广东
核心结论：超总壹号“能不能买”取决于核心诉求，真实性价比需分维度看——地段景观与单价有优势，但商办属性、高持有成本与弱流动性是硬伤。
项目核心画像
IIC超总壹号位于深圳湾超级总部基地核心，由神州数码集团开发，仲量联行物业管理。200米双塔地标，集总部办公、总裁会馆、商业于一体，2025年底已交付，现楼现证。
真实性价比拆解
价格与产品力
- 单价区间：2026年折后单价约5.5万-12万/㎡，低区特价约5.2万-5.4万/㎡起，带约1.2万/㎡精装标准。
- 户型总价：118-156㎡（1+1房）总价约645万起；270-280㎡（三至四房双套房）总价约1800万起；345-612㎡顶层天际复式总价约4800万-7200万。
- 对比参考：一街之隔的中海深湾玖序（70年住宅）2024年开盘均价约14-20万/㎡，超总壹号单价仅为其1/4至1/2，形成明显价格差。
- 产品亮点：4.5米层高（高区26层以上3.6米）、270°环幕景观（东望华侨城湿地、南瞰深圳湾、西眺高尔夫）、CCD/梁志天大师精装、全屋AI智能、约6000㎡宋式美学云端会所。
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持有成本与流动性
- 持有成本：物业费15.8元/㎡/月（612㎡月费近万元）；商水商电约1.5倍民用；无燃气、无阳台。
- 二手流动性：商办二手交易综合税费约15%-20%，远高于住宅的3%-6%，转手周期长、溢价空间有限。
必须接受的硬伤
- 产权性质：商办公寓，不可落户、无学位（有娃家庭直接排除）。
- 产权年限：土地2017年起算，剩余约22-31年，到期续期政策不确定。
- 居住密度：容积率约8.4-9.8，7梯11户，高峰期等梯久；办公与公寓混合，人流杂。
- 实用率偏低：得房率约64%-66%，118㎡仅做1+1房，居家功能弱。
- 周边施工：深超总建设期约5-8年，噪音粉尘预计持续到2030年后。
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IIC超总壹号位于神州数码集团总部，属于200米高双塔中的公寓部分，配备空中展示中心和艺术感十足的风景样板房。该项目主打248-600平方米的奢华公寓，虽然定价较高，但具有显著的增值潜力。
「项目名称:」深圳湾·超总壹号
「开发商:」神州数码国际
「项目地址:」中国·深 圳·超级总部基地
「总占地:」2.56万㎡
「总建面:」25万㎡
「产权:」30年（17 - 47年）
「套数:」284套
「面积区间:」118 - 612㎡（1 - 4房）
「在售主力户型:」120㎡、154㎡、270㎡、280㎡
「折后总价:」860万 - 3200万左右
「折后单价:」7 万 - 12万左右，部分单价5字头
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