土地月报 | 7月土地市场热度回调，核心城市优质地块竞争依旧激烈

来源：市场资讯

（来源：克而瑞地产研究）

导 语

2026年7月重点50城土地供需阶段性回调，但核心城市优质宅地竞争依然激烈，优质资产“吸金力”不减。

2026年7月，土地市场在经历6月的集中放量后进入阶段性回调，供需两端均呈环比下滑态势，但核心城市优质宅地竞争依然激烈。据克而瑞数据，当月重点50城土地供应建面979.36万平方米，同比下降9.1%、环比下降18.0%；土地成交建面877.64万平方米，同比下降17.2%、环比下降25.9%；平均溢价率回落至14.93%，较6月下降8.13个百分点，但较上年同期仍高出4.32个百分点。上海、北京、杭州等核心城市高总价地块顺利出让，优质资产“吸金力”不减。

核心要点

供求：供需两端同步回落，供应建面环比下降18%，成交建面环比下降近26%，土地市场在6月集中放量后进入阶段性调整。供地结构上，核心城市优质地块占比维持高位，上海、北京、杭州等城市均有稀缺宅地入市，但三四线城市供地积极性明显减弱。

热度：平均溢价率回落至14.93%，较6月高位下降8.13个百分点，但较上年同期仍高出4.32个百分点，市场热度中枢已实质性抬升。流拍率降至1.95%，较6月下降2.43个百分点，为年内低位，房企拿地纪律性较强。上海、深圳、杭州核心地块溢价率仍达25%以上，优质资产争夺热度不减。

区域：一线城市表现分化，上海凭借235亿元的单宗高总价地块领跑全国，北京、深圳、广州均有优质地块成交；二线城市中杭州、南京、成都、西安等核心城市保持活跃。从总价、单价、溢价率三榜来看，上海、北京、杭州占据总价前列，上海包揽单价前两位，核心城市土地价值重估趋势延续，“强者恒强”格局持续深化。

后市展望

总量回调不改结构热度，核心城市仍是资金主战场

7月土地市场数据传递出三个核心信号：一是市场热度中枢已系统性抬升，尽管平均溢价率较6月高位有所回落，但依然保持14.93%的相对高位，说明房企对优质地块的争夺意愿并未减弱；二是供地节奏的月度波动属于正常现象，7月供应缩量更多是前期集中供地后的阶段性放缓，而非趋势性下行；三是市场结构性分化的特征进一步强化，高总价、高单价地块全部集中于一线及强二线城市，三四线城市土地市场持续冷清。

从驱动逻辑来看，当前市场的核心支撑仍然是供给端“提质缩量”策略的有效贯彻。核心城市持续推出配套成熟、去化确定性强的优质地块，有效降低了房企的拿地风险预期。同时，头部房企尤其是国央企在核心城市的补库存需求持续释放，进一步印证了头部资金向核心资产集中的趋势。

展望后市，核心城市土地市场的结构性热度有望延续，但需关注以下变量：①优质地块供给的持续性——若下半年优质地块供应减少，整体热度可能进一步回落；②房企资金面分化——当前高溢价成交集中于头部国央企，中小民营房企参与度有限，资金向头部集中的格局短期难改；③三四线城市土地市场仍面临较大去化压力，预计市场“核心热、外围冷”的分化格局将贯穿全年。

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供求：

供应阶段性回调，成交总量回落但核心城市价值凸显

土地供应方面，2026年7月，重点50城土地供应规模在6月的阶段性高点后出现明显回落。单月供应地块205宗，总供应土地建面约979.36万平方米，同比下降9.1%、环比下降18.0%。其中：

一线城市中，北京供应建面约75.45万平方米，居一线城市首位；上海供应建面约50.70万平方米，广州约45.54万平方米，深圳无新增涉宅用地供应。

二线城市中，西安、重庆供应规模领先，供应建面分别约89.59万平方米和77.26万平方米，居二线城市前两位；济南、南宁、沈阳、南京、宁波等城市供应体量亦较为突出，供地结构仍以高能级城市为主导。

三四线城市中，镇江供应约78.78万平方米，居三四线首位；南通、徐州、温州、无锡供应规模亦较为突出，其他城市供应规模均在20万平方米以下或者无土地供应。

总的来看，7月供应端呈现两个特征：一是总量层面，受6月集中供地后的节奏调整影响，供应建面环比下降18.0%，同比下降9.1%，土地供应进入阶段性缩量通道；二是城市层面，供地主力集中在西安、重庆、北京、上海等一二线核心城市，三四线城市中仅镇江、南通、徐州等少数城市供应体量较为突出，多数城市供地规模处于低位或零供应状态，城市间分化明显。

图1 2025年7月—2026年7月重点50 城涉宅用地月度供应情况

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成交方面，2026年7月，重点50城土地成交规模显著回落。成交总建面约877.64万平方米，同比下降17.24%、环比下降25.86%；成交总价约985.04亿元，同比下降6.79%、环比下降18.19%；成交均价约11224元/平方米，同比增长12.63%、环比增长10.35%。成交均价环比上升主要受供地结构优化驱动——当月上海、北京、杭州、深圳等核心城市高价值地块成交占比大幅提升，拉高了整体均价水平。

图2 2025年6月—2026年6月重点50城涉宅用地月度成交情况

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从城市表现看，成交建面方面，南京以99.45万平方米位居首位，徐州、杭州、西安、温州、扬州分列第二至第六位，重庆、成都、北京、佛山成交建面亦在30万平方米以上。成交总价方面，上海以约235.14亿元断层领先，杭州、北京、南京紧随其后，四城合计成交总价占50城总成交的约60%，核心城市集聚效应显著。成交均价方面，上海以约89240元/平方米断层领先，北京、广州、深圳、杭州位居前五，均为一线及强二线城市，核心城市优质地块价值持续凸显。

表1 2026年7月重点50城涉宅用地成交建面、成交总价、成交均价TOP10

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热度

溢价率高位回落，流拍率维持低位

2026年7月，50城土地平均溢价率为14.93%，较6月的23.06%高位回落8.13个百分点，但较2025年7月的10.61%仍高出4.32个百分点。核心城市优质地块仍能实现较高溢价成交，但超高溢价（溢价率超过50%）地块数量较6月大幅减少。

从具体地块看，7月溢价率最高的地块来自哈尔滨道里区两宗宅地，溢价率分别达76.52%和69.55%，属于区域市场的结构性高溢价；南宁江南区GC2026-023地块溢价率为62.53%，南昌高新区DAFJ2026007地块溢价率为50.19%，杭州康桥单元GS120103-10地块溢价率为39.22%。而6月深圳、杭州曾出现多宗溢价率超过60%乃至超过100%的地块，7月市场的超高溢价成交明显降温。

整体来看，7月高溢价地块数量、溢价率水平均有所回落，但核心城市优质地块仍能保持一定溢价水平，表明房企对确定性强的优质资产的争夺意愿仍然存在，但出价更趋谨慎。

图3 2025年6月—2026年6月重点50城涉宅用地成交平均溢价率月度走势

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7月土地流拍率为1.95%，较6月的4.38%明显回落，处于房地产深度调整以来的低位水平。流拍地块主要集中在三四线城市，核心城市优质地块基本全部顺利成交，市场分化格局延续。

图4 2025年7月—2026年7月重点50城涉宅用地流拍率月度走势

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重点地块

上海领跑总价榜，哈尔滨占据溢价率前列

从总价、单价、溢价率三个维度综合来看，7月土地市场的热度高度集中于上海、北京、杭州、南京等核心城市，但城市分布较6月更为分散，一线城市中上海、北京表现较为突出，广州亦有2宗地块入围单价前十。

总价TOP10方面，上海杨浦区C090103单元地块以161.2亿元居首，同时也是当月唯一成交总价超过百亿元的地块；上海徐汇区S031002单元地块以70.6亿元位列第二；北京朝阳区酒仙桥旧城区改建项目1019-0013-1地块以46.81亿元位列第三。TOP10中杭州占4宗、上海占2宗、南京占2宗，北京、深圳各占1宗。

单价TOP10方面，上海杨浦区地块以102019元/平方米的楼面价登顶，北京朝阳区酒仙桥旧城区改建项目1019-0013-1地块以81063元/平方米位列第二，上海徐汇区地块以79072元/平方米位列第三。单价前十地块中，杭州占3宗、上海占2宗、广州占2宗、北京、南京、深圳各占1宗。一线城市高端地块价值持续被市场认可。

溢价率TOP10方面，哈尔滨两宗地块包揽前两名，溢价率分别达76.52%和69.55%；南宁GC2026-023地块溢价率62.53%位列第三，南昌高新区地块溢价率50.19%位列第四，杭州康桥单元地块溢价率39.22%位列第五。与6月深圳包揽溢价率前三不同，7月溢价率榜单城市分布更为分散，哈尔滨、南宁、南昌等城市因区域供地稀缺出现高溢价，但量级和影响力均不及6月深圳的“百亿+超高溢价”组合。

综合来看，7月土地市场的关键词是“回调与分化”——上海在总价和单价榜上表现突出，深圳、杭州虽仍有优质地块成交，但无论是溢价率还是总价规模均不及6月；哈尔滨、南宁等城市因局部供地短缺出现个别高溢价地块，但不改变整体市场的结构性特征。土地市场“核心城市优质资产受追捧”的长期逻辑未变，但短期热度受供地节奏影响呈现明显的月度波动。

表2 2026年7月重点50城涉宅用地成交总价TOP10

CRIC。

表3 2026年6月重点50城涉宅用地成交单价TOP10

数据来源：CRIC。

表4 2026年6月重点50城涉宅用地成交溢价率TOP10

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