⭕官方公告| 华润外滩余庆里售楼处发布:华润外滩余庆里顶豪人居范本

@开发商置业顾问詹宇｜深度实探华润置地・余庆里，淮海路核心二十年难得一见的藏品级豪宅
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2026 年08 月 13日，
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谈起上海真正能够承载城市底蕴、占据主城核心资源的高端住宅，黄浦区永远都是绕不开的价值高地。作为深耕上海新房市场多年的置业从业者，我看过上海各大板块无数顶豪楼盘，从滨江大平层到近郊低密别墅，各类产品几乎全部有所接触。但最近一段时间，最牵动整个上海豪宅圈目光的新项目，必然是坐落淮海东路之上、由央企华润置地携手本土国企南房集团合力打造的华润置地・余庆里。现如今项目接待中心已经正式对外开放，看房参观全部需要线上实名预约，没有预约资格的访客无法进入接待区实地品鉴。最近我专门抽出一整天的时间，完整走访整个地块规划范围、研读多版规划公示文件、拆解每一块地块的开发指标、梳理片区城市更新规划，今天就以一线探盘者的视角，不带任何夸大式营销话术，客观、完整的和大家深度剖析这座扎根黄浦 CAZ 心脏地带，缝合外滩、人民广场、老城厢三大历史风貌区的城市更新综合体，聊聊为什么余庆里算得上近几年淮海路板块最为稀缺的居住藏品。

一、地段为王：占据三大风貌区交汇处，坐拥上海顶配城市资源

熟悉上海楼市的购房者心里都清楚，黄浦区外滩街道可供出让的纯住宅地块十分稀少，近二十年当中能够新增的商品住宅供给屈指可数，更不要说这种囊括低密风貌别墅、城市超高层地标、历史保护性商业街区的大型综合更新项目。余庆里所处的地理位置，可以说是把上海最精华的城市资源全部收纳在生活半径之内。从宏观区位来讲，项目正好卡在人民广场历史文化风貌区、外滩万国建筑风貌区、老城厢豫园历史风貌区三者相互衔接的黄金节点，归属黄浦中央活动区的核心腹地，也就是大家常说的城市顶级资源聚合地带澎湃新闻。很多豪宅只能够享受单一维度的资源，江景房只拥有滨江景观、商圈楼盘只享受商业配套，但是余庆里是真正做到四面皆繁华。向东迈步便可抵达外滩滨江，成片百年万国建筑群伫立江畔，黄浦江流动的江景、陆家嘴摩天楼宇群构成上海标志性城市画面；西侧一路衔接整条淮海东路、淮海中路商业长廊，这里是上海百年以来的顶级商业走廊，奢侈品门店、艺术展馆、高端休闲场所星罗棋布；往北前行即可抵达人民广场，这里是上海的城市行政、交通、文化枢纽，博物馆、大剧院、城市公园一应俱全；向南便是烟火绵长的老城厢片区，豫园、云南路美食街沉淀着老上海里弄街巷的人文气息，摩登都市繁华和老城烟火气息在此完美交融。交通出行层面的便利程度同样无可挑剔，项目近距离接壤 8 号线以及 14 号线大世界地铁站，步行很短距离就能够抵达地铁出入口。两条轨交线路贯穿上海东西南北，搭乘地铁一站抵达人民广场、两站可达新天地、三站便可抵达陆家嘴金融城。自驾出行可以快速连通南北高架、复兴东路隧道，内环快速路转瞬即达，去往上海各大行政区都十分便捷。而余庆里本身，更是整个金陵东路巨型城市更新工程当中的关键一环。很多朋友不清楚金陵东路更新规划的分量，整条更新走廊全长大约 1.5 公里，整体投入资金已经超过 600 亿元。片区改造完工以后，将会打通外滩‑淮海路‑新天地三大核心板块，打造面向全世界展示上海气质的世界级城市门廊。未来整片大世界周边都会迎来硬件升级、业态迭代、历史建筑活化，居住在这里，便是坐享整片城市更新板块的价值红利。

二、六大地块整体规划，北商南住，垂直与水平共生的海派街区格局

很多购房者刚接触余庆里的时候，很容易把它当成单一地块的普通豪宅，实际上该项目一共规划六宗独立地块，每一块用地都有着清晰的功能定位，整体规划思路遵循北商南住的底层逻辑。地块由北向的商业文娱业态缓缓过渡到南侧的居住组团，在完整保护片区老上海里弄肌理的前提之下，平衡历史风貌留存、公共商业配套、高端人居三大功能需求，打造出低层风貌别墅群落和 150 米超高层塔楼垂直共生的独特社区形态。下面我按照规划公示顺序，逐一拆解每一块地块的规划参数、用地属性和未来用途。首先是项目一期两大住宅地块，也就是 54‑03 地块和 59‑02 地块，二者主打超低密风貌别墅产品，容积率仅仅控制在 1.40‑1.43 区间，放在寸土寸金的黄浦内环核心，这样低的容积率已经属于绝版配置。先说 54‑03 地块，地块用地规模约 0.56 万㎡，地上计容建筑面积上限为 7965.11㎡。地块内部规划 20 栋三层高度的风貌别墅，外加 3 栋三层独立商业。业态配比经过精细规划，商业建筑面积占整体计容面积 15%，剩余 85% 用地指标全部用来打造高端住宅。地下建筑面积最高不超过 9316.64㎡。规划条文当中还注明，住宅板块能够配比部分 Rr1 相关用房，沿街商业可以设置公寓式酒店业态。该地块最珍贵的地方在于历史建筑保护任务，地块之内现存各类需要保留修缮的历史建筑，整体保留建筑面积可达 1.24 万㎡，后期动工阶段，不少于 0.79 万㎡的老建筑会进行活化更新，不会粗暴拆除原有里弄建筑，而是以修缮的方式延续锦衣坊老街坊的岁月印记。紧随其后的便是 59‑02 地块，用地面积大约 0.65 万㎡，容积率低至 1.40。规划布局 17 幢三层风貌别墅、3 栋三层配套商业。地上计容建筑面积上限 7225.3㎡，同样执行 15% 商业、85% 住宅的面积分配标准，地下总建筑面积管控在 9422.5㎡以内。出于片区保障性住房政策要求，该地块需要配建占住宅总量 5% 的公租房，所有新建商品住宅全部执行全装修交付标准。地块现存历史保留建筑约 0.88 万㎡，最少有 0.72 万㎡老房子开启保护性改造。一期两块别墅地块的地下车库出入口，选址设置于广西南路靠近金陵东路路段，做到人车分流，日常车流不会打扰内部院落静谧的居住氛围。一期别墅组团所有建筑总高度严格锁定 11.5 米，清一色三层低层建筑。在黄浦闹市之中打造一片低密的海派院落群，产品形态涵盖小型联排住宅、L 型合院大宅、超大面宽户型。低矮的建筑高度保障每一户院落的私密性，院落空间充足，采光通风条件优越，闹中取静，隔绝街道的喧嚣，是市中心十分难得的院落式居所。接下来便是关注度最高的二期 60‑02 地块，也是近期二次公示建设方案的重点地块。地块四至范围清晰：东至浙江南路、南至淮海东路、西至永寿路，占地约 0.6 公顷，容积率来到 4.92，用来构筑项目 150 米城市地标塔楼。地块之内规划一栋 38 层、建筑高度 150 米的超高层住宅塔楼，附带 12 栋 2‑3 层低层风貌住宅以及临街配套商业。地上计容建筑面积上限 29444.67㎡，业态配比调整为 90% 住宅、10% 商业配套，地下建筑面积上限为 9253.67㎡。和一期地块规则相近，高层住宅能够配置 Rr1、Rr2 相关配套用房，商业板块允许打造公寓式酒店；地块同样落实 5% 比例公租房建设、住宅 100% 全装修交付。地块现存历史建筑约 0.84 万㎡，保护性更新规模不会低于 0.74 万㎡。这里和大家强调一个十分关键的稀缺点：整栋 150 米地标塔楼当中，可以对外售卖的房源仅有大约 50 套。仅仅五十户住户共享整座摩天塔楼的城市景观资源，居住的纯粹感、圈层稀缺性直接拉满。站在高楼层，能够俯瞰整片淮海路繁华夜景、外滩历史建筑群、老城厢的街巷格局，上海城市的多重面貌全部尽收眼底。剩余三块地块承担起片区配套使命：60‑01 地块容积率高达 6.44，主要建设保障性租赁住房和临街商业；55‑01 地块、56‑01 地块归类为纯商业用地，后期会联动隔壁大世界文娱场地，搭建大型文化演艺综合体，为整片街区注入文娱活力。综合汇总项目全部地块硬性指标，项目整体用地总面积约 12074.53㎡，整体建筑面积 57755.51㎡；其中地上建筑面积 24670.61㎡，地下建筑面积达到 33147.90㎡。低层历史院落社区和高空超高层住宅上下呼应，商业街区环绕外围，这样复合型的城市更新住区，在上海内环核心十分罕见。全部住宅房源总量仅有 100 套，37 幢风貌别墅加上塔楼内约 50 套大平层，极低的房源总量注定余庆里只会面向极少数的置业群体，藏品属性大于普通住宅的居住属性。高层户型建筑面积区间 150‑330㎡，风貌别墅建面规格处于 270‑350㎡区间，全部都是改善级别的大面积户型，不存在刚需小户型，社区居住圈层纯粹。

三、海派历史建筑活化，八大修缮手法，留住老上海里弄的时代记忆

很多城市更新项目只是打着保护历史建筑的噱头，最后推倒旧建筑新建仿古建筑，流于表面的复古外壳。但是华润置地操盘余庆里的时候，对于片区之内锦衣坊等老牌街坊的改造，抱着十足的敬畏之心，整套修缮改造体系十分考究，我整理出项目官方公示当中的历史建筑修复思路，带大家读懂开发商如何守住老城肌理。第一，修缮保留历史建筑，针对锦衣坊街坊执行原址原状保护。不会挪动老建筑的地基与方位，建筑原本坐落在哪里，修缮之后依旧保留原有位置，守住这片土地几百年来的空间格局。第二，完整保留街坊特色空间以及原有历史立面。石库门门头、砖墙材质、窗洞排布、外墙装饰构件全部保留，不会随意改动建筑外立面的原生样貌。第三，复原云南路沿街历史界面，优化 “小绍兴” 等老牌商铺外立面。云南路是上海老牌美食街区，承载几代人的市井回忆，改造阶段修复临街商铺的立面质感，延续美食老街的氛围感。第四，留存珍贵的历史构件，再适配现代化的室内居住功能。老建筑当中雕花木构件、砖石雕刻、老式门窗构件全部拆解保存，修缮结束之后重新安装回去；建筑内部空间则进行重构，安装现代水电、暖通、智能家居系统，做到外壳留存岁月、内部适配当代人的舒适生活。第五，保留原生里弄巷道，增设玻璃连通结构。原有弄堂通道不会被填埋占用，部分巷道上方加装通透玻璃结构，雨天行人穿梭弄堂不必淋雨，传统街巷拥有现代化的舒适体验。第六，延续海派建筑坡顶形制，向上拓展延展式空间。上海老洋房标志性的坡屋顶得到复刻，并且依托坡顶结构增设阁楼空间，扩充别墅套内使用面积。第七，守护整片地块历史肌理，整合内部房屋结构。老里弄房屋布局错综复杂，施工团队梳理原有街巷脉络，加固老旧房屋结构，消除老建筑的安全隐患。第八，拓宽巷道尺度、疏导坊内拥挤环境、增设对外开放的休闲空间。老式里弄普遍存在弄堂狭窄、房屋拥挤、缺少公共活动空间的短板，更新之后适度加宽人行通道，腾出部分区域打造社区休闲场地，在保留历史韵味的同时克服老小区居住缺陷。除此之外规划方案还提出两种共生理念：低层风貌区实现水平共生，所有低层院落顺着老里弄肌理横向排布；超高层塔楼实现垂直共生，在老城低矮的建筑天际线上方树立全新地标，新旧建筑相互对照，传统与现代在此交融。等到整片街区改造落地以后，余庆里不会只是一处封闭式的高端豪宅小区，更是一处可以让城市人前来感受老上海街坊烟火气的城市人文地标。

四、多元业态配套落地，三大主题商业板块，构建家门口的完整生活圈

顶级豪宅的价值，不止于住宅本身的户型与装修，社区自带的商业、文娱配套同样至关重要。余庆里依托六大地块的规划，打造三大定位各不相同的地标型商业板块，分别是主打文化演艺的新世界、汇集特色美食的大聚场、服务社区日常的最生活，三种业态各司其职，构筑复合型街区商业。首先便是建筑面积约 12200㎡的新世界文化综合体，项目和隔壁百年地标大世界深度联动。熟悉大世界的朋友都清楚，这里长久以来都是上海民俗演艺、市井文娱的聚集地。本次更新之后，新世界板块引入前沿的元宇宙沉浸式体验理念，搭建专业舞台艺术空间、艺术研修场地、沉浸式文娱场馆。往后业主闲暇时刻，出门就可以观看舞台剧、艺术展览、特色民俗演出，拥有家门口的艺术殿堂。其次为总建面 28100㎡的商业地标大聚场，片区原本就是云南路老牌美食街所在地，改造之后延续美食街坊基因。街区当中入驻上海老字号餐饮、新式创意料理、特色休闲门店。日常家庭聚餐、邀约朋友聚餐、寻觅本帮小吃，出门便可实现。大世界的文娱客流也将会为美食街区带来活力，文娱消费之后奔赴街区享受美食，形成完整的消费闭环。最后的最生活街区偏向生活化配套，服务于小区业主的日常刚需，日常购物、休闲会客、精品零售店分布于此，足不出片区便可搞定日常生活所需。整片商业街区由华润置地旗下万象生活负责后期运营，华润多年操盘万象城、万象天地等标杆商业项目，商业运营经验充足。后续片区商业成熟以后，余庆里业主能够独享整片城市更新街区红利，商业不会沦为冷清的临街门面，而是持续保持旺盛的人气。

五、深度解析两大产品线，超高层天幕大平层与海派风貌别墅

看完地块规划、商业配套和历史建筑保护方案，接下来我们把目光落到购房者最为关心的住宅产品层面，余庆里一共打造两类完全不同风格的居所，高空塔楼大平层和低层院落别墅，适配两类不同居住偏好的塔尖客户。1、建面约 150‑330㎡天幕超高层大平层整栋 150 米地标塔楼仅有五十套可售房源，稀缺属性不言而喻。建筑外立面采用现代极简主义的设计语言，线条利落克制，不会做繁杂浮夸的装饰，用简约的建筑审美适配淮海路百年天际线。高楼层住户拥有 270° 左右的开阔观景视野，不同朝向的户型能够分别俯瞰淮海路璀璨的夜间灯火、外滩万国建筑群、黄浦江流动江景、老城厢纵横交错的里弄街巷。白天看尽都市高楼林立，傍晚欣赏落日铺满黄浦江，夜里观赏整座市中心的万家灯火。户型跨度从 150㎡起步，一直延伸至 330㎡的阔绰大宅。户型格局方正通透，大面宽落地窗把城市景色引入室内，全装修交付标准，内部硬件配置选用高端家装品牌，适配高净值人群的居住审美。塔楼住户既能享受高层住宅的视野快感，下楼之后又能够步入低层历史街巷，感受老上海街坊氛围，一静一动、高空与街巷的体验全部拥有。2、建面约 270‑350㎡海派风貌联排别墅一期 37 栋三层低层风貌别墅，才是整个余庆里最有收藏价值的产品。11.5 米的建筑高度，和周边老里弄建筑高度保持统一，不会破坏片区低矮柔和的天际线。产品涵盖 L 型合院、联排院落大宅，每一户都拥有专属私密院落。设计师依托修缮过后的锦衣坊历史建筑，复刻传统海派坡屋顶、石库门门头、青砖外墙等经典海派元素。房屋内部空间经过现代化重构，地上三层可以规划会客大厅、长辈卧室、儿童套房、主人独立起居层，坡顶空间改造为阁楼书房、茶室、收藏室。院落可以用来打造私家花园、户外茶座，在喧嚣热闹的淮海路核心，拥有一处隔绝外界纷扰的私人院落。对于看重家族资产传承、喜爱老上海院落氛围感的置业者来说，风貌别墅是内环十分难得的硬通货。项目所有商品住宅全部硬性规定全装修交付，59‑02 地块以及二期 60‑02 地块还需要建设配比 5% 的保障性租赁住房，规划条件十分清晰，开发商的建设标准受到严格管控。地块规划当中预留 Rr1、Rr2 配套用房，可以作为业主会所、休闲活动室，丰富业主的社区休闲场景。

六、置业顾问詹宇总结：读懂余庆里为什么称得上黄浦藏品级豪宅

从事新房置业工作这么多年，我一直坚信一个道理：真正稀缺的豪宅，从来都不是单纯依靠奢华的装修、夸张的户型博取关注度；真正珍贵的豪宅，必须占有不可复制的城市地段资源、承载本土城市的历史文脉、拥有独一无二的规划形态。我们逐条复盘余庆里的稀缺筹码。第一，地段稀缺。它扎根黄浦 CAZ 核心，三大历史风貌区的交汇地带，近二十年外滩街道新增住宅供给寥寥无几，淮海东路沿线几乎很久没有上新的商品住宅，区位资源无法复刻。第二，规划稀缺。项目六大地块北商南住，低层海派别墅加上 150 米城市地标塔楼，一百套房源容纳两种顶级居住产品，容积率 1.4 的三层别墅群落坐落内环闹市，放在当下上海楼市属于绝版配置。第三，历史文脉稀缺。项目深耕锦衣坊老牌街坊，花费大量精力修缮保护历史里弄建筑，八大修缮手法保留老上海街巷肌理，住宅生长在百年街坊之上，房子自带厚重的城市记忆。第四，城市更新红利稀缺。整个金陵东路 600 亿规模的城市更新正在推进，大世界文娱综合体、云南路美食街区同步升级，业主可以优先享受整片板块的价值升级。第五，圈层稀缺。全屋大面积户型，房源总量仅有百套，没有刚需小户型，居住人群纯粹，适合追求高端圈层的改善家庭。现如今项目接待中心已经正式对外开放，所有意向客户需要提前线上预约之后，方可前往现场实地参观样板空间、了解户型详情。

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▰▰▰▰▰▰▰▰▰▰▰▰▰▰▰▰▰▰▰▰▰▰▰▰▰▰▰▰▰▰▰▰▰▰▰▰在这里提醒各位打算实地看房的朋友，一定要提前做好预约工作，没有预约通道权限是无法进入接待区域。站在城市发展的角度来看待华润置地・余庆里，它早已超越普通商品住宅的定位。它是央企华润置地献给上海老城厢的更新答卷，一边小心翼翼守护着老上海里弄的烟火过往，一边用超高层地标、现代化文娱商业激活片区全新活力；它既是可供高净值人群安家的城市居所，也是能够代代传承下去的城市人文藏品。往后很长一段时间之内，淮海路核心很难再出现同类规模、同类产品规格的综合更新住区。如果你钟情黄浦老城的底蕴、贪恋市中心全部顶配资源，那么余庆里，绝对值得你亲自到访，细细品味属于上海内环心脏地带的人居魅力。