上海
最近我们查看了贝壳针对全国十五个重点城市的市场数据反馈
分别来自：
北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、西安、南京、苏州、合肥、长沙、武汉、佛山、天津、重庆
差不多这十五个
我觉得基本已经很能代表全国的一些基本面了
我看到了一些有趣又耐人寻味的细节值得大家注意
用最快的速度整理出来和大家分享
50%
这是全国数据，不是十五个城市的数据
2026年上半年楼市数据出炉
全国二手房成交量占比首次超过50%
历史上第一次出现的数据
虽然很早就预判到会有这样的结果
但是一旦真的出现
就意味着再也回不去了
这意味着二手房的存量越来越多，以及二手房的性价比优势越来越明显
20.5次和155.1天
每个买房人大概看多少次房子差不多能成交
答案是20.5次
这个数字的上浮还是有超过我预期的
因为我记忆中大概五年前，差不过看房次数还是在10次左右
这意味着当下二手房的客户平均成交周期都延长了一倍
大家对于买房没有焦虑，也充分在二手房市场践行性价比策略
甚至不少人买房哪怕还会有一定要等到最后合适房子出现为止的情况
与此同时一套房的成交周期是155天
也就是5个月，快半年的时间
这个数据比去年还有拉长
市场可能有金九银十，但是对于个体房东而言似乎不存在了
新房就是改善，二手就是刚需
这个现象还挺赤裸和现实的
这十五个城市里，新房成交客群接近58%是改善
这个数据扩张的非常迅猛
去年也只有50%的占比
而且这个数据在一线城市更为夸张
我们问过上海不少售楼处，基本上每个项目七成以上都是改善客户
这个会成为未来全国一手房市场的主旋律
值得所有开发商的注意
二手市场当下依然是刚需为主导，有67%的占比
这本身也代表一个事实，二手正在用性价比吸引客户
总价的下探也在持续激活之前购买力不足的那部分需求
97和79
也是很有趣的对比
我们把一手房和二手房的刚需、改善、豪宅的客户平均成交面积做了一个比较
发现改善和豪宅客户不论在一手还是二手，平均成交面积都出奇的一致
改善都在128平左右，豪宅都在230平上下
唯独
刚需客户在一手和二手出现了分化
刚需在一手的平均成交面积就是97平米，在二手的平均成交面积就是79平米
这本质上说明哪怕是第一次买房，在面对一手和二手也产生了分化
一手市场的刚需
虽然是第一次买房也期待足够的改善
而二手就是低总价的务实真理
2.73%
令人意外的是，租赁市场的数据反馈持续变好
2025年的租售比只在2.2%，最近已经达到了2.73%
这说明了几个事实
当然越来越多的人愿意租房，或者说发现租房的好处
市面上更好的租赁产品出现也在客观提升租赁市场的价值
不过也必须承认
租售比的提升某种程度上也是房价在下降的客观结果
所以
我们账号很多地产从业者
有做一手开发的，也有做二手置业的
不同赛道的人要知道自己所处的赛道现在正在发生着什么
二手房的核心竞争力就是性价比
这点没什么好争议的
所以做中介的如果继续做不如认真想想如何为客户创造性价比
做房东的想卖房如果提供不了性价比，不如想想如何创造质价比
想清楚了倒也是简单了
我环顾一周，发现现在的房东都不懂怎么卖房
还想着待价而沽的方式卖房子
这才是最可悲的
一手房的客户要清楚
大家要买一手房，就是来挑剔和讲究的
哪怕是刚需买一手，就是来选更好的产品
所以问问自己到底能不能给用户超预期的好房子
别每天把地段挂在嘴上
真正好地块二手房不比你差
认真在社区产品力和规划上花花心思多用点脑子，这是当下吸引客户的唯一目的
总结
总而言之言而总之
得知道这个时代真实发生的是什么
再也没有互融共通了
一二手彻底细分为两个市场，每个市场需要的是不同的能力
也再也没有退而求其次
每个客户去哪个赛道之前都想得清清楚楚
所以作为从业者本身
自己想清楚了没有
以上为正文，来自真叫卢俊
这是真叫卢俊公众号的第6675篇原创文章
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