广西
2026年，深圳城市更新按下“加速键”。截至2026年7月5日，全市已列入拆除重建类城市更新计划项目1062个，拆除范围面积累计8971万平方米。另有14个综合整治类项目在同步推进。
但比规模更值得关注的，是三个正在发生的根本性变化。
一、政策松绑：从“强制配建”到“算账优先”
2026年3月16日，深圳《关于进一步规范城市更新项目管理有关事项的通知》正式施行。三大核心调整，直指旧改“算不过账”的痛点。
第一，原则上取消保障房强制配建。 未完成规划审批的项目，原则上可不配建保障性住房。过去深圳按地段要求强制配建15%至20%保障房。取消后，开发商净利润率有望提升2至3个百分点，对陷入困境的项目甚至可能“由负转正”。
第二，土地移交率灵活调整。 在满足交通、教育等配套能力的前提下，可合理核定土地移交率，且无需履行计划调整程序。若移交率从30%降至20%，开发商可多出10%的土地用于商品房开发。
第三，“清调供”模式系统化落地。 这是针对停滞项目的纾困盘活机制——“清退”原主体、“调整”规划方案、“供应”给新主体。新主体重新签订土地出让合同、缴纳地价款，无需补缴原项目历史欠款。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，不配建保障房直接降低旧改成本，推动项目向高端化发展，提振开发商参与积极性。政策取向已从“政府要什么”转向“市场算什么账”。
二、项目重启：停滞多年的旧改正在“活过来”
政策效应正在转化为实实在在的项目进展。
螺岭片区——深圳首个落实《城市更新“十五五”规划》的城中村改造项目。 7月4日正式签约启动。拟拆除新建范围约12公顷，规划容积37.7万平方米。创新实行“政府主导+国企实施、净地出让+市场参与”模式。多块住宅用地容积率仅3.1。深圳过去城中村更新项目容积率普遍超8——从“摩天住宅”到“低容好房子”，方向彻底变了。
君子布君新片区——搁置十年后重启。 最早2015年列入城市更新计划，此后基本搁置。2025年11月，5家原民营股东全部退出，深投控接盘；2026年6月10日主体施工开工；规划总建面约45.7万平方米。
上坪村——停工近6年后复工。大新村四港片区——停滞10年，传华润置地或接盘。
据估算，将有超过500个项目因新政受益。券商预计2026年深圳将迎来一波城市更新项目重启的小高峰。截至2026年初约50个项目长期停滞、近40个被调出计划——新政正在把“停滞”变成“重启”。
三、模式转型：从“开发商主导”到“国资主导+多元共治”
最深刻的变化，是参与主体的洗牌。
国资正在成为绝对主力。 君子布项目从民营全资变为深投控、万科、罗湖投控、国新资管等国资持股。螺岭项目由深圳市属国企天健集团实施。华润置地接连拿下罗湖三九花园（4.1万平方米）、龙岗“地王”地块（70.45亿元）、大新村四港片区（市场传接盘）。城市更新的主导力量正向拥有雄厚资金和不良资产处置能力的国企、央企及AMC集中。
模式从“拆除重建”走向“留改并举”。 金威啤酒厂成为深圳首例“拆除重建+综合整治”复合模式。南头古城年均访客超1000万人次。深圳首个老旧住房自主更新原拆原建试点项目已开工。
四、挑战犹存：资金平衡仍是最大难题
中指研究院指出，城市更新仍面临项目资金平衡难度大、融资渠道待拓展、市场化资金参与不足等问题。2026年上半年深圳仅出让6宗宅地，总成交额近290亿元——土地财政收缩倒逼城市更新提速，但拆迁补偿、安置成本高企，旧改“算账难”并未根本解决。
2026年6月，深圳城市更新项目产融对接会签约12个项目、金额达155亿元。政府表态“各项政策已应出尽出，政府也带头降低预期，并最大程度帮助企业减负松绑解套”。政策已到位，关键在于执行。
结语
1062个项目、8971万平方米拆除范围、500多个项目有望受益、国资全面接盘、容积率从8降到3.1——这些数字共同勾勒出深圳城市更新的新逻辑：从强制配建到算账优先，从开发商主导到国资主导，从高容高密到品质优先。
深圳的城市更新，正在从“能不能改”进入“怎么改好”的新阶段。这场涉及千万深圳人居住、数百家房企命运、万亿级资产盘活的大戏，才刚刚进入高潮。
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