苦熬三年终于“上岸”！碧桂园结束保交付攻坚战，正式重启正常经营

出品|中访网

审核|李晓燕

8月初，碧桂园对外披露2026年7月月度经营销售数据，单月权益合约销售额22.6亿元，结合前七月整体销售表现，市场直观感受到这家龙头房企从风险处置转向正常经营初期的修复阵痛。历经三年全力攻坚债务化解与住宅交付两大底线任务，碧桂园正式将2026年下半年定义为经营转型关键窗口期，发展主线从“活下去、保交付”全面切换至盘活存量、修复现金流、重塑市场化经营能力。在行业整体筑底复苏的大环境下，碧桂园凭借足额履约债务重组承诺、持续落地交房任务筑牢经营基本盘，但销售修复节奏偏缓、存量资产结构不均衡、历史遗留债务诉讼等现实难题，仍是企业实现良性循环需要翻越的山丘。

复盘过去三年的企业发展脉络，碧桂园的经营轨迹可以清晰划分为风险应急处置与转型蓄力两大阶段。2021年末行业深度调整开启后，企业流动性承压，自此放弃高周转扩张模式，全部资金、人力倾斜至保交付与债务谈判工作。2023年至2025年成为企业风险出清的核心周期，一边和境内外多批次债权人开展多轮磋商，一边顶住资金压力保障全国业主交房诉求。四年时间里，碧桂园累计完成住宅交付超180万套，即便2025年年度交付量距离初期20万套年度目标存在小幅缺口，依旧稳居出险房企交付规模头部位置，用实打实的房屋交付守住了品牌基本口碑，为后期市场销售回暖积攒信任基础。

债务层面的突破性进展，是碧桂园敢于启动常态化经营转型的核心底气。2025年年末，总额177亿美元境外债务重组方案正式生效，境内9笔合计137.7亿元公司债券展期方案全部获得债权人表决通过，一内一外两大债务重组落地后，整体实现债务压降规模突破900亿元。重组不仅直接削减大额本金，还将债务还款周期最长拉长至11.5年，整体融资成本由过往6%左右回落至1%-2.5%区间，直接抹平短期集中偿债的高压。在重组落地后，碧桂园恪守履约约定，重组完成首周便支付3.98亿美元现金对价，2026年6月底足额兑付境外重组后首笔1434万美元利息，用两次刚性兑付动作，修复境外资本市场信用。

债务减负的红利在2025年财报中直观体现，当年企业实现整体净利润转正，经营现金流时隔多年重回正向区间，达到15.34亿元。需要客观看待的是，当期账面盈利主要依托债务重组带来的一次性收益实现，剔除特殊收益后，传统地产开发主业依旧处于亏损状态，也正是基于对主业现状的清晰判断，管理层并未急于扩张推盘，而是选择循序渐进调整经营节奏。原本计划2026年年中完成绝大部分保交付任务，考虑到后期收尾项目工程复杂度、配套建设难度高于前期，企业顺势将保交付收官周期适度延后，把精细化收尾、项目品质打磨放在首位，避免仓促交付带来口碑损耗。

迈入2026年，碧桂园正式拉开转型序幕，月度销售管控采取稳健策略，将月度权益销售预算锚定在20亿至30亿元的合理区间，根据各地楼市冷暖灵活调整新项目推货节奏、区域供货配比，拒绝为冲高销售额盲目加大营销投入。从成交结果来看，2026年前七个月累计权益销售额165.1亿元，对比2025年同期小幅下滑，不过销售额同比跌幅相较上一年已经小幅收窄，意味着销售下滑态势已经触底企稳，只是复苏力度尚未达到预期。月均销售额稳定在23亿元上下，整体保持平稳运行态势，没有出现大幅波动，体现出企业在现金流管理上的克制与稳健。

站在转型路口，碧桂园确立“稳资债、稳发展”两大核心工作主线，一方面持续梳理资产负债表，优化负债结构；另一方面深挖海量存量资产价值，打造全新营收曲线。截至2025年末，企业账面在手现金186亿元，不过受预售资金监管政策影响，受限资金规模达到128亿元，可自由调配流动资金58亿元，资金使用需要精打细算。同时，企业仍有740亿元有息负债处于违约及交叉违约状态，2026年上半年新增少量逾期债务与大额诉讼案件，历史债务遗留问题依旧需要长期消化。

资产储备层面，碧桂园手握近9540万平方米权益土地储备，在建与待售物业账面价值超4800亿元，庞大存量资产是企业转型的核心筹码，但结构短板同样突出，超过六成土地储备集中于三四线城市。当前楼市复苏呈现明显的层级分化，一二线城市率先回暖，三四线城市修复节奏相对滞后，给存量项目快速去化带来一定考验。对此管理层保持理性判断，认为楼市利好政策持续落地，市场回暖会自上而下逐级传导，三四线城市存量资产具备长期盘活价值，现阶段以合作开发、存量改造、代建服务等轻资产模式盘活项目，减少自有资金投入，依靠稳健运营获取持续性现金流。

行业层面，房地产纾困政策持续加码，房企融资“白名单”、存量房盘活、城中村改造等配套政策不断落地，为出险房企转型创造友好外部环境。碧桂园依托多年县域市场运营经验，布局老旧小区改造、保障性住房代建、县域物业运维等轻资产业务，跳出传统住宅开发单一盈利模式，构建多元收益结构。对于这家历经行业巨浪的房企而言，常态化经营不是简单重回旧有开发模式，而是彻底告别高杠杆、高周转老路，走低负债、重运营、稳现金流的发展路径。

整体来看，碧桂园已经走完风险处置最艰难的阶段，千亿级债务减负、千万套住宅交付完成了企业“止血固本”，销售跌幅收窄、经营性现金流稳定为复苏提供基础支撑。短期销售回暖乏力、存量区域结构失衡、历史债务处置压力，是转型初期无法回避的现实挑战，但依托扎实的项目储备、成熟的区域运营能力与稳健的经营策略，随着保交付任务全面收官、存量资产有序盘活，企业主业造血能力有望稳步修复，在行业存量时代走出一条属于自身的稳健复苏之路。