不搞“大拆大建”，城市更新怎样改到心坎上？

*本文为《半月谈》2026年第14期内容

城市更新浪潮之下，各地实践如火如荼，但也逐渐暴露出一些普遍性难题：有的地方“千街一面”，缺乏在地特色；有的产业跟风扎堆，难以形成持续竞争力；有的项目单纯依赖财政投入，后续资金链难以为继；有的改造项目与群众需求脱节，钱花了却不实用。这些挑战，指向了城市更新亟需跨越的“深水区”——它不能再是零敲碎打的工程项目，而是一场统筹规划、系统治理、全周期运营的深刻转型。

近年来，位于长江之滨的重庆市南岸区，以一套“体检-策划-更新”的系统性思维闭环，推动城市更新从“项目化运作”向“片区化治理”、“粗放式拆建”向“内涵式运营”的系统性转变，努力探索超大城市有机更新的有效路径。

全面体检，

“四张清单”问诊城市真实病灶

摆在南岸区面前的，是一道艰巨的城市存量更新难题：老旧小区存量面积位居全市前列，基础设施短板亟待补齐，废弃厂房、桥下空间等低效闲置载体规模较大，历史文化资源丰富但活化利用不足，片区内居民企业诉求复杂多元……

“钱花在哪儿、劲儿使向何方？”南岸区从“城市体检”破题。“我们整理分析了150余项基础指标，最终提炼形成一套包含75项具体指标的城市更新专项体检体系，构建了一套‘住房-小区-街区-城区’层层递进的深度体检模式。”南岸区住房和城乡建设委员会城乡人居环境建设科科长许璐介绍，这套体系就像给片区做了一次全面的“CT扫描”，不仅能检测房屋安全、管线老化等“硬件病症”，更能通过交叉分析，诊断出公共服务短缺、产业动能缺失、文化脉络断裂等“软件顽疾”。

商户行业会、居民院坝会、企业座谈会、“三师”研讨会，一场场面对面、零距离的对话，让群众反映强烈的真实诉求逐渐清晰……

曾多次参与院坝会的南岸区南坪街道后堡社区书记杨莉回忆：“社区停车位不足、缺乏公共活动空间、楼栋没有电梯老人上下楼不方便……我们把这些家长里短的抱怨，变成项目清单里的一条条‘必答题’。”这些来自居民的声音，最终被梳理成为“资源、问题、需求、项目”四张清单。

在慈云寺桥下空间改造前，城市体检不仅发现了环境“脏乱差”的表面问题，更揭示了其因照明缺失、结构老化而成为城市安全“盲区”的深层隐患。这份精准的诊断报告，直接指导了后续改造方案：不仅修复渗漏、美化环境，还增建了观景平台，安装了全时段智能照明系统，彻底将其从“城市疤痕”变为安全、活力的“桥下客厅”。

以“片区算大账”代替“项目算小账”

精准诊断之后，如何“开方抓药”同样考验智慧。城市更新，往往面临实施项目“肥瘦不均”的问题：有商业前景的“肥肉”项目大家都愿意参与，基础设施、民生保障等“硬骨头”却少有人问津，导致片区发展功能失衡。

“我们将规划、资金、产业、空间、风貌通盘考虑，推动功能混合与价值提升，促进新旧共荣，坚持‘留改拆增’并举，通过‘肥瘦搭配’确保公益项目与经营性项目协同推进，让城市更新既有‘烟火气’也有‘增长极’。”南岸区住房和城乡建设委员会城乡人居环境建设科副科长杨梅表示。

如今，漫步于依山而建的重庆开埠遗址公园内，青砖黛瓦的历史建筑经过原汁原味的修复，静静地诉说着百年前的开埠往事。陈列馆内，专业讲解引人入胜；老建筑改造的茶馆、咖啡馆里，市民游客悠闲小憩。

在该项目的改造中，南岸区从一开始就将文物保护、公园建设与产业一体策划。“我们采用‘文物修复+产业注入+市场运作’的模式，”项目运营负责人介绍，“引入高端餐饮、文化展览等业态，让经营性收入反哺文保，而厚重的历史底蕴又为商业注入独特魅力，最终形成文化与商业相互滋养的良性循环。”

居民在重庆市南岸区南湖社区喝“坝坝茶”

这种片区统筹的思维，还体现在对城市更新节奏的把控上。南岸区划定更新单元，形成城市更新规划行动作战总图，明确未来一年、两年、五年的分阶段目标，规划好片区拆迁时序、土地出让时序、基础设施建设时序等，将中远期战略与近期项目落地紧密结合。这使得城市更新不再是零散的“盆景”，而是有序推进的“风景”，实现城市整体效能的系统提升。

多元共建，确保可持续活力

盘活超100万平方米老旧厂房、26万平方米老旧商业楼宇……南岸区的城市更新，是一场政府、市场、社会、居民共同参与的“大合唱”，其核心是构建“政府引导、市场运作、社会参与”的多元共建生态。

南岸区在城市更新中，充分撬动社会力量，从口袋公园、公共活动空间的规划设计，到居民社区停车位的改造，通过规划师等专业人士与居民共商共创城市更新，将社区的历史价值和文化内涵最大化释放。

同时，南岸区还创新城市更新项目投融资模式，吸引社会资本以市场化运作发掘商业价值。政府主要负责公益性项目投资建设，同时积极发动居民、社会投资人开展自主更新，提供路径保障，让项目搭上“政策直通车”，以政府引导、市场主导、民众参与模式，开展连片成规模开发。

“随着城市发展进入存量时代，政府部门要突破‘碎片化’更新的传统思维，让城市在迭代中留住乡愁，在更新中迈向新生，让城市动能实现从依赖增量土地到盘活存量空间的根本转换。”重庆社会科学院城市与区域经济研究所所长、研究员邓靖表示。

坐落在长江南岸陡壁上的百年老街下浩里，曾因老街年代久远、缺乏统一规划、基础设施缺失，一度成为“破旧老区”的代名词。在城市更新中，南岸区一方面引入专业公司对老街进行保护性开发运营，从老街规划、品牌设计，到门店招商、市场运营，完全按市场规律运作；另一方面，划下了不搞“大拆大建”的红线，使其保留原汁原味的老街乡愁，让市场的活力与政府的宏观调控紧密结合。如今的下浩里，招商率已超过 90% ， 70 余栋老建筑重新焕发生机，一跃成为重庆知名的网红打卡地。

原标题《给城市更新做“ 全科体检” 》

半月谈记者：郑世昌