深圳楼市，8月第一周传来三个好消息

8月开门数据 · 深圳楼市最新周度行情

深 圳 楼 市

深圳楼市，8月第一周传来三个好消息

465

8月第1周新房成交

+11%

环比

周度成交两连涨

6年

峰值

7月豪宅签约新高

8月开门，深圳楼市又传来好消息——周度成交连续第二周上涨。与此同时，7月完整数据的出炉，补齐了更多拼图：豪宅签约创近六年峰值，六部委重磅政策落地，公积金条例启动22年来第三次大修。楼市的底，真的越来越清晰了。

一、开门红：8月第1周，465套

先说最新鲜的数据。

截至8月4日那一周，深圳新建商品住宅网签465套，环比前一周（7月第四周）上涨10.98%。这是周度成交的连续第二周上涨。

7月第2周

419

环比↓15.5%

7月第3周

533

环比↑27.2%

7月第4周

496

环比↓6.9%

8月第1周

465

环比↑11.0%

这个数字放在全年是什么水平？不算特别高，但它的意义不在绝对值，而在于节点——8月第一周，正是传统的"淡季中的淡季"。学生还没开学，高温天还没结束，很多购房者还在休暑假。

但市场没有休假。

震荡中上行，底部在抬高。真正的底部，从来不是V形反弹，而是台阶式的缓慢抬升。深圳正在走这条路。

二、7月大捷：三个被低估的细节

上一篇文章我写了7月的完整数据，这里不再重复。但有三点需要补充强调，因为它们直接影响了对8月的判断。

门店端的热度，比网签数字更惊人

深圳乐有家门店数据显示，7月一手住宅签约量同比涨幅达51%，二手住宅签约量同比上涨7%。深圳贝壳研究院的数据则显示，7月上旬二手房签约量同比涨幅高达31%，二手看房量同比增长20%。

这些数字说明什么？需求端的热情，远远跑在成交数据前面。很多人还在观望，但进场的人已经不少了。

议价空间收窄这件事，还在继续

截至7月中旬，深圳二手住宅平均议价空间已降至9.01%，较2025年12月的高点（11.17%）累计收窄超过2个百分点，已连续7个月呈下行趋势。

分总价段来看：300万以内的刚需房源，议价空间还有10.93%，刚需买家仍有谈判余地；但800万以上的中高总价段，议价空间已跌破8%，核心区改善和高端盘的业主，让价意愿越来越低。

800万以上房源谈价空间跌破8%，是核心区改善市场情绪转暖最直接的信号。

—— 乐有家研究中心，2026年7月

前7个月二手房42323套，创近六年同期新高

深圳贝壳研究院数据显示，2026年1至7月全市二手房累计成交42323套，较2025年同期增长5.4%，创下近六年同期新高。

深圳二手房市场在经历了2022至2024年的深度调整之后，正在经历一场"量的回归"。上半年全国二手房交易占比首次超过新房（50.4%），深圳走在前面。

三、豪宅市场：独立行情，正在自我强化

如果说普通住宅的回暖有政策刺激的成分，那么豪宅市场的走势，则更能说明资金对深圳核心资产的真实态度。

7月深圳高端二手房市场（贝壳研究院）

1500万+二手豪宅签约量同比增长11%，近6年同期峰值

1000万+二手房成交均价101504元/㎡，环比+5.7%，同比+8.4%

豪宅市场驱动因素4·29新政释放置换需求+外地客入场

深圳贝壳研究院院长肖小平的判断很直接："4·29新政降低核心区购房门槛后，本地高净值家庭的置换需求，以及外地资产配置客群入场增加，推动南山、福田核心区域高端物业成交持续升温，价格稳步抬升。"

这不是一家之言。整个7月，深圳豪宅市场出现了多个标志性成交事件：

• 蛇口半山海景独栋别墅，7月10日法拍，18位买家参与、167轮竞价、120次延时，最终以8708万元落槌，溢价率360%，折合单价约31万/㎡；

• 南山科技园新世界豪园，1月以8810万成交；

• 香蜜湖香域中央，4月3357万成交，溢价123%；

• 华侨城纯水岸，4月3500万成交，溢价132.52%。

每一次顶豪的高溢价成交，都是对市场信心的一次强化。而7月的数据证明：这种信心正在自我强化，形成趋势。

对于顶豪买家来说，核心区的好房子，从来都不是"贵不贵"的问题，而是"有没有"的问题。

四、政策信号：政治局会议，透露了什么

7月30日，中央政治局会议召开，部署下半年经济工作。会议通稿中有关房地产的表述，引起了业内广泛讨论。

"稳定房地产市场"，并将其置于"切实筑牢安全屏障"的框架之下。

—— 中共中央政治局会议，2026年7月30日

这句话怎么理解？

过去几年，房地产的主要风险是"防风险"——防止系统性风险扩散。而这次把房地产纳入"安全屏障"，意味着它的定位，从"需要被管理的风险点"，升级为"需要被保护的基本盘"。

这不是文字游戏，这是政策方向的根本性调整信号。

具体来看，这次会议透露了几个重要信息：

• 财政和货币政策双宽松。会议明确提出"实施更加积极的财政政策，适度宽松的货币政策"，本质是投放流动性、拿出真金白银托举市场；

• 存量政策要充分激活。4·29新政、公积金政策调整、六部委政策组合拳，这些已有的政策要真正落地生效；

• 城市更新被重点提及。房地产不是简单的"买房卖房"，它正在以城市更新的形式，深度融入国家发展大局。

另外，8月1日央行等部门发布通知，自7月20日首批DR基准利率贷款（存款类金融机构间债券回购利率）落地海南自贸港以来，上海、深圳、甘肃等多地已相继落地多个地区首单业务，标志着利率市场化改革进一步深化，对房贷利率定价有直接影响。

五、公积金条例修订：你的公积金可能要变多了

7月31日，国务院常务会议审议通过《国务院关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定（草案）》。

这是住房公积金制度自1999年出台以来，第三次系统性大修。修订的核心方向，用一句话概括：从"购房工具"向"住房全生命周期保障账户"转型。

公积金条例修订核心变化

提取范围装修、物业费、加装电梯纳入提取范围

覆盖人群灵活就业人员可自愿参加，惠及超2亿人

贷款审批批准时限从15日缩短至10日

异地互认公积金互认互贷，跨城使用更便捷

对于深圳购房者来说，最直接的影响是：公积金的使用场景更广了。以前只能买房才能用，现在装修、物业费、加装电梯这些"养房成本"，今后都可能纳入提取范围。

这对释放住房消费潜力，有实质性帮助——尤其是对已经有房、正在考虑改善换房的家庭来说，公积金从"沉睡资产"变成了可以灵活调配的现金流。

深圳楼市8月：现在进场，还是再等等？

说了这么多数据，最后来回答一个很多人都在问的问题：深圳楼市现在会不会涨？现在买还是再等等？

我的判断是：价格反转还没有到来，但底部已经确认。

• 分化仍是主旋律。核心区顶豪确实在涨，改善型房源议价空间收窄，但刚需市场依然存在"以价换量"的情况。深圳楼市的这轮回暖，是结构性的，不是全面普涨。

• 政策底部已确认，但市场底需要时间。政治局会议、六部委政策、公积金修订——这些政策信号是真实的，但政策传导到市场成交和价格，需要几个月甚至更长时间。

• 供应端的变化值得关注。Q3深圳预计入市6929套住宅，相比前两个季度有所缩量，核心区改善型产品占比提升。选购窗口正在收窄。

对于有真实自住需求的购房者：不要赌最低点，聚焦核心资产。核心区、好产品、有真实需求的房子，任何时候都是稀缺的。

对于资产配置型买家：顶豪市场的独立行情，已经给出了答案。深圳湾、蛇口、华润城、科技园——这些地方的好房子，从来不缺买家，缺的是愿意相信的人。

数据来源

• 深圳市住房和建设局官方公示数据（zjj.sz.gov.cn）

• 深圳中原研究中心周度/月度监测数据

• 深圳贝壳研究院二手房监测数据（2026年7-8月）

• 乐有家研究中心门店成交数据（截至2026年7月）

• 国家统计局70城房价指数（2026年6月）

• 中指研究院百城房价报告（2026年7月）

• 央视新闻、深视新闻、新华网、中国政府网官方发布

• 腾讯新闻、《每日经济新闻》、东方财富网、财联社等媒体报道

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来源：深圳梦（微信号ID：SZeverything）综合

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