中建智地亦庄国贤府，隔壁小区希望降低高度

北京进深 徐迪 8月3日，亦庄国贤府设计方案的反馈意见采信情况通告。

方案于7月13日-21日进行公示，期间共收到54条反馈意见，比较多的是来自北侧瑞福园小区业主的反馈，担心新建建筑过高，影响自家采光和视野。

具体如下：

1、公众意见：地块内北侧建筑影响现状瑞福园小区视野，希望将地块内北侧楼栋高度降低或将地块内北侧楼栋南移，调整与现状瑞福园小区间距。

采信意见：依据挂牌文件要求，地块规划控制建筑高度为60米，本项目拟建建筑最大高度为54.10米。项目地块内北侧建筑与现状瑞福园小区南侧各住宅楼的建筑间距满足《北京地区建设工程规划设计通则》（2003版）中2.4.2条相关要求。

2、公众意见：地块内北侧建筑影响现状瑞福园小区日照并要求公开日照影响分析。

采信意见：日照模拟结果满足《城市居住区规划设计标准》（GB50180-2018）中4.0.9条、《住宅项目规范》（GB55038-2025）中6.2.1条以及《住宅设计规范》（DB11/1740-2020）中8.1条等相关规定。

建设方案日照分析报告由具备相应资质的设计单位依据现行设计标准及相关规范进行编制，可通过信息公开途径获取。

3、公众意见：在相关问题未得到妥善解决前，暂缓项目审批。

采信意见：将按照法定程序对设计方案公示期间收集的反馈意见的采纳情况予以公告，开展相关工作。

4、公众意见：希望依法组织规划专项听证会，充分听取周边居民诉求。

采信意见：依据《中华人民共和国城乡规划法》《北京市城乡规划条例》相关规定，本方案通过线上、线下公示方式广泛收集群众意见。

另外还有若干关于房价、地块外体育设施等有关问题，不在本项目建设范围内，建议向有关部门反映相关建议。

关于施工期间空气污染及噪音扰民有关问题，规自分局表示，已将公众意见告知建设单位，便于开展后续工作。

7月13日，中建智地亦庄国贤府（亦庄新城1401-1地块）项目设计方案公示。

项目占地2.59公顷，总建面7.44万㎡，其中地建面约5.32万㎡，容积率2.0。

规划8栋住宅楼，共510户，面积段75-130㎡。

建设单位北京兴晟房地产开发有限公司，设计单位基准方中建筑设计股份有限公司。

日照曲线达标

8栋住宅楼南北阵列排布，楼栋之间完全没有角煞，与东西两座大门形成围合式院落布局。

四角各落位1栋11层洋房，中央矗立4栋18层小高层。

整体呈现出中间高、四周低的起伏天际线，既保证了中心区域的开阔视野，又兼顾了周边的居住尺度。

从合规与体验的双重维度来看，项目楼间距在数据上符合国家建筑规范。

然而，受限于建筑高度与地块布局，低层房源的实际居住体验上仍有优化空间。

具体来看，小区北排楼栋紧贴红线而建，中间两栋18F小高层建筑高度54.1米，与北侧隔街的国瑞瑞福园小区距离约62米，一定程度上压缩了瑞福园南排低层房源的采光面及日照时长。

同时，南排小高层南侧退线约20米，导致其与北排楼栋之间的楼间距在60米左右，甚至比两侧洋房的楼间距还小。

小高层和洋房的楼间距差异不大，都是60多米，但日照却全部达标。

秘密就藏在两种巧妙的设计里：

第一，北面的2#、3# 和南面的6#、7#，分别形成了塔群组合，把前后楼栋的间距系数比，都压到了最低值；

第二，北面2#、3# 全部设置了首层架空层，这样一来，南面6#、7# 在计算日照时，高度直接被核减，曲线达标。

地面车位比1:1

小区设置有616个机动停车位，保证住宅车位比达到1:1.2的标准。

车位分布上，除了516个地下车位外，还规划了100个地面停车位，占比近两成。

为了控制整体建安成本，地下车库仅向下挖了一层。

对比亦庄另一个好房子项目招商序，车库是地下两层。

减少地库，能够有效降低深基坑开挖与地下防水工程的高昂造价，但也意味着要将一部分停车需求转移至地面。社区在局部区域无法实现人车分流，由西至东连贯的中央景观轴也被这部分车位割裂。

一般来讲，地面车位的存在，更多是成本控制下的阶段性产物，后期社区的人车动线与景观面貌仍有变数。

如果这100个地面车位被恢复成绿化，小区车位比将被拉低到1:1左右。

园林会所加分

东西两道景观大门，延续国贤府一贯的中式门庭、唐风外立面与园林造景的府系基因。

据悉仍然会有湖景水系加持，以景观亭为轴心，结合室外活动场地，打造中央园林。

从西入口的邻里中心，到东门口的下沉庭院，两个架空层由风雨连廊打通，营造出多处泛会所空间。

同时，项目西侧将配建4.1万㎡的社区公园，据悉在今年10月左右，公园示范区就将对外开放，加上东边的南海子公园，日常休闲运动、带娃遛宠非常便利。

小户型+高赠送直击刚需痛点

户型建面预计78/90/100/113/132㎡。

其中78㎡为引流款，全盘仅60套左右，亮点是拥有主卧衣帽间，完胜同面积段竞品；

90㎡主力三居，中西双厨，全明家政间；

100/113㎡ 户型以小高层产品为主，占据核心景观位，可俯瞰湖景；

132㎡洋房，给改善客户预留的少量进阶款，全能配置。

之所以能实现跨面积功能，主要还是依赖好房子时代的高赠送。

南向通面阳台，进深约1.8米；侧边接飘窗形成转角视野；

北面设备平台也接近面宽长度，进深也比市面上常见的尺度大，目测超过1.2米。

在精装层面，亦庄国贤府给出了全面高于歇甲村板块国贤府的配置方案。

全屋配备全套净水系统，从水源处保障居住健康；

收纳体系兼顾“能装”与“好看”，在实用性之外注重美学呈现，精准击中了当下年轻客群“既要又要”的心理。

第八座国贤府

亦庄国贤府所在亦庄新城0802街区1401-1地块成交4月21日，由中建智地13.24亿元竞得，折合楼面价2.56万元/㎡，溢价率8.7%。

这也是北京今年以来首宗拍出溢价的地块。土拍现场吸引了建发房产、中国金茂、保利发展、中建智地和招商蛇口等5家房企，瀛海地块的价值可见一斑。

经历了49轮线下出价，最终由中建智地成功拿下。一周后，项目开发主体成立，北京兴晟房地产开发有限公司，注册资本4亿元，由中建智地100%持股。

中建智地董事长樊飞军担任项目公司法定代表人、董事长，京三公司城市负责人邓涛担任项目总经理。

据悉，亦庄国贤府的营销负责人为中建智地京三公司副总经理张智晴，北京营销圈的老熟人，又美又飒，操盘风格以精准定位、高效执行和创新营销见长。

早期就职于龙湖地产，先后负责烟台和北京公司的营销管理工作，积累了扎实的一线营销经验。2018年加入鸿坤地产，她一路晋升至集团品牌营销中心总经理，主导了多个项目的品牌塑造与市场推广。

2025年初，张智晴加入中建智地，出任京三公司副总经理，分管营销工作。任职期间深度参与并推动了北京国贤府等项目的热销，其专业能力与战略眼光深受中建智地董事长樊飞军和总经理吴国强的认可与信赖。

对于即将亮相的亦庄国贤府，张智晴或将延续其一贯的操盘逻辑，结合亦庄板块的产业优势与客群特征，打造差异化营销亮点。凭借其在高端改善产品领域的丰富经验，亦庄国贤府有望在竞争激烈的亦庄楼市中脱颖而出，成为区域标杆之作。

至此，中建智地在北京的“国贤府”系阵容，已扩充到第八座。

作为中建智地旗下的高端产品序列，以“国贤”为名、以“府”为制，溯源盛唐建筑规制。从最初的房山近郊起步，现已扩展至昌平、丰台、怀柔及亦庄等区域，形成了多盘联动的品牌矩阵。

拆分供地，后有追兵

宗地位于大兴区瀛海镇，五环至六环之间，东侧隔着一片规划商业就是地铁8号线瀛海站。

周边有瀛海环宇坊、瀛海公园、兴海休闲公园等，生活配套较为完善。

距离1401地块最近的次新盘是南边的中海寰宇时代，2019年入市，网签均价约5.2万元/㎡。

向西2公里是大兴发展开发的亦生悦、亦生共悦，以及中建壹品星光里等共产房项目。

“好房子”新规后，亦庄共有两个项目入市，分别是招商序和北京润府二期，一个在河西，一个在北神树，距离都比较远。

瀛海片区首次出现新规盘，预计会吸引一部分置换客群的关注。

值得一提的是，1401地块原本是一个整体，为了降低开发压力，地块从中间划了一道线，拆成南北两幅，同时将容积率从2.5调降至2.0。

拆分之后，两幅地块规模与亦庄招商序相当。

率先入市的是北侧01地块，也就是亦庄国贤府项目，占地约2.59公顷，规划地上建面5.18万㎡，折合楼面价2.56万元/㎡。

招商序的成交楼面价是4万元/㎡。

当然，招商序所在的河西板块属于亦庄最成熟的高品质居住区；

而1401地块所在的瀛海板块则是亦庄扩区后的生活配套延伸区，靠近大兴区，主打临铁低密。

并且01地块还背了一小包袱，须配建西面4.1公顷的绿地。虽然还不清楚它的建安标准，至少也要砸个4000万元。

这让它楼面价增加了大约770元/㎡。