辽宁
大家好，我是楼市显微镜。
最近全网楼市圈内持续热议一个核心观点，那就是现在住房正式划定为大宗耐用消费品，房产普涨时代永久落幕。而这条消息落在临沂这座鲁南人口大市，很多购房者心里彻底乱了。
有人说临沂人口基数大，房价很快能够企稳回升。也有人认为县域人口持续外流，新房供应量大，降价周期远没有结束。所以，临沂楼市具体情况如何？刚需现在买房能抄底吗？
临沂楼市具体情况如何？刚需现在买房能抄底吗？
据安居客统计数据显示，7月临沂全市新房公示均价为10438元/㎡，整体处于小幅震荡状态。
而7月二手房挂牌均价为6338元/㎡，环比上月下跌了0.38%，同比去年跌幅为7.54%。
同一座城市的新房与二手房单价相差超四千元，这个价差足以打破很多人的固有认知，因为差距这么大肯定是原因的。
其实，我们拆开各区县板块来看，临沂楼市分化残酷程度远超普通人的想象
其实，我们拆开各区县板块来看，临沂楼市分化残酷程度远超普通人的想象。
北城新区依旧站在临沂房价顶端，优质学区、沿河改善小区成交价保持韧性。兰山区依托成熟商圈、教育资源，二手房流动性相对稳定，河东区依托沂河新区规划，改善新房走量尚可。但罗庄外围、经开区远端、各县城区边缘楼盘，价格持续下探，不少高层小区挂牌半年很难迎来有效带看。
很多人疑惑，临沂拥有千万级常住人口，为什么房价那么难反弹呢
很多人疑惑，临沂拥有千万级常住人口，为什么房价那么难反弹呢？
我认为我们要看透的是楼市底层逻辑，临沂商贸产业发达，民营个体户数量庞大，但是高薪产业岗位稀缺，大量年轻人选择奔赴济南、青岛、长三角就业，人口持续向外流出。
并且城镇化进入下半场，城市发展重心由大范围扩张，转向中心城区存量提质，远郊大片土地持续供应新房，供需关系很难逆转。
同时，当下市场还有一个非常扎心的现实，临沂楼市房价和其他城市一样，都不再是普涨普跌时期了，楼市正式进入K型分化行情。
市面上只有5%左右优质小区，支撑起全市绝大多数成交量。北城核心学区次新、兰山老城成熟社区、河东滨河低密度小高层，只要价格合理，很快能够成交。而远郊大盘、无学区无配套超高层、老旧大户型房源，哪怕一降再降，接盘者寥寥无几。
不少中介还在宣传远郊规划红利，画大饼告诉你未来商场、学校、地铁落地。在这里提醒所有打算置业临沂的朋友，买房只相信已经落地的配套，远期规划具备极大不确定性。不要赌未知的规划，用当下看得见的交通、学校、商业，去衡量房产价值。
因此，我结合临沂楼市市场现状，给不同需求购房者一些建议
因此，我结合临沂楼市市场现状，给不同需求购房者一些建议。
首先，如果你是刚需自住群体，我建议是优先锁选择兰山、北城、河东成熟板块二手房，优选90-110平小三房，户型流通性最强。不必执着全新期房，避开交付风险，议价空间充足。预算有限可以选择罗庄、河东核心成熟片区，坚决不要盲目冲进县域边缘、城市远郊。
其次，是想要买房改善置换的人群，如果想要保值优先挑选低密度小高层、洋房，认准优质学区或者滨河景观资源。但不要在刚需板块买大面积户型，因为那基本上属于典型伪改善，未来转手难度极大。同样预算，宁愿核心地段普通改善，不要远郊大面积豪宅。
最后，是部分还抱有投资想法的人，我认为现阶段临沂楼市几乎不存在稳妥的房产投资机会，短期内不要再幻想低价抄底坐等涨价，因为现在大量远郊二手房库存高企，持有成本、流通风险高，盲目买房投资很大概率变成长期站岗。
所以，买房要避开临沂本地4类典型坑房
所以，买房要避开临沂本地4类典型坑房。
第一，没有优质学区、物业老化的高层老小区。
第二，远离城市核心、配套空白的远郊大盘。第三，小区户型配比失衡、小户型扎堆的大面积房源。
第四，县域偏远地段楼盘，流通性严重不足。
目前，政策层面上临沂持续出台购房支持政策，目的是稳定合理住房消费，并不是重启房价上涨通道。
所有购房者都要更新认知，现在买房回归居住属性，不要抱着一夜增值的期待。选对地段、选对产品，房子是安稳居所。盲目跟风入手劣质房源，未来置换会面临巨大亏损。
对此，你认为临沂现在房价算贵吗？你认为多少才合适呢？欢迎大家一起分享你的观点，谢谢你！
数据来源：安居客平台统计数据。本文作者“楼市显微镜”原创，版权归本人所有！本作品仅在今日头条发布，不代表平台立场！
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