青岛户型演变20年，谁是谁的韭菜？

从2000年前后到今天，20多年的时间，青岛开发商们，前仆后继的开发了众多项目。

青岛楼市，经历了一场从“野蛮生长”到“极致内卷”的演变。

从户型角度来说，大致经历了三个阶段。在青岛户型演变的这20年里，到底谁是谁的韭菜？

1、重地段、轻户型

2000-2010年，集中出现了一批套二小户型产品，受70/90政策影响，加上当时“三口之家”是主流。

图1

这些套二户型，基本都有Bug。像上图1的户型，南北卧各一个，南北阳台各一个，厨房面积适中，卫生间是暗卫。

图2，就让人无法适从了。缺陷太大了。

图2

一进门，对着卫生间（暗卫），通透性非常差。阳台突出去，像垂直降落的竖形块。这个户型，棱角突出，太“犀利”了。唯一优点是两个南卧，尺度还可以。

现在二手房市场，这俩户型，如果在同一个地段，当然是第一个户型更受欢迎一些。

这一时期的户型特征非常鲜明：重地段、轻户型。在市南沿海一线（如麦岛、浮山前）以及市北、老四方的早期商品房中，塔楼和板塔结合是主流。

为了追求外立面的造型和容积率，出现了大量“暗卫”、“暗厨”和“手枪型”走廊。

下面图片里的，这个户型，是过去式了。

尤其是这个户型，形状像不像“俄罗斯方块”。二十年前的，青岛市北某小区。

一眼望去，核心C位是卫生间。只有一个南卧，还在一个角落里。

俩北间，面积都很小，实用性很差。这个套三户型，优点真不多。

2、“伪套三”的出现

以下这三个户型，可以放在一起聊。

图4

这几个都是十几年前，那批开发商在总结以往经验基础上，结合当时改善需求的喜好，打造出来的。

图5

那时候，套三是面向改善的。有90-100平的套三单卫，现在的新房是不是很少见了？

图6

图6就是这种户型，当时不少楼盘都做了这类小户型套三。确实是全明设计，但是两个北卧空间都很小，餐厅、客厅、开间都很“迷你”。

没办法，除去公摊，实际面积也就75-80平左右。

图4和图5，是面积稍大一些的套三双卫，尺度更大一些了，但Bug依然在。比如，暗卫、卫生间太小，放不下浴盆。

南向面宽太小，图4甚至只有一个南卧，却有两个北间，放到今天不可想象啊！

图5，倒是有两个南卧，但客厅在中间，加上俩暗卫，减分不少。

这仨户型，目前依然活跃在二手房市场上。

这时期，开发商用“89㎡做套三”的营销话术，精准击中了刚需客“既要便宜又要房间多”的痛点。

更残酷的是，当这批房子进入二手房市场时，买家发现 “伪套三”根本不值钱。

那些为了多一个房间而牺牲了居住舒适度的购房者，是否后悔不已？

当然，十几年前，也有开发商做过一些很牛的创新。十五年前，在新都心核心区域，万科开发了知名大盘—万科城。

其中，定位最高端的地块，打造了小高层山景房。就是能看后来备受争议的“双山山景”。（曾因坟地问题引发争议）。

当时，166平套四户型，面向的是改善客群，定价也是最高的。

为了看山景，万科搞了“端厅”设计，落地窗，270度观景。

时至今日，有些楼盘还在模仿这种设计。只是在万科基础上，把客厅开间尺度提升上去了。

这个户型也有短板。比如暗卫设计；两个北卧，舒适度低，南北通透性差一些。

3、从高公摊到得房率100%？

5年前，浮山后F4的激烈竞争，也标志着青岛开发商开始在户型上疯狂内卷，产品力开始迎来了质的飞跃。

面宽革命、LDKB一体化、告别套二，全部是套三+套四，且起步面积段普遍在110平以上。

在浮山后，这几家楼盘，高层产品进化出了“套三双卫”和“套四双卫”。

110平左右，公摊比较大，硬做“套三双卫”，导致餐厅、客厅、厨房、北卧都很小。

而140平的高层套四，也是同样的问题。两个北间加起来才16平多，一个只能做书房用。

为了支撑高昂的地价和房价，开发商把这些户型包装成“中高端改善”。

2020—2023年这期间，开发商用“产品力”成功实现了利润最大化，而部分没有评估自身现金流、盲目追求“顶配户型”的购房者，则被牢牢套在了周期的高点。

2024—至今，浮山后这些次新房户型，也落伍了，被这两年的新规户型迅速取代了。

新规户型，同面积段，比如110平的，客厅、餐厅尺度都放开了，赠送空间也大了。

140平的，南向开间都十四五米了。小高层，几乎都做一梯一户了。

现在市面上流行的这些新规产品，也不是100%都是“很好”。有些盘大肆宣传的电梯等候区、设备平台赠送，并非新事物，只是重点包装了。

所谓的得房率100%，合同里面敢写吗？房产证上能体现吗？不能。

这些伪创新，早晚会反噬。

这批新房，等到了二手房市场，能否经得住考验呢？

最后，点一下标题。何谓韭菜？

被开发商的营销话术洗脑，买了自己根本不需要的“功能”房、“创新”房，这就是被认知差割了韭菜。

那些不懂自己真实需求、盲目跟风、被营销话术牵着鼻子走的人，永远是韭菜。

记住这句话，所谓的创新设计，是为了更好的“把房子卖出去”。