广东
新皇岗口岸开通后通关效率将大幅提升。 南都记者 赵炎雄 摄
7月31日，重建后的皇岗口岸港方口岸区正式成立，依照香港特别行政区法律实施管辖。资料显示，港方口岸区启用后，深港双方将常态化开展设备系统联调，正式开通日期将由粤港两地政府商定。值得注意的是，作为深港间首个采用“合作查验、一次放行”模式的口岸，新皇岗口岸正式开通后，旅客仅需排一次队、刷一次证即可完成“一地两检”，通关时间将由以往的30分钟骤降至5分钟左右。
在通关效率大幅提升的背景下，业内研判皇岗口岸周边的资产表现已展现出极强的韧性。深圳贝壳研究院指出，作为深圳唯一全天候通关口岸，叠加河套深港科技创新合作区持续导入产业人口，皇岗口岸周边楼市正走出独立行情，抗波动能力领先全市大盘。
成交均价60139元/平方米
半年涨幅较全市平均高1.9%
数据进一步印证了这一趋势。据深圳贝壳研究院监测，今年6月皇岗片区二手房成交均价为60139元/平方米，半年涨幅达到5.6%，较全市平均涨幅高出1.9%。贝壳研究院指出，背后核心逻辑在于片区需求具备独特性。“既有日常跨境通勤人群，也有河套科创商务、跨境陪读家庭稳定承接租赁与二手购房，需求不单纯依赖本地置换，对冲了市场周期下行带来的冲击。随着新口岸一地两检落地、通关效率大幅提升，长期居住需求会进一步夯实片区资产底部。”
资料显示，新皇岗口岸设计单日最大客流可达30万人次，特别是夜间通勤与跨境商务客流增量尤为突出。在这一庞大人流基数的支撑下，业内预计，片区租赁市场将率先兑现红利。具体而言，距离口岸近、通勤便捷的小区，其房屋空置周期正持续缩短，租金具备稳步上行的空间。其中，适配港籍上班族与河套科创青年的中小两房及刚需小户型，已成为租赁市场的主流成交产品，流通活跃度长期维持高位。值得注意的是，租赁市场的“品质分化”也日益显著：中高楼层、采光观景佳的户型展现出更强的议价能力；而楼层、朝向及临街噪音等硬件差异，正逐步拉开同小区内房源的租金价差，优质资产的租金涨幅预期将更为可观。
商品房租金半年涨幅
3.5%大幅领先全市
数据显示，皇岗片区商品房租金半年涨幅大幅领先全市，6月片区商品房租金达98元/㎡，半年涨幅3.5%，较全市1.5%的平均半年涨幅高出2个百分点。
对于片区内部的结构性分化，深圳贝壳研究院院长肖小平表示，口岸更新带来的利好并非普惠式普涨，房源价值弹性的分化核心取决于配套便利性。其中，拥有直达口岸便捷通道、楼龄较新的住宅，其稀缺配套形成了价值护城河。其进一步指出，“双口岸+河套产业”已形成基本面闭环。新皇岗口岸承接的24小时商务、夜间通勤人群，与河套片区持续导入的科研跨境人才，对冲了市场周期下行带来的冲击，将稳定片区租赁与购房需求底盘，为皇岗片区楼市提供长期坚实的支撑。
采写：南都记者 孙阳
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