河北
来源：市场资讯
（来源：AJU视界）
“高价房加税、自住房减负、住房供应扩容”正在成为韩国新一轮房地产政策的三大关键词。韩国政府日前公布《2026年税制改革方案》，通过提高超高价住宅和非自住住宅的综合房地产税负担，同时减轻自住一套房家庭的税收压力，力图引导房地产市场进一步回归实际居住需求。市场普遍预计，新税制落地后，韩国住房需求结构将发生变化。税制改革方案于本月3日公布，对包括综合房地产税在内的房地产税制进行全面改革，目标是推动房地产市场回归正常运行、房价趋于合理。这是韩国政府四年来首次对房地产税制作出调整，也是自2022年12月以来综合房地产税制迎来的首次重大修订。根据方案，综合房地产税的征税依据将从“持有住房数量”改为“持有物业价值”，税负上限也将由现行的150%提高至200%。此次改革的核心，是调整综合房地产税的基本扣除标准。对于只拥有一套住房的家庭，基本扣除标准将从现行的房屋公示价格12亿韩元（约合人民币573.4万元）提高至14亿韩元；只要公示价格不超过14亿韩元且业主本人实际居住，即可免征综合房地产税。按市场价格换算，这一门槛大致相当于20亿韩元左右。也就是说，市场价格在20亿至30亿韩元区间、自住一套房的业主，其综合房地产税负担有望减轻。
不过，房价越高，税负加重的趋势也越明显。市场价格超过30亿韩元的住宅，即便业主自住，综合房地产税负担也将上升；超过40亿韩元的超高价住宅，则将适用更高税率。与此同时，非住宅物业的综合房地产税基本扣除标准将下调至9亿韩元。据测算，未来五年，这项税改预计将为韩国政府增加3.443万亿韩元税收。这也是继去年上调企业所得税率后，韩国政府连续第二年推出增税举措。与去年相比，今年大企业和中小企业的整体税负将有所减轻，而综合房地产税收入总额预计五年内将增加2.1815万亿韩元。
随着税制调整，韩国购房者的置业策略也面临重新调整。业内人士认为，过去市场上追逐地段优越、升值潜力大的高价“核心一套房”的热潮可能有所降温，部分购房需求将转向价格相对较低、更注重实际居住功能的住宅。
按照计划，该税改方案将于20日前完成立法预告程序，随后于9月1日提交国务会议审议，并力争在9月3日前提交国会常会审议。
韩国副总理兼企划财政部长官具润哲此前表示，政府将坚持“住房不是用来买卖的商品，而是用来居住的场所”这一原则，合理调整房地产税制，推动构建以实际居住需求为中心的住房市场。业内普遍预计，随着超高价住宅和非自住住宅的持有成本上升，而自住一套房家庭税负减轻，税收因素今后将在购房者选择房价区间、地段及持有方式时发挥更大作用，并可能进一步重塑韩国房地产市场的需求格局。与调整税制并行，韩国政府也在加快扩大住房供应的步伐。韩国总统李在明本月7日主持房地产政策检查会议时，要求国务总理韩圣淑及相关部门负责人“摆脱固有思维方式，转换思路、大胆谋划并付诸实践”。总统府首席发言人姜由桢表示，当天会议持续约6个小时，与会人员围绕大幅扩大住房供应、加快相关措施落地等议题提出多项方案并展开深入讨论。
此前，李在明已在本月3日召开的首次房地产政策检查会议上要求相关部门制定方案，力争最大限度扩大住房供应规模、尽可能提前供应时间。韩国政府计划近期公布新一轮房地产供应对策。然而，也有观点认为，即便政府推出扩大供应的方案，也难以在短期内平息市场的不安情绪。在通过收紧贷款和强化税制同步抑制住房需求的背景下，单纯依靠增加供应来稳定楼市，效果可能有限。韩国建国大学房地产研究生院兼任教授朴合洙（音）指出，一方面扩大住房供应，另一方面又收紧住房贷款，是典型的“政策步调不一致”。他表示，目前首尔住房价格已逼近20亿韩元，在缺乏贷款支持的情况下，实际上只有手握大量现金的购房者才有能力购房。他进一步指出，如果继续像现在这样限制实际购房需求者的融资渠道，即便增加住房供应，市场也可能因缺乏足够的有效需求而难以消化新增房源。
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