中指研究院：7月TOP30长租公寓企业开业房源达147.1万间 管理房源量突破200万间

智通财经APP获悉，据中指研究院统计，2026年7月，TOP30集中式长租公寓企业累计开业房源量为147.1万间，较6月增加2.3万间。具体来看，地方国企系开业规模稳中有增，在TOP30中的规模占比提升至30%。从管理规模榜来看，据中指研究院统计，2026年7月，TOP30集中式长租公寓企业累计管理房源量为200.5万间，较6月增加1.2万间。

2.企业动态

2.1建设运营

7月，地方国企筹集建设的多个保租房、人才公寓项目陆续投入运营，如上海北杨智汇社区、武汉安家乐寓·光谷广场店、武汉地铁复兴城保租房项目、上海奉发·有言轩保租房项目等，其中武汉安家乐寓·光谷广场店为目前安家乐寓旗下规模最大门店，共推出890套房源。与此同时，部分区域品牌外拓取得新进展，汉悦公寓海口滨海壹号店启幕，为汉悦公寓首次走出武汉落子海口，新黄浦·筑梦城北京首店-昌平硅谷SOHO店亦启动试运营。

表：2026年7月地方国企系长租企业建设运营动态

资料来源：中指研究院综合整理

7月，市场化长租公寓运营商持续推进项目入市，如保利和寓横琴店二期、杭州壹间公寓·谷尚园区、方隅公寓上海龙柏店等，其中杭州壹间公寓·谷尚园区为闲置厂房改建而来，共推出185套房源。

表：2026年7月市场化长租运营商建设运营动态

资料来源：中指研究院综合整理

2.2业务拓展

7月，住房租赁领域合作持续深化。如东实集团联合松山湖科学城集团推进松山湖“研改住”项目；中建·彩寓中标贵阳云岩产业园宿舍运营项目，为其首个轻资产运营项目；厦门安居底价竞得湖里金山保租房地块；安居宁巢分别与杭州文广集团、临平城建达成合作，共同盘活存量房源。

表：2026年7月住房租赁企业业务拓展动态

资料来源：中指研究院综合整理

2.3融资动向

7月，住房租赁金融支持体系持续完善。公募REITs首发与扩募有序推进，武汉安家保租房公募REITs完成基金管理人招标及中标候选人公示，中银基金为第一中标候选人；中航北京昌保租赁住房REIT披露扩募预案，拟新购入4个昌平区保障房项目。

类REIT、机构间REIT等证券化产品稳步推进，北京昌平保障房、海淀保障房相继启动机构间REITs中介选聘工作；建信住房租赁基金持有型不动产资产支持专项计划（第二至N次扩募）获上交所受理，拟发行总额50亿元；全国首单绿色保租房类REITs在上交所挂牌，发行规模36.5亿元。

大宗交易方面，华润置地以约2.31亿元收购苏新服务旗下苏州金邻公寓，标的共11幢建筑、1598个房间。

信贷支持方面，湖北省成功发行首批“自审自发”收购存量商品房用作保障性住房专项债券，涉及武汉、孝昌等7个项目，总规模6.77亿元。

表：2026年7月住房租赁市场融资情况

资料来源：中指研究院综合整理

政策动向

1.住房租赁市场指导与支持政策

1.1中央层面：住房租赁被纳入扩大消费总体部署，顶层定调引导住房租赁市场规范稳健发展

7月2日，国务院批复《扩大消费“十五五”规划》。规划提出“优化保障性住房供给，因城施策增加改善性住房供给，规范发展住房租赁市场；实施房屋品质提升工程，建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’，稳步推进城中村、危旧房和城镇老旧小区改造，支持居民自主更新，支持老旧房屋适老化改造和智能化升级。”规划从国家层面将住房租赁纳入扩大消费总体部署，标志着住房租赁从民生保障议题上升为扩大内需、提振消费的重要载体，延续并强化了“十五五”时期租购并举的政策取向。其中，“好房子”建设要求将持续推动租赁住房品质升级；“规范发展”导向下，住房租赁企业登记备案、租金监管、租住标准等基础制度将加快完善；同时，规划将住房消费与城中村、危旧房及老旧小区改造统筹联动，进一步打开了存量房屋改造用于住房租赁的空间。总体看，规划为住房租赁市场中长期发展锚定了稳定的政策预期，有利于推动住房租赁市场向规范化、品质化、专业化方向发展。

7月30日，中共中央召开政治局会议，会议通稿虽未直接提及住房租赁，但相关表述为住房租赁市场提供了明确的政策信号：一方面，会议将房地产纳入“切实筑牢安全屏障”框架，凸显稳定房地产市场的重要性，住房租赁作为“租购并举”住房制度的关键一环，房地产政策定调趋稳也将为其营造更可预期的制度与市场环境；另一方面，会议释放了明确的增量政策信号，预计下半年财政支出将提速，结合货币政策工具的综合运用，保租房筹集建设和存量房源盘活等工作有望获得更多资金支持。此外，会议通稿中多处提及城市更新相关内容，如“有力推进‘两重’建设和‘两新’工作”、“扎实推进‘六张网’规划建设”等，预计未来更多支持政策将围绕城市更新展开，随着城市更新的深入推进，住房租赁市场有望在房源供给、空间布局与运营生态上加快优化调整，进一步嵌入城市存量提质与民生保障链条。

7月31日，国务院总理李强主持召开国务院常务会议，审议通过《国务院关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定（草案）》。会议指出，“要更好发挥住房公积金功能作用，拓宽提取和使用范围，扩大制度覆盖面，提升管理服务效能，更好满足居民多样化住房消费需求。”此前6月5日，住建部发布《住房公积金管理条例（修订征求意见稿）》，在租房提取与贷款联动机制方面作出调整，将“支付房租”提取顺位提至首位、并将提取条件简化为“支付房租”，同时明确租房提取不影响贷款额度。此次国常会审议通过修改草案，预计《管理条例》正式发布后，各地公积金政策优化跟进将提速，有望进一步强化公积金对租房群体的支持。

1.2地方层面：盘活存量拓宽租赁住房筹集渠道，强化公积金与人才安居保障

规范管理方面，成都明确租赁住房租住标准，要求非居住空间不得单独出租用于居住；西安就保租房项目运营管理评价办法征求意见，拟每半年对保租房项目开展一次评价并向社会公开结果。

多渠道筹集方面，重庆、沈阳鼓励盘活改造存量房屋用于租赁；济南支持商业商务用地新建及改建保租房，并明确这些项目应重点布局于产业集聚区、商业商务聚集区等租赁需求旺盛、配套便利区域。

公积金支持方面，长沙修订公积金缴存、提取、贷款三项管理办法，将个体工商户、网约车司机、快递员等新业态劳动者纳入缴存范围，并全面推行公积金委托按月提取直付房租业务；成都将租房公积金月提取额度统一提高至1800元，加大对缴存人租房支持力度。

人才安居支持方面，厦门升级新就业大学生等青年群体“5年内5折租房”保障举措，将保障年龄放宽至35岁，通过采取实物配租与租金补贴相结合的方式满足该群体过渡性居住需求；上海推出“新就业青年安居服务”，为符合条件的新就业青年提供保租房租金补贴，减轻青年在沪安居压力。

表：2026年7月地方出台的住房租赁市场指导与支持政策

资料来源：中指研究院综合整理

2.租赁住房供应

重庆：“十五五”时期，新筹集保障性租赁住房2.5万套（间）。

北京：2026年第一批次保障房计划新建、筹集15个项目，涉及房源超1.72万套（间），其中保租房项目6个、3500余间，安置房项目9个、1.37万套。

市场运行

1.整体租金：7月50城住宅平均租金环比上涨0.13%，同比下跌2.62%

2026年7月，受毕业季租赁需求持续释放影响，50城住宅平均租金环比涨幅有所扩大。根据中指50城住宅租赁价格指数，全国50个城市住宅平均租金为34.01元/平方米/月，环比上涨0.13%，涨幅较6月扩大0.05个百分点；同比下跌2.62%，跌幅较6月收窄0.20个百分点。

图：2021年11月至2026年5月50城住宅平均租金及环比涨跌

2.重点城市租金：北京、上海、深圳、苏州等核心城市租金延续上涨态势

2026年7月，住宅平均租金环比上涨的城市个数为24个，较6月增加8个。具体来看，上海环比涨幅最大，为0.73%；北京、苏州涨幅在0.4%-0.5%之间；西宁、昆明等15个城市涨幅在0.1%（含）-0.3%之间；杭州、惠州等6个城市涨幅在0.1%以内。7月，广州住宅平均租金环比持平，数量与6月持平。

2026年7月，住宅平均租金环比下跌的城市个数为25个，较6月减少8个。具体来看，绍兴、北海环比跌幅最大，分别为0.55%、0.54%；三亚、温州、海口环比跌幅在0.4%-0.5%之间；泉州、长沙等10个城市跌幅在0.1%-0.3%之间；青岛、济南等10个城市跌幅在0.1%以内。

图：2026年5月50个城市住宅平均租金及环比涨跌