四川
成都新楼市 文 | 小明
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8月7日，成都三宗土地上新，分别位于金牛区沙河源、成华区昭觉寺、龙泉驿区东城PARK5747板块，将于8月28日10时开拍。
三宗土地的起拍价均过万，其中龙泉驿区地块起拍价10350元/㎡，与金牛区地块起拍价（10500元/㎡）仅相差150元/㎡。
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金牛区宗地占地约28.6亩，容积率2.0，起拍价10500元/㎡。
▍截自寻圭投资云地图
位于三环内、洞子口板块，政通路以东、中环路洞子口以南，地块门口就是地铁27号线沙河源站C1口，可以说是难得的地铁上盖物业。
地块的优缺点都非常鲜明，优点在于与27号线几乎接驳，步行约700米还可以到达5号线洞子口站。此外，步行约800米可达天悦中心，内有沃尔玛超市等商业配套，2公里内还有龙湖北城天街。
地块的另一大优势，是地处沙河源公园群，西侧为锦江公园·亲水园，南侧为沙河源公园，日常散步遛弯有非常多选择。
缺点方面，地块西侧便是金丰高架桥，距离高架桥不足50米。会导致朝政通路的楼栋，低楼层有视线遮挡、高楼层受噪音影响。
根据2026年金牛区划片，参考旁边的金府世家，对口小学大概率为沙河源小学。学校原名金牛区和平地区中心小学，2005年更名为沙河源小学，学校在家长中的口碑一般。对口初中为金牛六片，包含成都市锦西中学校、树德实验中学沙河校区、铁路中学梧桐校区。整体学区没有太大亮点。
▍沙河源小学，图据学校官微
另外，地块形状非常不规则，再加上临近地铁，有保护退距，使得楼栋较难排布。如果做纯板式住宅，那很难将主力面积段做到110㎡以内。
周边在售新房主要为陆家桥未来公园樾境，楼面价11000元/㎡，目前在售房源单价约2万/㎡。
成华区地块占地约23亩，容积率2.0，起拍价11600元/㎡，是本次拍卖的三宗土地中最高的。
地块为青龙街道昭南B地块，位于仁爱路以南，西林四街以西，地块北侧为泛悦城市广场，西侧为成都市第四十中学。
▍截自寻圭投资云地图
地块优缺点同样明显，百度地图测量，地块步行至地铁3号线昭觉寺南路站约400米，地铁6站可达春熙路，规划中的10号线四期也将穿过板块内，实现双地铁覆盖。昭觉寺南路地铁站旁的东立天地、泛悦mall可以满足基本就餐、购物需求，北侧约1公里还有华润熙悦广场。
根据成华区2026年划片，地块属于成二学区，对口小学为北新实验小学，对口初中包含实验中学、成都市第四十中学、石室中学初中学校青龙校区、七中英才学校等。
缺点方面，根据规划，待建的10号线四期将穿越地块而过，地块同样需要进行相应的退距，影响楼栋排布。
地块周围在售新房为城投置地中环锦上萃，项目于2023年拿地，楼面价14000元/㎡，比本次拍卖地块的起拍价高出2400元/㎡。项目打造建面约128-143㎡改善产品，取证一年但去化一般。
龙泉驿区地块占地约78.6亩，容积率2.5，起拍价10350元/㎡。地块位于东城PARK5747范围内，位于陵川路旁，东城金茂锦棠（在建）以东，龙泉驿区洪河小学以南、龙泉驿区青苗学校以西。
▍截自寻圭投资云地图
今年以来，东城PARK5747动作频频。3月，东城PARK5747的首宗商业用地成交，标志着东城锦带一期将正式开工建设，这宗商业用地规划打造星光文创科技谷-理想书店，将落地数字经济、人工智能、文创文旅等业态及商业配套……
此外，龙泉驿区还在今年官宣，将引进锦江区优质强校“成都师范附属小学”和“四川师范大学附属中学”，分别对“成都市龙泉驿区洪河小学校”与“成都市龙泉驿区洪河中学校”进行领办与指导。
而根据7月出炉的龙泉驿区洪河柳树片区（第2版）控制性详细规划优化方案公告，本次待拍地块，南侧规划打造中学、幼儿园、养老设施。区域内的学区短板正在逐步补齐。
地块西南侧约61亩宅地在今年5月底成交，当人们都以为金茂将打造东城金茂晓棠四期的时候，新绿色出人意料地以11400元/㎡的楼面价摘下该地块。
这一次的78.6亩地块，会有溢价吗？竞得人还会是金茂吗？悬念静待揭晓。
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