胖东来西区新店选址：五一路地块能否成最大赢家？

2026年8月9日，胖东来创始人于东来在社交平台回复网友提问时，确认了“西区正在和区政府协调地方”，这意味着在许昌生活广场店宣布将于2026年12月关闭后，胖东来在许昌铁西（西区）布局新店已从传言变为官方确认的事项。

网友在社交平台询问西区开店事宜，相关方予以回应

生活广场店是胖东来第一家大型综合商场，2002年开业，24年来把原本非核心的南关大街路段培育成了许昌顶流商圈，2026年上半年销售额达9.77亿元，年利润超过1亿，如今因租约合同历史遗留问题和管理层对门店硬件标准的要求而决定关闭。

新店目前仍处于选址协调阶段，尚未签约落地，但西区哪些板块的商铺资产最有可能迎来价值重估，已经可以根据胖东来2017年流产的铁西规划、西区现有地块条件以及胖东来过往门店的流量拉动规律，做出有依据的判断。

五一路原通用厂旧址，体量最大、呼声最高

从胖东来2017年对外公布的铁西开店计划来看，当年规划的骏景新天地店就位于五一路原通用厂旧址，许昌市中心医院西北区域，规划建筑面积20000平方米，定位为超市、百货、餐饮、医药全业态综合商业体，原本就计划替代生活广场店的功能。

许昌胖东来2017年发布的新开店计划公示文件

这个项目后来因为合作方河南骏景地产的经营问题流产，但地块本身的条件是三个候选地块中唯一能匹配胖东来新一代“国际一流品质”综合门店的。

该片区属于许昌铁西传统大型居住组团，覆盖许继集团等大型国企数万职工家庭，五一路、许继大道为西区主干路网，多条公交线路串联东区老城区和许昌市中心医院，通行条件成熟，目前仅分布海茂超市等零散社区商业，没有大型综合商业体。

原通用厂的连片搬迁工业旧址土地平整难度低，适配大体量商业项目落地，政府出面协调用地可以直接解决此前租约不公平的历史遗留问题，为胖东来定制化开发提供保障。

许继广场周边，落地门槛最低

2017年规划的许继广场店拟建在许继大道与向阳路交叉口西北角，规划建筑面积6000平方米，开发商为许昌金地房地产。

这个地块的体量定位是中型社区超市，无法独立承接生活广场店闭店后外溢的全业态消费需求，但它的优势在于周边覆盖许继集团核心办公区和连片居住小区，居民消费基数充足，落地门槛最低。

许继广场周边现有已建成商住裙楼存量空间较多，不需要大规模征地就可以落地商业项目。如果胖东来最终选择在此落地一个中型门店作为西区布局的起点，周边商铺资产将最先享受客流红利。

新兴路解放路交叉口，填补铁西南部空白

骏景丽都候选地块位于新兴路与解放路交叉口，规划建筑面积同样为6000平方米，开发商也是河南骏景地产。

该片区属于铁西南部成熟居住区，覆盖多个老旧家属院和新建居住小区，紧邻许昌城市南部跨铁通道，通往经开区、建安区南部通行便捷，但目前只有零散沿街商业，没有规模化集中商业，填补大型商业空白的属性明确。

但存量商住混合待开发地块规模较小，适配中型商业项目，难以独立承接生活广场店的全业态功能。如果胖东来最终选择在此落地，更多是作为西区南部组团的社区级补充，而不是核心旗舰店。

从房东视角看，胖东来的“造商圈”能力意味着什么

胖东来对周边商铺资产价值的拉动，不是“锦上添花”级别的，而是“从无到有”的。新乡大胖店2005年入驻时，选址区域根本算不上热门商圈，商铺零散空置率高、人流量稀少，多数商户经营惨淡。

早期的胖东来线下量贩门店外观场景

胖东来用十年时间把整条街区盘活，周边商户营收普遍翻倍，核心物业整体年租金从最初的800万元上涨到期满时的2400万元，累计涨幅200%。

没有胖东来，这个商圈就不存在。这一点在新乡大胖店撤场后体现得更为残酷——原商圈人流量断崖式下跌，大量依附胖东来客流的周边小店接连倒闭转让，此前被炒高的商铺租金大幅回落跳水，大量临街优质商铺出现长期空置、无人承租。

许昌生活广场店周边也是同样的逻辑，周边餐饮、酒店、零售小店全靠胖东来的客流吃饭，整条街的房租和房价都跟着胖东来水涨船高。

街边分布的各类社区零售小店场景

真正有机会的，不是所有西区商铺

许昌西区目前没有任何大型综合商业体，存量工业旧址连片分布，长期缺乏头部流量商超。胖东来一旦落地，将直接补全西区长期缺失的头部商业短板，带动整片铁西老城区的物业价值重估。但需要明确的是，这个红利不会均匀覆盖西区所有板块。

从胖东来2017年规划的选址逻辑来看，三个候选地块全部集中在铁西传统老城区核心居住组团内的许继大道沿线、五一路至解放路连片区域，外延的偏远板块几乎不可能纳入选址清单。

对周边商铺持有者而言，真正值得关注的是五一路原通用厂旧址片区的进展。这个2万平大体量地块的空间条件，刚好匹配胖东来新一代综合门店的建设标准，能够直接承接原生活广场闭店后西区外溢的消费需求。

如果最终官宣落地在此，周边商铺资产将最先兑现胖东来“造商圈”的红利，参照新乡大胖店十年200%的租金涨幅规律，这将是西区近十年来最大的一次商业资产价值重估机会。

但所有这一切的前提是——胖东来尚未完成签约，所有候选地块均为基于历史规划的回溯预判，不是官方最终确认的选址。在胖东来官方公告发布之前，市场的价值重估尚未实际发生，任何提前押注都意味着承担选址调整的风险。