北京
文/上海进深 严明会
保利置业南码头项目，距离入市又近了一步。
近日，浦东新区规划部门针对南码头社区Z000302单元14-03e、14-04a地块相关居民意见进行了正式回复，涉及建筑高度、日照、建筑间距等多个问题。
距离规划设计方案公示，过去了24天。
1、建筑高度
住宅地块（14-03e）容积率2.50，7栋住宅高度在39.95米至58.85米之间，符合控规容积率2.5、限高70米的要求。
商业地块（14-04a）容积率2.0、建筑高度15米，同样符合控规限高15米的要求。
2、日照影响
部分周边居民对于项目建设后的日照影响关注。对此，规划部门进行了专项复核：经专业机构采用T20天正日照软件分析，拟建后北侧被遮挡住宅每户至少一个居室满足冬至日连续有效日照不少于1小时的要求。
同时，规划部门也针对部分周边地块进行了说明。
14-03c地块规划用途为商务办公，不属于住宅日照控制范围；14-03f地块未来规划为“人民坊”社区级公共服务设施，目前已经推进相关实施工作，项目方案也满足未来养老设施日照要求。
3、建筑间距
2号楼、4号楼与西侧建筑间距20.1米，符合《上海市城市规划管理技术规定》中不小于较高建筑高度0.3倍且最小20米的要求。
从区域来看，南码头并不是传统意义上的浦东核心豪宅板块。
但其位置优势明显，项目所在区域位于浦东内环附近，紧邻陆家嘴、世纪大道、张江等浦东核心区域，能高效承接核心区的城市资源辐射。
随着前滩持续发展，浦东南部滨江区域价值不断提升，南码头也逐渐进入改善买家的视野。
这是南码头片区近10年来首次公开出让的住宅用地，今年四批次土拍中，吸引了9家房企参与竞拍。最终经过112轮竞价，由保利置业以34.88亿元竞得，成交楼面价约82062元/㎡。
扣掉商业面积、5%保障房、2%高端人才配建、600㎡公共服务设施后，可售楼板价超过9.3万元/㎡，刷新浦东内环外住宅土地价格纪录。
在这个地段，大家觉得这个项目会卖到多少钱？
从5月底拿地到7月中旬方案公示，项目的推进速度相当快，这也是保利置业今年在上海最重磅的项目。
高地价之下，项目也是按照高端改善的路线来打造的。
做了新规3.5代宅，全域抬板设计，整体抬高4.8-5.5米，部分楼栋在板上再架空1-2层，抬板下设置阳光车库。
小区中心配下沉庭院，抬板与下沉庭院间形成约8米高低差，带来垂直立体景观体验。
社区拟建造7栋11-17层小高层及高层产品。
南侧靠近白莲泾河区域，为低密改善组团，规划3栋11层小高层，南向无遮挡，直面白莲泾河景；北侧及中部为高层组团，排布4栋17F高层住宅。
南侧绿地自持1300㎡商业，打造3层滨水商业驿站，定位亲水休闲网红场所。未来将打造轻餐、咖啡、文化等业态，下楼即可享受。
根据目前曝光的信息，项目部分户型预计将配置独立电梯厅、双阳台、大面积飘窗、全屋大尺度赠送空间。小高层户型两梯两户无连廊，洋房类一梯一户。
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户型分布方面：
南侧临河楼栋及下沉庭院西侧（4#），预计布局155-180㎡及以上的大户型，占据最好的景观资源。
下沉庭院东侧的3#楼及北侧5#楼，预计为130-140㎡的中大户型。
东北角的两栋楼，则大概率是115㎡左右的入门级改善户型。
以下为预测版户型图，以开发商公示为准：
相关公司：保利置业hk00119
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