北京买房：理清思路，购房建议1971

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我家女儿单位在长椿街附近，是西城集体户口，工作两年，想给她买套房，目前以她通勤为主，等我们退休后也可以住。预算总价300万以内，首付100万，孩子公积金能贷80万。应该怎么选房？选步梯板楼还是电梯塔楼？

因为不考虑学区，应该选西城还是丰台的房？选她单位附近都是老破小，选丰台又离单位比较远？有套南线里58平的电梯房，330万左右，性价比如何？北京房价还会跌吗？我怕买了再下降，毕竟是我们省吃俭用掏空家底。

A：

1、怎么选房？看您的这些问题感觉有点儿乱，似乎是对北京楼市还不了解。最好是先熟悉一些常识吧，要不然不好做选择。

2、简单说吧，如果是注重自住，那板楼塔楼就看自己的喜好。如果是注重保值，常规建议是首选步梯板楼中间层。塔楼更适合大面积的，这才有可能做到得房率高+户型好。因为住建部一直在推按套内面积报价，几年前就出台了意见稿，如果执行，那对得房率低的塔楼至少不是利好。

3、不考虑学区，那肯定是首选丰台啊。毕竟是300万预算，如果在西城买就只能是占坑儿房，溢价率30%起步，也就是花了300万，但只能得到200来万的居住体验。那100左右是溢价，要闲置到孩子上学，而且要承担入学低谷期的保值风险。所以想好了再买吧。

4、300万，在长椿街附近肯定是老破小啊，这属于资金问题，外人帮不上忙。

5、南线里58平的电梯房，才330万？单价才不到6万，那这套房估计有点儿问题。要么就是有瑕疵甚至硬伤，要么就是有其他隐情。如果没硬伤，那就找中介+物业+社区+派出所+邻居打听一下，确定没有产权+邻里纠纷和装修损坏等问题再买。

也就是如果没各种问题，那这套房算捡漏儿，性价比非常高。但我觉得可能性不大，如果真的是漏儿，中介他们自己就买了，或者是找熟悉的投资客接盘，谁手机里没几个有钱的客户啊？

再多说一句，最好估算个真实的租售比，然后再做决定。或者说如果是有硬伤的，那溢价就仍然比较高，不仅居住的性价比高不了多少，流动性和保值性也都受影响。

6、北京楼市大盘是大概率不会跌了，因为租金收益率早就低于同期银行利率了，没道理下跌。北京历史上这种时期出现过三次，90年代中，2000年前后，2008年前后，都是楼市低谷期。

不过学区房说不好，尤其是您看的这种占坑儿房，溢价偏高=保值风险大。所以一定考察好，真的能捡漏儿就算赢，但看着是漏儿的也有可能是坑。只能说一切皆有可能吧，祝您家好运气。

仅供参考。

二

Q:

我和爱人目前都30岁，手头有资金350万个，年到手收入+公积金100个，收入比较稳定，预计2年内生孩子，单位可以给孩子落户，目前租房。主要看了太阳宫和安贞片区，1000万左右只能买一个好小区的两居或者一般小区的三居，没法做到一步到位，而且还需要贷款600-700万，在目前这个房价走势下（阴跌或企稳）是否不值得？

我们初步考虑是如果我们能够得上的这些房子不能保值，那就先租房到孩子4-5岁，然后再买好一些的房。想听听您的建议

A：

1、单位可以给孩子落户，这最好问清楚。很多单位都是在集体户员工在京没房产的情况下，可以给孩子落户，可一旦买房就会被要求迁走了，或拒绝落集体户。有的单位则是即便落了集体户+员工拒绝迁走，那在入学时单位有可能不配合办手续。

2、值不值得？那就计算租售比呗，用总价除以预估租金，如果数值低于650就算值得，因为这是北京平均值，租金收益率已经超过同期银行利率。

如果是商品房就更算值得，说明房价中已经不含学区溢价，至少是很低，那就可以算各项兼顾了。人朝东区和西区的都算学区房，千万总价都有可能买到合适的，总价越高的学区房溢价越低。

3、如果不含学区溢价的就大概率能保值。因为基础部分的租金收益既然都超过银行利息了，那就没什么下跌空间了。但有溢价的说不好，毕竟入学低谷期要至少延续到2032年呢，如果没有政策支持的话大概率受影响（溢价部分）。

朝阳更是相对敏感的地区，17630出台的时候，好几个学区的房子跌幅都大幅超过平均值，后来没执行才涨回来的，也就是波动明显，谁也不敢保证溢价部分的保值。

4、房子是用来住的，学区房是用来上学的，有需求就买，不着急就等着呗。这看自己，外人不好建议。不过可以关注政策和成交量，现在又都等全面放开和贴息的救市政策呢，如果出台+刺激成交量持续上涨，那就尽快买，否则就继续观望吧。

仅供参考。

三

Q:

请问朝阳区朝阳公园附近的清镜明湖如何？因为离公园近，看中一套户型东西向的房子，购买以后长期居住。但是又担心房价下跌，这个小区的房子价格抗跌能跑赢北京市场平均吗？

A：

1、清境明湖，这看您的主要需求了，如果是自住为主就挺好的。典型的港式公寓，开发商就是港资，当年也是外销盘，90年代就小1.5万以上一平，物业费好像是7/8块吧，标准的豪宅公寓。而且在当年无论房价还是租金都是用美元计价的，能住在这里的非富即贵。

既然是物业费高，那维护的自然不错，环境景观也都很好，所以如果能接受公寓的条件就合适。

2、东西向，这也是看自己的感受。不过常规建议是最好体验一下，毕竟总价挺高的房子，一旦买下觉得不合适，那就不太好再换了。

3、担心房价下跌倒不至于，现在北京楼市没有泡沫了。尤其是这种老公寓，本来就涨的慢，那就更没什么泡沫溢价了。这让当地中介给算算租售比吧，虽然是大户型，那也应该是北京平均值左右，650。如果是这数值，就说明居住的性价比相对高，这本来就是公寓的优势。

4、抗跌还行吧，就是流动性不好，出手的时候别着急卖不就行了。但跑赢是没什么可能的，最好成绩能做到不再落后就算赢，否则能现在这价格吗？这种公寓在全北京就没有跑赢的先例，除非是东西海那种加上学区溢价的。

5、总之这种产品的优势就是居住的性价比相对高，出租的话租金也相对高，但对应的是价格走势相对弱，几乎不可能改变。但房子是用来住的，看自己是否真的喜欢吧。

仅供参考。

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