陕西
作者：周军律师.
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实务中，部分执行法院在查封被执行人土地时，常以土地属于“不可分物”为由，即便查封土地价值远超债权额，也认定不存在超标查封。
那么，能否仅以土地为“不可分物”为由认定不存在超标查封？
最高院在《西安某置业有限公司、云南某旅游产业投资合伙企业财产保全执行监督案》中明确：
无论是诉讼程序中的财产保全还是进入执行程序后所采取的查封、冻结、扣划措施，在申请人提出申请后，执行法院应对标的物进行初步估值，对于债权数额基本相当的财产采取执行措施，更好地平衡双方利益，而不能仅以标的物不可分割为由，不对标的物价值作审查认定，遂即判断存在超标的查封情形。但因诉讼保全及执行程序的阶段性特点，标的物的价值可不必为具体精确的数额。
本案争议的焦点为，昆明中院的查封行为是否正确。
本案中，昆明中院、云南高院异议、复议裁定主要以本案查封的土地使用权不可分割为由，两级法院均未对查封标的物价值进行合理估算，并与债权数额进行比较，系主要事实查明不清。
本案发回重审后，应对查封标的物价格进行客观、初步估算，并与应执行债权数额进行比较后，以判断是否属于明显超标的查封情形。
同时，申诉人反映本案对案涉土体使用权的整体查封，对地上已建房产对外销售产生一定影响，在重新审查中亦应注意本案查封与《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》中的“灵活采取查封措施”执行理念是否相符。
【裁判观点简析】
该案精准界定了土地查封的执行边界，明确了超标查封的认定标准，核心裁判要点如下：
第一，不能仅以土地不可分物属性排除超标查封认定。土地虽在物理形态上不可分割，但在执行程序中，可通过评估、拍卖等方式对土地使用权进行分割处置，或对超出债权额的部分土地使用权予以解封，不能以物理不可分为由，忽视债权额与土地价值的比例关系，变相允许超标查封。
第二，超标查封的核心判断标准是价值比例。执行查封的核心原则是“以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限”，即便查封财产为不可分物，只要其价值明显超出债权额及执行费用，且具备分割处置或部分解封的条件，就应认定为超标查封，对超出部分依法解除查封。
第三，应兼顾债权实现与被执行人权益保护。执行程序既要保障申请执行人的合法债权得以实现，也要避免过度查封损害被执行人的合法权益。对于土地等不可分之物，应优先通过评估确定价值，若价值远超债权，应采取部分解封、分割处置等方式，平衡双方利益，杜绝明显超标的查封。
根据《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》中对能“活封”的财产，尽量不进行“死封”，使查封财产能够物尽其用，避免社会资源浪费。……(3)查封在建商品房或现房后，在确保能够控制相应价款的前提下，可以监督被执行人在一定期限内按照合理价格自行销售房屋。人民法院在确定期限时，应当明确具体的时间节点，避免期限过长影响执行效率、损害执行债权人合法权益之规定，本案可以采取更加灵活和对申诉人正常经营影响较小的查封措施，可以避免“死封”。
周军律师提醒，被执行人若发现被查封土地等不可分之物价值远超债权额，应及时向执行法院提出书面异议，提交土地价值评估报告等相关证据，援引本案请求解除对超出部分的查封，维护自身合法权益。遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。
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