都说日本经济在衰退，为何东京写字楼租金连续上涨30个月？

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内容提要：

东京写字楼租金连续30个月上涨、空置率跌破2%，但日本GDP增速却从1.2%放缓至0.7%。本文从企业利润高企、人才争夺战、供应严重受限、通胀推动租金重估以及日本经济的结构性分化五个维度，解析这一“衰退表象下的繁荣”背后的深层逻辑。

日本大型写字楼中介三鬼商事8月6日公布的数据显示，2026年7月，东京都心5区（千代田区、中央区、港区、新宿区、涩谷区）的写字楼平均挂牌租金达到每坪（约3.3平方米）23287日元（约合人民币992元），环比上涨1.28%。这一价格已经涨至31年来的最高水平——上一次出现如此高的租金，还要追溯到1995年的23612日元。更值得关注的是，东京都心5区的写字楼租金已经连续30个月上涨，这是自2002年有月度数据以来的最长连续上涨纪录。

与租金上涨相伴的是极低的空置率。7月东京都心5区的写字楼空置率仅为1.95% ，环比再降0.04个百分点。这一水平远低于被视为供需平衡指标的5%，写字楼短缺的迹象十分明显。空置面积在一个月内就减少了约3400坪，背后是企业纷纷在现有大楼内扩大办公面积，以及从自有写字楼搬迁到更优质的地段。

企业的需求甚至已经转向未来数年才能竣工的写字楼。世邦魏理仕的数据显示，截至2026年6月底，将于2026年下半年竣工的4栋大型写字楼，预租率已超过90%。由三菱地所开发的“大手町Gate Building”于2026年7月以满租状态竣工，其负责人表示，“我们从2022年前后开始招募入驻企业，在竣工前约一年，就基本已经达到满租状态”。

出租方的态度因此变得强硬。在东京八重洲，已经出现了每坪10万日元以上的挂牌租金，并且已有成交案例。一些新建写字楼的业主甚至不再追求竣工时满租，而是宁愿花时间寻找愿意出更高价的企业。世邦魏理仕高级总监岩间有史直言：“在供需关系紧张和物价上涨的背景下，出租方希望提高租金的意愿依然强烈”。由于空置房源越来越少，承租方对高租金的接受能力也在被迫提高。

为什么我们以为日本经济在衰退，代表经济景气的写字楼价格却屡创新高？

“日本经济在衰退”几乎已经成为一种中文媒体、自媒体的认知定式。然而，东京写字楼租金连涨30个月、空置率跌破2%的现实，却与这种认知形成了尖锐的矛盾。写字楼向来被视为经济活动的温度计——企业愿意租、租得起、租不到，说明商业活动正在扩张。那么，这种矛盾到底从何而来？

第一，日本经济全面衰退是固有认知。

外界对日本经济的认知往往滞后于现实。媒体和公众习惯用“失去的三十年”框架解读一切，容易忽略局部亮点和结构性转变。

数据显示，2024年日本实际GDP下降了0.2%，但2025年已经实现了1.2%的正增长。虽然2026年增速预计将放缓至0.7%，但仍然是正增长。换言之，从数据表现来看，日本经济面临的是增速放缓，而非绝对衰退。

从日本最近几年CPI逐步走高、日本股市屡创历史记录和日本央行这几年持续加息等一系列综合信息判断，都指向日本已经处于新一轮经济上升周期的初期。

中文自媒体平台对日本经济衰退的判断，建立在媒体对日本失落30年的持续渲染，以至于最近几年日本经济已经实际走出30年的通缩，正处于新一轮经济上升周期的初期，却因媒体极少介绍而鲜为人知。

第二，统计数据低估和降低政府杠杆率掩盖了日本经济的稳健增长。

日本的GDP统计采用西方的支出法而非我们的生产法。而日本企业的经济活动超过一半发生在境外，虽然最终部分投资利润肯定回流到了国内，但只计入国际收支，而无法在GDP中体现出来。

加之最近几年日本加速消化“三十年通缩”期间政府刺激经济形成的较高的杠杆率，在政府杠杆率持续下降的同时，政府支出必然也会收缩，导致支出法中的资本形成和政府消费下降而拖累GDP增长。根据国际货币基金组织（IMF）等权威机构的数据，日本政府总债务占GDP比重在2020年达到峰值约228.8%，到2025年降至约206.5%。从2020年到2025年，大致下降了22.3个百分点。

而同一时间中国政府债务（不含地方投融资平台债务）占GDP比重却从69%增加至99%，增加了约30个百分点。

第三，企业利润处于历史高位，支撑了写字楼扩张需求。

2025财年日本上市企业利润预测被上调，固定投资计划增速达10.3%。2025年10月底的调查显示，280家东京证交所上市公司中有36%上调了年度纯利润预期。高额的企业利润使企业有能力也愿意扩大办公面积。企业从自有写字楼搬迁到更优质地段、在现有大楼内扩大办公面积，这些行为背后都是利润驱动的主动扩张，而非被动应对。

第四，人才争夺战正在重塑写字楼需求。

日本劳动力市场正处于极度紧张的状态。2026年春季劳资谈判中，大企业月薪平均涨幅达5.37%，连续三年超过5%；全日本企业平均工资涨幅也达到5.01%。在劳动力短缺的背景下，企业为了吸引和留住人才，越来越倾向于选择能够提升工作舒适度和招聘竞争力的写字楼。设施齐全、交通便利的高端写字楼成为企业争夺人才的“硬件筹码”。这不是简单的“多租几平米”的问题，而是企业竞争战略的一部分。

第五，供应端严重受限，加剧了供需失衡。

根据森信托公司的调查，2025年东京23区大型写字楼供给量为113万平方米，虽然较2024年的64万平方米有所增加，但2026年预计将骤降至4.4万平方米。未来5年的平均供应量预计为87万平方米，低于过去20年106万平方米的平均水平。供应紧缩的背后是建筑材料价格上涨和劳动力短缺的双重挤压。在需求旺盛而供应锐减的情况下，租金上涨几乎是必然结果。

第六，通胀正在推动租金水平的整体重估。

证实日本开始新一轮经济上升周期的另一个重要指标是物价。最近几年，日本摆脱了长期的通缩状态。2026年4月核心CPI同比上升1.4%，连续56个月同比上涨。物价上涨不仅推动日本央行上调利率，还增强了出租方提高租金的意愿。而承租方之所以能够接受更高的租金，根本原因在于企业自身的盈利能力和租金支付能力在改善。租金上涨不是通胀的被动传导，而是企业利润支撑下的主动抬价。

此外，日本商用不动产投资市场依然活跃。2026年上半年，商业不动产投资额创下历史新高，其中写字楼占总投资额的45%，海外投资者投资额达11105亿日元，同比增长1%，占比约30%。2026年第二季度，日本国内商用不动产投资额更是突破1万亿日元大关，为19年来首次。

国内外资本对日本写字楼市场的信心，与“日本经济衰退”的叙事形成了鲜明反差。用宏观总量的慢镜头去审视微观市场的快变量，自然会得出“矛盾”的结论。但如果我们把目光从GDP数字上移开，去看看企业正在做什么、资本正在流向哪里，就会发现：日本经济没有在衰退，它只是在以一种我们不愿意正视趋势重新增长。

【作者：徐三郎】