北京
文/上海进深 严明会
青浦徐泾的热度还在持续。
8月6日，宝业虹桥国展里二期开始认筹。
此次推出64套房源，其中建面约133㎡、155㎡户型各32套，备案均价62092元/㎡。
相比一期的92套房源，这一次宝业收缩供应，将重点放在了小体量、精准去化上。
价格方面，二批次整体均价相较于一批次的6.17万/㎡有小幅上调。具体来看，一批次130㎡户型均价6.07万/㎡，二批次来到了6.02万/㎡。较大的155㎡户型，一批次均价6.33万/㎡，二批次6.37万/㎡。
更值得关注的是宝业选择的时间节点，二期在8月6日-8月10日认筹，恰好卡在绿城悦海棠8月12日正式摇号选房之前完成锁客。
进深网认为，宝业这一次并不是简单跟随，而是在绿城制造的市场热度中寻找自己的机会。
瞄准不同客户
一周前，隔壁的绿城悦海棠结束认筹，以228套房源、940组认筹、412%认筹率、62.12分入围积分，成为2026年上海新房市场的现象级红盘。
从时间节点来看，宝业在绿城认筹结束后迅速启动二期，很容易让市场联想到“截流”、“分流”。
但实际上，这并不完全成立。
宝业二期真正面对的，并不是这批已经进入摇号池的购房者，更多的是热度外溢之后形成的新一轮改善需求。
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首先，是被绿城高门槛挡在门外的客户。
绿城悦海棠的火爆，迅速拉高了徐泾板块的关注度。但62.12分的入围门槛，也意味着不少购房者很难进入最终摇号名单。
对于这部分积分不足、但又认可徐泾改善价值的客户来说，宝业二期是更现实的选择。
其次，是绿城开盘后的潜在流失客户。
即使进入摇号池，也不意味着所有客户最终都会选择绿城。部分购房者在实际选房阶段，可能会重新权衡楼栋位置、户型匹配度、价格接受度等因素，出现放弃选房的情况。
而宝业虹桥国展里作为同板块、同价位的改善项目，会承接部分释放出来的需求。
此外，还有一批被板块热度带来的地缘改善客群。
绿城悦海棠的爆红，完成了一次对徐泾板块价值的重新传播。过去关注度相对有限的区域，被重新拉回改善买家的视野。一部分客户不愿参与高强度摇号竞争，或许也会转向确定性更高的小体量项目。
网签去化率64%
回顾宝业虹桥国展里首开表现，92套房源认购110 组，认购率129%，只差1%就触发5年限售。
7月11日，92套房源开盘，官宣去化超90%，销售额7.09亿元。
截至目前，网上房地产显示已售59套，网签去化率64%。
细分来看，60套130㎡户型网签33套，32套155㎡户型网签25套。
三栋楼中，卖得最快的是临近南侧徐民东路的3号楼，26套130㎡户型，网签了21套。
这份成绩单有亮点，也有落差。官宣与网签之间的差距，说明一期在后续转化中遇到了一些阻力。
从操盘角度来看，宝业二期这一次节奏拿捏得相当精准。
64套房源规模较小，相比大规模推盘，小批量供应更容易形成认筹集中、开盘热销的市场反馈。
不过，这场卡位战也并非没有压力。
一路之隔、价格接近、定位相似，决定了宝业和绿城之间天然存在竞争关系。绿城热度越高，也越容易放大两者之间的差距。
绿城在地铁、地块、品牌上有优势，宝业在这些方面确实不占上风。
宝业总经理孙宇光没有选择在绿城的优势战场上硬拼，他将宝业“建筑界理工学霸”的优势充分发挥，打出了另一张牌：科技百年宅，同时对标绿城的产品长处，精进升级。这一点在调规中已有体现。
目前来看，相比于绿城，宝业一期去化表现并不算突出。
所以宝业二期的策略核心，并不是正面挑战绿城，而是在红盘制造的市场红利中精准填空。避开最强竞争阶段，用小体量、提前锁客的方式，抓住低分客户、观望客户以及未来可能释放的弃选客户。
对于宝业而言，这是一场典型的借势营销。
最终，宝业二期能否完成逆袭，结果还需等待。但至少从开盘策略来看，这一次宝业没有盲目跟随，而是找到了一条更适合自己的突围路径。
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