上海
01
楔子
前段时间我家附近的一个小区成功的更换了物业公司，这几天业主群里就又开始讨论：我们能否也把现在的物业给“炒鱿鱼”了？
如果有人采访业主，对自家物业公司满意的小区并不会太多，要么是嫌物业费收的高了，要么是嫌提供的服务“垃圾”......
这让我想到一个问题：国外的物业是如何让业主满意的呢？
在查资料的过程中，我发现了一个有趣的现象：日本有家物业公司，其前身居然是一家建筑设计院。而他们自我介绍的时候，也是标榜自己有设计办公室，丰富的经验和专业知识。（如下图）
而在建筑设计院普遍经营困难的当下，为什么就不能考虑转型物业公司呢？
我有时候开玩笑说：“如果让我当物业经理，我一定能比大多数人更了解房子”。所以今天这篇文章就来聊聊这个话题！
02
公司简介
先来看看这家叫做“合人社”的日本企业吧。
合人社规划研究所株式会社（GAOJINSHA）
成立于1980年1月，总部设在日本广岛县广岛市的袋町大厦。注册资本300万日元，业务有三项：建筑设计、公园绿地设计、咨询。
所以这家企业最初的主营业务应该就是建筑设计，也就是我们国内所说的“建筑设计院”，而人员构成应该主要是建筑师。
1983年，合人社开始进军分譲公寓综合管理业（商品房物业管理）。第一个项目是与三井不动产合作的“Noborimachi Park Mansion”。
其实我比较好奇：到底是什么原因促使了这家设计院的转型？是不是也和我们现在一样遇到了困境呢？
截至2026年4月，合人社集团管理户数已超过32万户，员工1511名（不含现场作业员），集团销售额581亿日元（日本TOP5规模）。
其业务围绕建筑本体展开，形成了“设计-管理-维修-服务”的完整闭环，主要业务板块包括：公寓与大楼综合管理、修缮与工程、PPP/PFI项目、不动产租赁与咨询等。
员工中建筑师的数量真不少。截至2024年6月，该公司拥有154名一级建筑士，62名二级建筑士，遥遥领先同行业的平均水平。（如下图）
一个物业公司有这么多的建筑师，真是件让人非常震惊的事情啊！
而合人社的特别之处，就是其建筑师基因带来的技术内化能力。
在建筑本体维护、长期修缮计划等方面具备了独特的技术优势。在建筑的全生命周期中提供各种服务，实现业务闭环，避免纯外包的中介模式。
03
模式分析
在职场，几乎每个人都痛恨“外行领导内行”，害怕的就是瞎指挥，白白耽误工夫。
而在国内，物业公司的现状就是物业的人员根本不懂建筑和建筑原理，几乎所有的活都是外包出去，美其名曰找专业的服务，还可以降低用工成本。
正因为缺少专业知识，所以一个简单的维修可能会拖很久，而且即使修好了还经常复发。
这样的文章我已经写过很多了，大家可以扩展阅读：
其实所有的问题都应该从建筑的原理性上去思考，才有彻底解决的可能，而不是“头疼医头，脚痛医脚”。
而一个有经验的建筑师，恰恰了解建筑原理，了解建筑材料，知道怎么样维护和保养更省钱，而且能在“坚固、实用、美观”之间找到平衡。
其实中国并不缺少这样的建筑师，但是这些人以前一直在设计院。而随着设计院的不景气，很多有经验的建筑师都失业了，而流向大多是“滴滴”司机，这其实是一种暴殄天物。
而物业公司每天和房子打交道，却没有一个人懂建筑、懂结构，只知道收物业费，你说业主能满意吗？
04
结束语
在《天下无贼》中有个桥段，刘德华扮演的蟊贼吐槽保安：开好车就是好人吗？
保安的职责是保护平安，而不是敬礼。而物业的职责是为业主提供建筑相关的一切专业服务，而不是简单的收物业费。
如果物业公司连个懂建筑的人都没有，那谈何提供专业的服务呢？
这样想来，是不是应该出台一个政策：要求所有的物业公司都应该配备一个注册建筑师呢？
而建筑设计院开不下去的老板，是不是可以考虑转型杀入“物业服务”的市场呢？
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