78.43亿元起价拍卖 上海恒大虹桥国际能否再次被唤醒？

观点网 上海虹桥CBD最大的商办综合体，最终还是被摆上了拍卖台。

8月5日，阿里资产平台上架了恒大虹桥国际项目土地使用权及在建工程，起拍价78.43亿元。该资产包将于8月31日开拍，竞价周期为1天。

参拍人需提前缴纳保证金4亿元，竞得人则需补缴约3亿元的土地出让金金额。

截至完稿时间，该笔交易已吸引了2853次围观、59人设置开拍提醒，报名人数为0。

资料显示，恒大虹桥国际地处虹桥核心商务区，位于上海闵行区申长路979号。项目总体量47万平方米，大致分为A、B两区，其中A区共8幢建筑，B区共5幢建筑。

具体来看，A区总面积约14.25万平方米，配套地下室总面积12.74万平方米，土地用途包括店铺、办公、旅（宾）馆、商业、会展、特种用途、仓储等。

该区域已于2018年10月办理商品房预售许可证（已有369套房源完成网签备案），另保留自有面积2337.4平方米。

B区总面积12.14万平方米，配套下沉式广场总面积7.72万平方米，用途覆盖旅（宾）馆、店铺、办公、特种用途，至今仍未办理预售证。

施工现状方面，项目主体结构已经封顶，外立面装饰完成，室内装饰装修部分安装工程尚未完成，且自2020年3月起便已进入停工状态。

沉睡-苏醒-再沉睡

从起源来看，恒大并非该项目的最初开发者。2011年，上海红星美凯龙联合深圳盛世万象投资管理、沈阳首源投资管理成立合资公司上海虹源盛世，后者以30.67亿元竞得虹桥商务区核心区一期02地块。

在原定的建设规划中，该地块将被打造成包括办公、商业、文娱、会展、酒店、服务性酒店业态在内的大型城市综合体项目--虹源盛世国际文化城，建设周期为2013年1月至2016年8月，总投资70亿元。

但自2014年起，项目便开始出现投资人频繁变更的现象，多位投资人先后退出，仅剩深圳盛世万象投资管理一方留了下来。

项目也在2015年主体结构封顶后便陷入了停工，成为当时虹桥商务区核心区最后一个“烂尾停工”项目。

2018年，恒大通过收购项目公司股权的方式，出手“解救”了这个停摆三年的大型项目，并将项目更名为恒大虹桥国际。

彼时，恒大地产的入局被多数行业人士所看好，上海中原地产市场分析师曾向观点新媒体表示，恒大的进入或能给项目带来积极影响。

从前期来看，恒大的确在该项目的复苏上下了大功夫。2018年，首届中国国际进口博览会即将在11月开幕，虹桥商务区正是核心展示窗口。

恒大的首要任务是要在不到一年的时间内，完成对恒大虹桥国际多栋建筑的外立面幕墙安装，以提升虹桥商务区的整体形象。为此，恒大需在短期内与原总包单位进行谈判、组织安排施工队伍进场、建立高效的工程管控体系等等。

好在，赶在进博会开幕前一周左右，恒大虹桥国际完成了所有单体外立面的施工，实现了项目复苏的第一步。

但恒大虹桥国际也仅仅是完成了第一步。

受整体资金困境影响，恒大无力支付相关工程款，恒大虹桥国际于2020年再次停工，室内精装修及部分安装工程未能完成。

2022年，项目公司上海虹源盛世进入破产清算程序。沉睡六年的恒大虹桥国际也将在2026年8月的最后一天进行公开拍卖，以期寻找它的第三代主人。

资料来源：阿里资产平台

败走上海

恒大虹桥国际被推向司法拍卖台，并非孤立个案，而是恒大庞大资产处置浪潮中的又一个标志性样本。

在上海，恒大资产处置主要可分为两种路径：早期主要为恒大主动转让资产权益、后期则由债权人通过破产清算强制处置资产。

其中，虹口北外滩项目是恒大少有的主动出让资产的案例。

2020年9月，恒大以总价22.95亿元拿下上海虹口北外滩HK286A-03a、03c两宗地块。这两宗历史风貌保护旧改地块因紧邻白玉兰广场、直线距离黄浦江仅300米，被冠以“钻石地块”之名。

根据规划，该地块将被建成集商业、住宅、办公为一体的综合项目，规划总面积约4.5万平方米，其中包括住宅建筑面积2万平方米、商办建筑面积约2.5万平方米。

但计划赶不上变化，资金链危机比计划中的高楼更先到来。

为解决资金流动性问题，以及让停工的北外滩项目免于被政府收回，恒大只能将项目的70%股权转让给光大兴陇信托旗下子公司，自身则保留30%股权。

2023年底，仍深陷财务危机的恒大继续将手中的30%股权以6.63亿元的价格转让给光大兴陇信托，彻底退出北外滩项目的开发建设。

后来，光大兴陇信托将30%股权转让给伊泰置业（煤炭能源公司伊泰集团旗下地产公司），北外滩项目得以从搁置状态转为动工状态。

随着恒大财务危机愈演愈烈，其上海多处资产的走向转为被债权人接管、处置，曾经十分广阔的上海地产版图逐渐萎缩。

2024年以来，恒大在上海的多笔债权密集登上资产拍卖平台，不少债权以大幅折价的方式挂牌流转，其中还包括多个“1元甩卖价”起拍的债权资产包。

此类债权属于“高风险、高利润”的博弈，竞得者需自行向恒大追讨，而恒大早已陷入严重的财务困境，现存数百条被执行信息，债权能否兑现存在极大不确定性。

回到恒大虹桥国际的拍卖上，其能否成功找到接盘方，同样具有不确定性。

按47万平方米的可售面积、78.43亿元的起拍价计算，该项目单价仅约1.67万元/平方米，远低于虹桥商务区核心地段商办项目3-5万元/平方米的普遍单价。

但78亿元背后，还有约3亿元的土地出让补缴金、369套已网签房源的协商与交付，以及项目本身的续建风险与运营挑战。

因此，市场上对接盘方的猜测主要分为三类：国央企地产商、AMC机构、作为债权人的金融机构。

国央企地产商资金实力雄厚，可承受高额的成交价格及后续续建投入；AMC机构擅长处理复杂债权债务关系，可通过“债权收购+债务重组”低价获取项目控制权，再引入代建方完成续建和销售；金融机构则可以用有效债权冲抵部分成交价款，大幅降低实际现金支出。

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。