北京率先出手！楼市新政力度超预期，金九银十可期？

来源：21世纪经济报道

　　21世纪经济报道记者李莎 北京报道

　　7月底中共中央政治局会议释放“稳定房地产市场”的积极信号后，8月7日晚间，北京出台重磅楼市新政，优化限购、加大公积金支持力度，成为会后首个出台政策的一线城市。8月8日起，北京楼市新政正式施行。

　　限购政策优化是其中的一大看点：非京籍家庭在五环内购房的社保或个税缴纳年限，由“2年”调减为“1年”。这意味着调整之后，非京籍家庭在北京全市范围内购房的社保或个税年限统一为“1年”，满足这一条件后，非京籍家庭在五环内可购买1套商品住房，多子女家庭可再多购买1套；在五环外，不限购买套数。

　　公积金是今年各地因城施策的高频政策工具，此次北京多维度加大公积金对住房消费的支持力度，其中大幅提高贷款额度、优化贷款额度与缴存年限挂钩机制颇具亮点。

　　一方面，夫妻双方均为公积金缴存人的，首套房公积金最高贷款额度从120万元提高至240万元，二套房公积金贷款最高额度从100万元提高至200万元，叠加各类上浮条件，家庭公积金最高贷款额度可达340万元，看齐其他一线城市。

　　另一方面，北京公积金贷款额度与缴存年限挂钩机制已执行多年，按照此前政策，每缴存一年公积金可贷款15万元。此次优化调整后，家庭中1人缴存公积金的，每缴存一年可贷款20万元；夫妻双方均为缴存人的，每缴存一年可贷款40万元。单人申请120万元贷款或夫妻双方申请240万元贷款，均只需缴存公积金5年1个月，缴存时间要求大大缩短。

　　在业内人士看来，本次北京整体政策优化力度较大，有助于修复市场预期，短期内北京新房、二手房成交量有望好转。同时，此次新政也有一定示范意义，接下来其他重点城市有望在政策上进行查漏补缺，出台针对性政策。

　　北京限购、公积金政策再优化

　　去年12月24日，北京发文，针对性优化非京籍家庭限购政策，非京籍家庭购买五环内商品住房的社保或个税缴纳年限，由“3年”调减为“2年”；购买五环外商品住房的，由“2年”调减为“1年”。

　　时隔7个多月，北京再度优化非京籍家庭限购政策，进一步将其购买五环内住房的社保或个税缴纳年限要求缩短至“1年”，购房套数保持不变。

　　北京的这一新政，将直接扩大符合条件的非京籍购房群体规模。“政策落地后，北京限购政策来到2011年以来最为宽松的阶段。”中指研究院政策研究总监陈文静表示。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，上海已于今年年初率先将非沪籍家庭购房社保年限全面降至1年，北京此番跟进，意味着一线城市在“社保年限”这一限购核心维度上已基本实现实质性松绑。这将对稳定下半年市场预期、提升购房信心起到正面引导作用。

　　公积金政策优化也是此次北京新政的重要亮点。

　　一是大幅提高公积金最高贷款额度。由原首套房最高贷款额度120万元、二套房最高贷款额度100万元，调整为：购房家庭中1人为公积金缴存人的，购买首套住房公积金贷款最高贷款额度为120万元，二套住房公积金贷款最高额度为100万元；夫妻双方均为缴存人的，购买首套住房公积金贷款最高贷款额度为240万元，二套住房公积金贷款最高额度为200万元。

　　叠加城六区户籍居民家庭在城六区外购买首套住房、购买住房符合北京建筑绿色发展支持政策、京籍多子女家庭购房这三种情况，个人公积金贷款最高额度可达180万元，家庭最高贷款额度可达340万元。调整之后，北京公积金贷款上限看齐其他一线城市。

　　二是优化公积金贷款额度与缴存年限挂钩机制。调整后，购房家庭中1人为公积金缴存人的，每缴存一年公积金可贷款20万元；夫妻双方均为缴存人的，每缴存一年可贷款40万元，核算贷款额度以夫妻双方中缴存年限较长的一方计算。缴存年限不够一整年的，按一整年计算。

　　三是明确在北京无住房或仅有1套住房的北京公积金缴存人家庭，当前已结清公积金贷款的，再次购房时可申请公积金贷款。

　　58安居客研究院院长张波认为，北京此次对相关公积金政策进行优化，本质是支持购房者用公积金低息贷款置换部分商业贷款，直接降低购房月供成本，尤其能减轻“卖一买一”置换家庭的资金压力。

　　此外，北京公积金政策优化还涉及支持公积金贷款存量房“带押过户”、支持装修提取公积金。对于装修申请提取公积金的，根据装修装饰增值税发票金额的50%计算提取额度，每套房屋最高不超过25万元。

　　张波认为，前者解决了住房置换交易中“先还贷再过户”的资金过桥痛点，有利于缩短置换周期；后者有助于进一步盘活公积金账户余额，支持居民居住消费升级。

　　除此之外，北京本轮政策调整还涉及完善房屋赠与政策：对父母将家庭名下的北京商品住房赠与成年子女的，不再核验购房资格。

　　市场企稳迹象或进一步显现

　　北京是全国重要的楼市风向标，据北京市统计局数据，上半年北京新建商品房销售面积548.5万平方米，同比增长2%，市场表现好于全国整体水平。

　　7月市场进入传统淡季，北京新房、二手房成交量有所下滑。据中指数据，7月北京新建商品住宅成交37万平方米，环比下降29%。北京市住建委官网数据显示，7月北京二手住宅网签14037套，环比下降15.5%。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，今年以来，北京二手房交易保持较高活跃度，2—6月二手房价格环比持续上涨，7月市场成交有所下滑，但仍保持一定活跃度。在新房方面，4—6月，北京新房价格指数环比下降，进入7月，北京新房成交环比明显下滑，当月北京新房库存88553套，去化周期为30.5个月。

　　“可见，北京二手房交易活跃并未完全传导至新房市场，而且随着二手房热度下滑，新房市场当前的态势可能还会延续。”李宇嘉表示，北京市场的内生动力还有待修复，市场良性循环还有待进一步畅通。

　　“着力稳定房地产市场”是今年《政府工作报告》提出的贯穿全年的任务目标，7月底中共中央政治局会议再次强调，要“稳定房地产市场”，会议召开之后，重点城市政策如何优化调整备受关注。

　　在业内人士看来，此次北京出台楼市新政，一方面是积极落实中共中央政治局会议相关要求，另一方面也为应对近期市场出现的成交调整态势。

　　陈文静认为，北京此次大力度优化楼市政策，有助于进一步提振市场情绪、促进住房需求释放，接下来房地产市场企稳迹象有望进一步显现。

　　张波进一步指出，短期来看，北京此次新政效应叠加“金九银十”传统周期，预计三季度北京二手房、新房成交量会出现一波脉冲式上行。此前被社保和个税年限限制的刚需客群、计划置换的改善家庭将加速入市，带动市场交易规模阶段性回升。

　　中长期来看，张波表示，北京新政的真实效力或要到四季度才能验证。限购放松解决的是“有没有资格买”的问题，但决定市场能否持续回暖的核心是“有没有能力买”。随着居民收入预期、房价预期的不断修复，预计市场稳定性会不断增强。

　　“北京楼市政策的进一步调整优化，对全国市场预期修复也将起到积极作用。”陈文静表示，本次北京对公积金政策的部分优化，也为其他城市提供了参考借鉴，预期短期内将有更多城市优化公积金政策，进一步促进住房相关消费。

　　李宇嘉认为，北京此次出台新政，也意味着接下来其他重点城市也有望在政策上进行查漏补缺，出台新的政策，比如提高公积金贷款额度、推进“卖旧买新”补贴或循环、疏通二手房“带押过户”堵点、推进多种方式去库存、举办各类购房节等消费节日，联动大宗消费，让综合性价比高的“好房子”更好牵引住房需求。