方米，占比35.97%。物流仓储方面，截至2025年底，万纬物流累计绿色建筑认证面积超过900万平方米，115个项目获得绿色三星认证。

同时，对于商业地产企业而言绿色物业在市场上更具吸引力，能有效吸引注重可持续发展的跨国企业、高端零售品牌入驻，从而带来租金溢价、运营成本下降和风险降低等实际效益。

此前，有研究表明获得LEED、GBI等认证的写字楼租金普遍比同类非绿色楼盘高5%‑10%；通过节能系统、智能照明等技术，商业楼宇的能耗可降低20%‑30%，年均运营费用下降约15%‑25%。同时，绿色建筑的资本化率更高，投资回报期虽略长（2%‑9%的认证费用），但长期收益（节能、租金、品牌）显著。

对产业地产企业而言，打造零碳与超低能耗的绿色建筑，既是降低自身运营成本、提升资产运营效率的内在要求，也是响应入驻企业ESG合规与减碳诉求、增强客户粘性的重要抓手，更有助于形成差异化招商优势，精准吸引外资制造、生物医药、高端研发等依赖专业化配套、且对能源效率和环境表现要求较高的优质企业客户，全面提升项目的招商吸引力。

观点指数认为，随着房地产市场进入存量时代，新建项目规模将逐步收缩，城市更新与既有建筑改造的需求将显著上升。这一趋势将激活庞大的老旧住宅修缮、商业设施升级及产业园区智慧化改造市场。在此过程中，节能降碳改造、建筑光伏一体化应用、室内健康环境优化等绿色技术，将成为绿色建筑领域最具确定性的增量来源和可持续的增长引擎。

另外，对于绿色金融不动产企业而言，既是融资工具的创新拓展，也是战略转型的核心驱动力。一方面，通过绿色债券、可持续发展挂钩债券、绿色贷款等工具，企业可获得更低的成本、更长期限的资金支持，优化资本结构；另一方面，绿色金融的合规要求倒逼企业提升资产能效与环境表现，推动存量资产绿色改造与新建项目低碳开发。

目前，国内绿色金融市场在“双碳”目标的持续推动下，进入了高质量发展的新阶段。数据显示，2025年中国绿色债券发行规模首次突破万亿元大关，贴标绿色债券（具备官方绿色认证的债券）的发行规模达到约1.08万亿元，同比增长约58%。

但从资金流向来看，不动产行业的绝对发行规模占比较小，属于整体格局偏弱的领域，行业面临绿色融资门槛高、渠道窄的现实阻力。更多资金主要流向金融业（占比最高，达63.98%）、工业和公用事业，具体主要投向清洁能源产业（如风力发电、水力发电、太阳能利用）、基础设施绿色升级（如城乡公共交通系统建设与运营）以及节能环保产业。

从规模偏小的不动产行业内部来看，绿色金融实践主体高度集中在信用资质优良的头部央国企（如华润置地、越秀地产等）以及部分港资企业（如太古地产、恒基地产等）。

其中，华润置地2025年11月成功发行首笔境外绿色双币种债券，均在香港上市，总额等值64.09亿元人民币，截至2025年12月31日，发行规模等额资金已全部用于绿色建筑项目，具体包括东莞万象滨海购物村项目（东莞奥莱项目）、深圳宝安观潮府项目以及上海宝山万象汇项目。

同时，越秀地产2026年1月30日成功发行2.5亿美元等值绿色点心债，期限3年，票面利率3.40%，募资用于绿色建筑开发、能源效率提升及再生能源应用等。

ESG报告显示，2025年越秀地产债券及借款融资来自可持续金融的比例达到了35.0%，较2024年上升3.2个百分点，正逐步向2023年目标迈进。其表述，到2030年债券及借款融资中，来自可持续金融的比例不低于50%。

观点指数观察到，过往一年，由于境内对房地产企业融资仍有较大阻力，大多数企业的绿色金融创新几乎是发生在境外市场，这表明类似企业正在利用国际资本市场的资金池来盘活国内资产。

科技赋能节能减排，绿色租约实践纵深推进

从不动产项目全生命周期的维度来看，相较于短暂的施工阶段，建筑运营阶段呈现出持续时间长、能耗占比高的显著特征，是名副其实的碳密集环节。

近年来，不动产企业正积极摆脱对传统化石燃料的路径依赖，通过引入清洁能源、项目节能改造、优化建筑空间布局、应用前沿AI技术以及搭建数智化能源管理平台等多种举措，精准发力运营阶段的降碳工作。

同时，上述举措也释放了显著的商业价值，一方面不仅有效推动了能源结构的成本优化，大幅压降企业长期的日常运营开支；另一方面能通过精细化的设备维护与系统调适，延缓建筑老化进程，延长建筑物的物理与经济使用寿命，最终实现底层资产价值的长期保值或增值。

龙湖集团依托二十余年的数智化沉淀，将数字化深度融入绿色低碳运营体系，围绕建筑设计、全生命周期碳管理、绿色建筑与低碳社区建设等关键环节，形成可复制、可推广的实践范式。

从技术能力来看，龙湖集团已构建起全场景双碳数字化产品矩阵。通过“双碳驾驶舱”，管理者可一屏统览全集团的碳排放与能耗动态，实现目标的精准追踪与实时预警；EMS能源管理平台则负责实时采集能耗数据，精准锁定高耗能环节，为节能优化提供决策支撑。

在空间体验上，IBMS智慧建筑平台能够联动空调、照明、电梯等子系统，在保障舒适度的前提下进行智能调节；而底层的物联网平台则广泛连接各类设备与传感器，实现远程监控、故障预警与智能运维。依托这一套数字化矩阵，龙湖将被动式设计、主动式节能技术与可再生能源系统进行统筹集成，为打造高效、低碳且可持续的现代绿色建筑奠定基础。

以其上海嘉定区青云阙项目为例，该项目采用多种节能设计降低建筑能耗，打造绿色低碳示范标杆。建筑本体方面，通过软件模拟，根据嘉定区气象参数对场地风环境进行模拟分析确认自然通风条件良好，并通过围护结构应用保温材料、外墙保温一体化技术、气密性控制、热桥控制等措施，保障建筑高效被动节能。

能源系统方面，通过优化建筑形体与围护结构，提升气密性与热桥控制，并采用“天氟地水”多联机空调系统与智能照明，实现节能降耗。同时，项目结合光伏系统实现可再生能源就地消纳，总光伏面积超2500平方米，装机容量达570kW，光伏年替代能源量超510,000千瓦时。

龙湖集团预测，该项目每年可节约用电超500万千瓦时，节约标准煤超620吨，减少二氧化碳排放超2100吨。

作为楼宇项目的实际管理者，物业服务企业也在加速向“绿色生态运营商”转型，积极布局能耗管理服务。凭借对建筑运行的精细化管控，众多头部物企已在综合能源管理与绿色运维等领域取得瞩目成果。

如今，物企已深度融入建筑全生命周期管理，成为推动项目能效提升与碳减排落地的关键力量。

样本企业中，万物云称要围绕“资产服务、智慧、低碳”三大维度进行能力升级；明确要以“灵石生态”为底座，构建能源管理护城河，实现资产运营的业务发展。

2025年该公司通过打造能源智管、精准调试、节能技改、光储微电网等核心能力，通过AI算法与IoT集成实现从能效实时监控到L3级自主智控的跨越，在深圳滨海云中心等项目中已实现超20%的能耗节降。

ESG报告介绍，旗下万物梁行2025年将能源精准调适作为增值服务，在111个在管项目中推广实施，全年累计节电1720.7万kWh、节费1376.6万元。

凭借上述作为，万物梁行持续在B端客户中保持突出的品牌优势和拓展能力。今年5月，其正式进驻服务华中首个LEED铂金认证超甲写字楼——武汉长城汇，开启全方位物业管理服务。

据介绍，长城汇总建筑面积约18万平方米，由T1、T2两栋塔楼组成，T1塔楼高242.9米。楼宇汇聚了多家世界500强区域总部及80余家优质企业，总部型企业占比近70%，连续七年税收破亿元。

该项目投入使用已近十年，设备设施正进入“稳定运营期”，如何高效发挥设施设备运营效能成为管理重点。万物梁行接管物业服务后，计划引入AIoT物联平台，对变配电、生活水泵、电梯、空调等核心设备进行7×24小时数据采集与智能预警，构建“现场作业+数字远程运营”相结合的服务模式。

总结而言，依托物联网、大数据、人工智能等新兴技术，越来越多的不动产企业通过战略层面的前瞻布局与数智化技术的深度融合，正在打破传统能源系统的数据孤岛，实现对能耗全链路的精准感知、智能预测与动态调度，从而大幅提升能源利用效率，有效降低运营成本与碳排放，为经济社会的绿色可持续发展做出贡献。

此外，绿色租约近年来成为商业地产租赁运营中的新常态，其正从单一的节能条款约束，向构建“绿色共同体”的生态化契约演进。具体而言，租赁双方正通过权责绑定、数据互通与价值共享，打破传统运营中成本与收益错位的壁垒，以实现风险共担与利益共赢。

恒隆地产的Changemakers计划在2024年顺利试行后，于2025年大幅拓展规模，主动接触旗下各物业的重点租户寻求合作。截至2025年末已有48家租户参与，横跨办公楼、零售、餐饮及酒店界别，包括永旺（香港）百货、沈阳康莱德酒店、DECATHLON香港、Longchamp、Qeelin 麒麟、莎莎、西门子（中国）、渣打银行（香港）及谭仔国际等，覆盖地区包括香港、上海、沈阳及无锡等内地多座主要城市。

据其ESG报告表述，针对在内地采用可再生能源的物业，恒隆地产会为参与租户优先提供可再生能源证书，以协助租户汇报自身的可持续发展，并节省单独购买非捆绑式可再生能源证书的成本。同时，参与租户可获免费能源审核和能源基准表现比较报告，报告会列出可行的支出及营运成本节省方案。在社会维度，租户可参与一系列促进社会凝聚力和文化活力的小区项目，以加强社区链接和影响力。

招商蛇口通过绿色租赁管理、绿色物业管理等，降低或避免因装修污染、垃圾处置不当等引发的合规风险，同时把握绿色服务增值、品牌形象提升、融资成本降低、产品力和服务力提升等机遇。

目前，其已制定并实施《招商蛇口绿色租赁政策》，推动下属单位修订绿色公约范本并纳入长期租户的租赁合同模板。2025年底，其商业及公寓项目新签约长期租户（租约≥12个月）绿色租赁协议签署率达到98.8%，覆盖项目208个，绿色租赁面积214万平方米。

观点指数认为，在政策导向、租户需求升级与可持续发展目标的多重驱动下，绿色租约实践正持续走向深化。未来，商业地产企业与租户协同推进可持续发展将全面迈向主流，头部企业的绿色租赁探索也将不断向纵深发展。

社会

以“好房子”提升产品体验，积极开展城市更新项目

社会维度旨在通过系统披露企业对多元利益相关方（股东、员工、客户、供应商、社区、政府等）的外部性影响，将传统财务报告未能捕获的社会成本与社会收益纳入企业价值评估框架，以“双重重要性”原则（财务重要性+影响重要性）量化企业在人力资本发展、产品责任、供应链韧性、社区包容性、公益慈善等方面的风险敞口与价值创造，推动企业从“股东至上”向“利益相关方共生”的治理范式转型。

近年来，“好房子”成为国内房地产行业政策层面的关键词，根本上是要将社会维度中的产品责任与客户福祉从抽象理念具象化为可量化的建筑标准与居住体验。

当前，不动产企业正聚焦“安全、舒适、绿色、智慧”标准，通过全生命周期质量管控与科技赋能，筑牢居住安全底线，提升产品核心竞争力与客户满意度。

样本企业中，中海推动房地产行业加速迈向以用户需求为核心、以科技创新为驱动的智能人居新阶段。2025年，该公司紧扣政策导向，依托中建集团好房子体系，重磅发布体系内首个好房子产品标准——“Living OS系统”。

据介绍，“Living OS系统”是中海自主研发的全屋智能操作系统，可凭借差异化创新彰显ESG创新驱动价值，实现物理空间与数字资产同步交付，带动多领域协同发展并形成可复制推广的好房子标准体系。

2025年，中海好房子“Living OS系统”加速在全国推广，相继在北京、上海、深圳、广州、杭州、成都等超过11个城市落地应用，覆盖超31个项目，惠及超10万户家庭。其中，北京万吉玖序与上海环宇玖章两大标杆项目获得市场广泛认可。此外多个相关项目入选省级好房子示范，其绿色低碳与民生保障实践也为行业ESG人居实践提供了可复制范本。

同时，绿城中国将打造“好房子”视作立身之本，作为其践行社会责任的核心载体。2025年该公司深化以客户为中心的产品主义，升级发布《绿城中国好房子产品标准2025》，形成了包含270条核心准则的产品体系，其中90%的条款严于国家及行业标准，以“高颜值、极贤惠、最聪明、房低碳、全周期、人健康”六大要素迭代高质量人居定义。

目前来看，“好房子”已成为房地产行业发展的新赛道，推动房企从“只管建和卖”向“打通设计、建造、后期运维全流程”转变。这不仅带动了上下游产业的协同升级，更促使市场竞争从“拼规模”转向“拼科技、质量、后期运维与服务”。

今年上半年，随着政策端的支持力度加大，城市更新与保障房建设也在加速发展。

4月16日，财政部、住建部发布《关于开展2026年度中央财政支持实施城市更新行动的通知》，明确2026年中央财政支持实施城市更新工作的范围为地级及以上城市，共评选不超过15个城市。其中：东部地区每个城市补助总额不超过8亿元，中部地区每个城市补助总额不超过10亿元，西部地区每个城市补助总额不超过12亿元。

不动产企业中，资金雄厚、融资成本低且具备政策协同优势的央企和地方国资平台是参与的绝对主力，承担着资金统筹与核心开发任务；具备全产业链经验与成熟运营能力的头部房企及稳健民企，多通过联合体模式发挥专业特长；而轻资产代建企业则凭借管理输出优势，以低风险方式切入赛道，各方优势互补，共同推动存量盘活与民生保障。

例如，中国金茂积极开展城市更新落地实践，通过完善城市功能、推动产业升级、修复城市生态、焕新城市风貌、延续城市文脉，系统提升城市核心竞争力，致力于打造舒适宜居、便捷高效的人性化城市空间。

2025年，该公司于北京、上海、广州等城市获取21宗优质地块，总计容建筑面积197万平方米，为持续创造长期价值奠定坚实基础。其中，北京黄杉木店、上海虹口、杭州西兴等地块将打造为具有标杆意义的城市更新项目，推动城市可持续演进与高质量发展。

港资企业中，瑞安房地产将城市更新视作核心商业战略，对其来说，通过历史建筑的活化焕新，既能实现资源的高效利用，又能保存项目历史价值。同时，将传统建筑元素与现代建筑技术相融合，有助于该公司形成项目差异化竞争优势，提升品牌声誉。构筑在历史建筑活化利用领域的强大能力，亦使该公司成为地方政府重要的战略合作伙伴。

就具体项目而言，上海奉贤南桥天地项目作为瑞安房地产代表性的城市更新实践，以“重塑日常生活方式”为愿景，探索面向未来的社区形态，将住宅、商业与公共服务有机整合，构建了一个兼具生活气息与文化活力的复合型社区。

另外，在乡村振兴和社会公益方面，不动产企业的实践呈现出长期化、可持续化及领域多元化等显著特征。

在关注的范围上，样本企业已从传统的直接帮扶拓展至教育助学、应急救援、公共卫生及生态保护等多个维度。具体举措方面，企业不再局限于单次捐赠，而是通过设立慈善信托、打造品牌化公益项目等手段确保持续投入；也更注重资源整合与跨界协同，积极联动政府与专业社会组织，以专业化运作切实提升公益项目的执行效率与社会实效。

举例而言，华润万象生活依托“万象守护”责任品牌，充分发挥服务引领与资源整合优势，以长期性、持续性、系统化的资源投入，统筹推进多领域公益行动，持续助力乡村教育发展与产业振兴，拓展乡村振兴实践的深度与社会影响力。

2025年该公司乡村振兴总投入金额约405万元，惠及人口数量约1.7万人；公益捐赠总额约143.66万元。年内，其举办第3届“万象守护 爱育希望”全国性公益助学及助农活动，覆盖11座华润希望小镇，惠及739名儿童。物业成都公司成都区域及西安项目公司组织公益助农体验活动，联合南江、延安、海原华润希望小镇推广特色农产品。活动通过线下试吃、义卖与线上“润物直选”平台联动，动员员工“以购代捐”，拓宽乡村农产品销售渠道。

太古地产社区关怀基金邀请员工提名一些知名度较低的香港社福机构，向他们提供资助，旨在支持他们筹办和实施社区计划及外展项目。2025年，基金拨款港币340万元资助24间社福机构。自2013年起，基金共捐款超过港币2500万元支持213个计划及项目。

治理

ESG治理架构逐步完善，但实际操作仍存形式化问题

治理维度是企业可持续发展的核心基石，其核心价值首先体现在降低系统性风险，通过防范管理失误与合规危机，避免重大财务与声誉损失。

同时，健全的治理结构能够提升决策质量与运营效率，确保企业战略制定科学且执行有力。再者，透明的治理实践有助于建立利益相关者信任，赢得市场的信心，进而降低资本成本并提升企业估值。

另外，治理维度将环境与社会责任深度嵌入企业战略，保障企业在追求经济效益的同时兼顾多方利益，实现长期价值创造。

不动产行业内，越来越多的企业正加速建立自上而下的三级治理体系，但在实际运行过程中存在形式化的情况。

这种以董事会为最高决策机构、ESG委员会（或工作领导小组）为管理核心、ESG执行小组（或办公室）为执行主体的三层架构，虽有助于将可持续发展理念有效融入企业核心战略，集中资源协调各部门工作。但过度依赖顶层设计而缺乏基层的灵活创新，若短期内难以看到成效，可能会影响高层持续投入的意愿；同时，尽管架构已初步建立，但普遍缺乏ESG绩效与管理层薪酬挂钩的具体机制，导致战略传导受阻。

样本企业中，新鸿基地产对可持续发展的承诺由一套完善的管治框架监督，设立了包括企业社会责任、能源优化、人力资源、职安健、信息科技管治督导等多个委员会，成员包括来自不同领域的专家和代表，以监督可持续发展相关事务。通过推行预防措施，致力于减少和缓解其在营运和价值链可能对环境和社会造成的各种潜在负面影响。

与此同时，在当前复杂多变的经济与行业环境下，不动产企业治理的核心已聚焦于风险及危机管理，主要是不确定性已成为企业生存的最大挑战。过往，部分房企因为激进的债务扩张、内部监管失效及治理不透明，引发了严重的流动性危机与信任崩塌，深刻暴露出缺乏有效风控的治理架构极其脆弱。

也因此，现代企业治理必须从传统的合规与流程导向，升维为对财务、合规、网络安全及市场等系统性风险的主动防御与韧性构建。只有将风险管控深度嵌入战略决策与日常运营，企业才能在危机中守住底线，将风险管理转化为穿越周期，保持长期稳定性的有效工具。

举例来看，嘉里建设的风险管理责任由董事会及管理层共同承担。作为风险管理及内部监控系统的一部分，该公司会检视会计、内部审计、财务报告及ESG职能的资源、员工资历与经验、培训课程及预算是否充足，每季度亦会审阅信息安全风险及相关缓解措施。

随着数码科技迅速发展，嘉里建设管理数字资产的方式也随之转变。具体举措方面包括，提供强制性年度重温培训及网络钓鱼模拟练习，以提升员工对网络安全风险的意识。定期就关键系统及流程进行内部评估及涵盖信息管理系统的独立信息科技审计。聘请第三方专家提供监察服务、渗透测试及安全漏洞修复，以保护敏感数据等。

此外，为消除信息不对称、重新构建市场信任，加强信息披露与利益相关方沟通亦成为不动产企业的必然选择与破局关键。通过提升财务与运营数据的透明度，并建立双向互动的沟通机制，企业能够有效回应市场关切，从而降低融资成本、稳定投资者预期。

以新城控股为例，其坚持质量与应披尽披原则，以提高年报信息披露的质量和透明度作为核心，采取图表、图片、视频等多种可视化形式持续提升报告的可读性。2025年公司共发布4份定期报告和56份临时公告，详尽披露公司的重大经营决策、财务绩效及其他各项经营活动。

在投资者关系关联方面，新城控股不断强化沟通，通过上证e互动、业绩说明会、路演等多种渠道或方式，与投资者建立起良性互动机制，帮助投资者全面、深入地了解公司的生产经营情况。报告期内，公司累计开展投资者关系活动120余场，召开年度业绩发布会3次、参与券商策略会20场、组织境内外路演52次、开展公司调研及项目调研28次、组织电话会议17次、召开股东大会2次。

观点指数认为，尽管当前治理层面仍暴露出风险管控不严、非执行董事独立性不足等问题，但企业正以优化治理结构为抓手，不仅利用科学与信息化手段打造现代化的风险管理体系，还同步建立了反腐败制度，全力驱动治理能力的持续升级。

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