南京生物医药谷启动机构间REITs管理人招标 服务期20年

8月11日，南京生物医药谷建设发展有限公司挂出‌机构间REITs（基金管理人）招标公告‌，采用公开招标方式遴选计划管理人。项目资金来源为国有资金，预算390万元，服务期设定为20年。此时距离沪深交易所7月下旬正式确立机构间REITs产品规则仅过去约两周。

本次招标整体划分为一个标段，采购内容即机构间REITs基金管理人的全流程服务。投标人须为境内依法注册的独立法人或非法人组织，持有有效营业执照，并具备中国证监会批准的证券资产管理业务资格，拥有交易所发行资产支持专项计划管理人的资质文件。法定代表人或单位负责人为同一人、存在控股或管理关系的母子公司、同一母公司的子公司，以及具有投资参股关系的关联企业，不得同时参与同一标段投标。本项目不接受联合体投标。

招标文件获取时间为8月11日10:30至8月18日17:30，申请人需持单位介绍信或法人代表委托书原件、经办人身份证原件，至南京建凯建设项目管理有限公司（南京市浦口区新城总部大厦B座515室）报名并领取文件，节假日除外。投标文件采用纸质件现场递交，截止时间与开标时间同为9月1日14:30，开标地点为南京市浦口区新城总部大厦B座716室。项目监督部门为招标人南京生物医药谷建设发展有限公司，同时设置内审与纪检两条投诉渠道。

公告暂未披露本期机构间REITs的底层资产清单、拟发行规模及交易结构等核心要素。从资产储备来看，药谷旗下聚慧园项目总建筑面积约27.5万平方米，由11栋科研办公楼宇组成，目前处于建设收尾阶段，但是否纳入本次底层资产，公告未予明确。

机构间REITs的产品定位

机构间REITs是2026年7月沪深交易所修订《资产支持证券大类基础资产指引》后正式定名的新产品类型，其前身为市场俗称的"持有型不动产ABS"，法律载体为资产支持专项计划，在交易所挂牌转让，面向合格机构投资者非公开发行。与传统类REITs通常依赖主体增信不同，机构间REITs强调‌纯权益属性，要求无外部增信、平层结构、无强制回购‌，以不动产运营现金流为核心收益来源。这也意味着，药谷本次若成功发行，将是其在银行间ABN类REITs之外，首次试水交易所权益型不动产证券化产品。

南京生物医药谷建设发展有限公司成立于2011年3月，是南京江北新区产业投资集团旗下全资子公司，注册资本14.35亿元，据工商登记信息法定代表人为周强，注册地位于江北新区丽景路2号，据公开工商数据2024年末总资产约122.77亿元。公司是南京生物医药谷的开发运营主体，而生物医药谷是南京市委、市政府重点打造的生物医药产业基地，也是江北新区"基因之城"建设的核心承载区，总规划面积20.51平方公里，综合竞争力位居全国第8，集聚生物医药企业超1300家，自主培育上市企业7家，包括健友生化、南微医学、药石科技、药康生物、药捷安康、维立志博等，2024年获国家级科技企业孵化器认定。

药谷的证券化融资路径

在机构间REITs之前，药谷公司已在银行间市场落地两单类REITs产品。2023年4月，公司发行"2023年度第一期资产支持票据（科创票据）"，规模7.2亿元，票面利率3.9%，由兴业银行独立主承销，江北产投集团提供增信。据公开发行文件信息，中介团队涵盖锦天城律所、戴德梁行评估、江苏信托存续期管理、中审众环审计、上海新世纪评级等机构。该产品底层资产为中丹科技园二期（孵化器）与加速器二期，两处物业整体出租率均在90%以上，是‌全国银行间市场首单产业园区类REITs‌，同时也是首单科创票据类REITs，当年7月获评第七届中国不动产证券化与REITs高峰论坛"金萃奖"。

2026年3月12日，药谷公司再度发行定向资产支持票据（类REITs），总金额7.2亿元，优先级证券发行利率仅2.2%，创近五年地方国企类REITs优先级利率最低，由南京银行、北京银行联合承销，底层资产为江北新区两处成熟运营的医药产业园区。该期产品是2026年银行间市场首单类REITs，也是江苏省《关于深化国有资产盘活利用的实施意见》出台后全省落地的首单银行间资产证券化业务。

除类REITs外，药谷公司的融资工具储备还在扩容。2025年12月，公司首次在交易所市场亮相，发行3亿元可续期公司债券（25药谷Y1），期限3+N年，票面利率2.39%，认购倍数2.78倍，创江北新区同类型公司债券票面利率历史新低。

从2023年首单产业园区银行间类REITs破冰，到2026年二期产品利率下探至2.2%，再到如今启动交易所机构间REITs管理人招标，药谷公司正在形成‌"银行间ABN类REITs+交易所机构间REITs+可续期公司债"的多渠道融资格局‌。这也是机构间REITs新规落地后，国内产业园区主体较早启动的管理人选聘项目。

截至发稿，招标公告处于文件获取阶段，最终中标结果预计9月初揭晓，后续发行进度有待观察。