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整体概述

瑜海澐颂楼盘位于北京海淀上地西路与马连洼北路交叉口西北角，由海开精心打造，项目处在待售中，通过对项目价格、项目户型、交通配套、教育配套、生活配套、小区规划等维度进行分析，瑜海澐颂楼盘价值评分为9.3分。

交通配套

周边直线3km范围内有6个地铁站（清河站、上地、西二旗、农大南路、朱房北、马连洼），轨道交通发达，距离最近的地铁站是清河站。

周边直线1km内有11个公交站，距离最近的马连洼北路东口站仅有158m，周边公共交通极为便捷。

教育配套

直线3km范围内有41个幼儿园;15个小学，如海淀区第二实验小学当代校区、海淀区第二实验小学橡树校区、育鹰小学(安宁庄路5号院西北)、海淀区第二实验小学(清宁校区)、崛起实验学校等;8个中学，如中国人民大学附属中学(西山学校)、北京市上地实验学校、北京101中学(上地分校)、清华大学附属中学(西校区)、北京市清华志清中学等。

注:上述学校相关信息仅为参考，不作为入学依据。具体入学政策可咨询您的专属经纪人

生活配套

楼盘周边医疗资源较为丰富，直线3km范围内有6个一级及以上医院。其中北京市上地医院距离楼盘1.3km，为医疗需求提供了保障。

楼盘周边3km范围内有7个商场，包括中发百旺商城、北京清河万象汇等购物中心，商业配套成熟，完全可以满足日常购物需求。

楼盘周边生态环境优越，周边3km范围内有94个公园，距离最近的仅349m，非常方便日常休闲使用。

上地0702地块位置图

2025年12月23日，海开控股用84.56亿元拍下了上地0702地块。

住宅楼面价约6.96万元/㎡，是近五年来海淀最大规模的单宗建筑用地。

这不是一块普通的住宅用地。

它几乎是上地板块最后一块可供开发的纯居住用地，真正意义上的"绝版地块"。

海淀真“绝版”地块

先说一个大背景

上地板块过去三年几乎没有新房供应。

2025年3月入市的功德寺双盘（和樾望云、和樾玉鸣），均价10万/㎡起步，开盘即热销，目前双双进入尾盘阶段。

现在北京新房众多，各有优势，看的人眼花缭乱，但说实话，如果仅从保值的角度，2026年最值得推荐的新房无疑是海淀上地的瑜海澐颂。

正式开始之前，大家要注意，栖海雲颂、颐海澐颂、瑜海澐颂，这是三个不同的盘，第一个在永丰北，第二个在永丰南，第三个在上地，都是海开开发的，大家不要搞错了。

保值的底层逻辑是稀缺性，把稀缺性摊开说，主要要看地块周边的产业、地块的配套教育，以及地块周围未来的土地供应。

显然，以上这几点全北京能做到最好的，只有瑜海澐颂。

上地周边的产业无需多言，南边是清华北大，然后紧邻西二旗软件园，再稍远一点可以覆盖到永丰。可以说上地周边是一个每年大几千亿GDP的庞大产业集群，拥有无数高知高薪人群，如果你买房要考虑未来二手房接盘人群的话，那么这里未来的接盘侠无疑是全北京最多的。

然后就是海淀人民最关心的教育问题，这点瑜海澐颂在全北京的新房里面肯定是最顶级的。地块紧邻新建的101九年一贯制集团校，预计2028年开学，因为小升初是直升的，所以家长们完全没有小升初的焦虑。另外请注意，101中学对于自己集团校的扶植力度，在海淀六个小强里面是最强的，关于这点，稍微了解海淀教育的家长应该都懂。

最后就是土地的稀缺性。瑜海澐颂很大概率是上地最后一块住宅用地，起码未来3-5年上地不会再有新房供应，这就杜绝了未来被新房“背刺”的麻烦，这点对于有投资需求的同学来说是非常有吸引力的。比如我自己买新房，我只买区域里最后一块或者唯一一块住宅用地。

以上简单介绍了瑜海澐颂的购买价值，下面再说说瑜海澐颂的产品力，因为目前样板间还没有正式对外开放，所以室内的装标细节还不能透露太多。我主要针对公区和户型设计做一下介绍。

跟去年功德寺双子星类似，瑜海澐颂也是洋房社区，由4-10层板楼组成，全部一梯两户，同时这次瑜海澐颂又做了不少的升级，我挑几个重点说一下。

首先是会所面积。这次项目东地块会所1900㎡，西地块会所1800㎡，然后项目还有海淀首次出现的架空层泛会所1700㎡，这样总计就有5400㎡的会所，是目前海淀会所面积最大的项目，没有之一。

瑜海澐颂是海开"颂系"产品的第四

——此前已有圆明天颂（首作）、栖海澐颂、颐海澐颂落地。

海开拿地上地0702地块，不仅是商业决策，更带有区域更新的使命

——项目自身还包含约13.23万㎡的多功能用地，未来将建设聚焦人工智能产业的商业办公综合体，实现"职住一体"。

商业办公综合体

30栋4到10层的纯洋房，全盘一梯两户，70年纯商品住宅，零回迁、无保障房混居。

瑜海澐颂楼盘沙盘图

这个规制在海淀新盘中可以说是"独一份"。

注：以上价格为业内预测参考价（约11-12万/㎡），项目尚未取得预售许可证，最终价格以住建委备案公示为准。

98㎡三室两厅两卫户型

116㎡三室两厅两卫户型

139㎡四室两厅两卫户型

159㎡四室两厅三卫户型

179㎡楼王四室两厅三卫户型

几个值得关注的产品力细节：

得房率的代差优势。

项目充分运用了北京"好房子"新规

南向弧形景观花池（纵深约0.5米）不计入建筑面积，北向设备平台（约4㎡）全赠送。

地块总规图

综合测算下来，主力户型的实际得房率86-95%。

而周边同期项目普遍在80%-83%之间。

这将近6-10个百分点的差距，在138㎡的面积段上意味着多出来将近7-11㎡的可用空间

相当于一个独立的书房。

第二，架空层的配置。

10栋楼首层架空，搭配下沉庭院形成约4600-5700㎡的社区会所体系，包含健身空间、四点半学堂、茶室等功能。

园林的整体效果很“震撼”。

弧形廊桥横跨溪流

浅滩缓坡滨水绿地

复刻西山自然意境

在海淀新盘中，这个园林会所的配置，可以说是"遥遥领先"。

第三，楼王。

瑜海澐颂

179㎡户型做到了私家电梯明厅

约6.2米阔景阳台，层高3.1米，在北京五环内的洋房产品中

这种空间尺度已经接近顶豪水准了。

配套深度分析

上地板块的配套，是全面成熟阶段。

通勤：步行上班不是梦

这是上地板块最奢侈的日常。

项目距离中关村软件园仅约1公里，步行可达。

中关村软件园

对于在百度、腾讯、网易、联想等企业上班的人来说，这意味着每天早上可以多睡半小时。

轨道交通方面，项目距地铁13号线与昌平线换乘站清河站约1.2公里，骑行10分钟可达。

清河站可实现13A线、昌平线、19号线支线三线换乘。

自驾方面，北五环、京新高速、北清快速路构成三横两纵路网，18分钟可达中关村核心区。

教育：海淀六小强就在家门口

这是整个配套体系中最有分量的一环。

项目周边现有上地实验小学、上地实验学校（九年一贯制）、清华附中上地学校等优质教育资源。

海淀区上地实验小学

更重磅的是：

项目南侧一路之隔，正在建设由北京市一零一中学承办的72班十二年制学校及9班幼儿园，计划2028年投入使用。

101中学是"海淀六小强"之一，直属直营，这意味着项目业主子女有望实现从幼儿园到高中的一站式优质教育。

当然，需要提醒的是，学区划片以教育主管部门最终公示为准，开发商无法做出承诺。

但在海淀"教育为王"的置业逻辑下，这个配套分量的确极重。

商业：3公里生活圈已经成熟

周边现有配套：BHG Mall上地华联购物中心约1公里，清河万象汇约3公里，中关村壹号、海淀大悦城均在生活圈内。

清河万象汇

周末带孩子上兴趣班、约朋友聚餐、逛超市采购，3公里范围内全部搞定。

医疗：三甲挺多

积水潭医院新龙泽院区（三甲）距项目约3公里，上地医院约1.5公里，北医三院（分院区）也在辐射范围内。

积水潭医院

不过客观地说，距离协和、中日友好等顶级医院仍有一定距离，这是海淀北部板块的共同短板。

生态：三园环绕的宜居底色

上地公园与项目隔街相望；北侧规划绿轴与树村公园、清河之洲相连；圆明园直线距离约2.5公里，颐和园约5公里。

上地公园

竞品横评：同区域多盘混合对比

海淀上地这边，竞争激烈。

多盘竞技场，已经悄然拉开序幕：

瑜海澐颂从整体来看：

vs和樾望云/和樾玉鸣：

功德寺双盘已经卖得差不多了，但瑜海澐颂在得房率上形成了代差优势

同样的139㎡四居，瑜海澐颂实际可用面积多出7-11㎡，这在日常使用中就是"有书房"和"没书房"的区别。

此外，架空层会所的配置级别也是功德寺双盘所没有的。

不过，功德寺双盘已经实景呈现，所见即所得，而瑜海澐颂的等待存在时间成本。

vs中海安澜北京：

完全是两个赛道。

安澜北京是树村板块的顶豪产品，起步210㎡、总价2940万起，客群是金字塔尖。

瑜海澐颂面向的是科创中坚力量的改善需求，98㎡起步、1030万起的门槛更亲民。

vs颐海澐颂：

同出"颂系"一脉，但定位不同。

颐海澐颂在永丰南，均价9.3万/㎡，更适合预算有限但想留在海淀的购房者。

瑜海澐颂在位置稀缺性上更胜一筹，产品迭代也更先进。

竞品横评：同区域多盘混合对比

上地板块的三十年，就是中国科创产业从追赶到领跑的缩影。

从1991年联想、方正在这片城乡结合部扎根

到百度、腾讯、新浪、字节将这里变成"中国硅谷"，再到如今AI大模型和具身智能的新浪潮

——这片土地一直“超预期”。

瑜海澐颂，是这片土地上近乎最后一张"入场券"。

对于在西二旗、后厂村、中关村软件园上班的高知人群来说

这个“好房子”在某种意义上来说

可能是你能在"离家最近的地铁站"和"让孩子上好学校"之间