成都房价为什么开始补跌了？

通过数据对比，可以明确看到：成都楼市正在经历一轮补跌。

在上周的视频里，我已经罗列相关数据，为了照顾公众号上的读者朋友，我这里简单回顾一下：

过去 6 年全国房价整体平均跌幅是 31.9% ，而成都是 21.3% ，是全国范围内，回调幅度最少的几个城市之一。

但从 25 年 6 月份以来，成都的回撤幅度明显加快，在去年的基础上，仅仅一年就回撤了 7.8% 。

而与此同时，全国过去一年的整体跌幅是 7.6% 。

成都成功反超全国平均水平 0.2 个百分点，实现了“险胜”。

时间来到今年上半年，近 6 个月全国大盘跌了 1.8% ，成都跌了 3.2% ，领先幅度，从 0.2% 扩到到 1.4% 。比赛时间才过去一半，成都就已经领先全国两个身位了。

国家统计局每月公布的数据，也能印证这个趋势。

目前的好消息是， 相比于去年，全国的整体跌势有所减缓 。坏消息是，成都的刹车比较不给力，减速要慢一些，表现出来的样子，就是成都在“加速”补跌。

所以，为啥子大盘都有刹停的迹象了，成都却还在滑行呢？

原因我说三个，算是抛砖引玉吧：

第一个，成都的杠杆水平低

那些杠杆水平很高，并且这几年没有捞到多少科技产业发展红利的城市，你比如像南京、武汉、苏州、厦门等，从 21 年房价开始回调算起，很多人在 3 年内就已经崩不住，各种抛售砸盘了，导致那些城市的房价在24年就被砸穿了，现在累计跌幅都在40%左右。

而深居内陆的成都这边，大部分人的买房观念相对保守，“尽量少加杠杆”才是优先选择。这属于是主观方面的因素，另一方面，在上一个楼市周期中，成都属于是“未涨先限”。有了各种限价新房的存在，大家不是非得加大量杠杆才买得起房，这也客观限制了成都的杠杆程度。

主、客观因素带来的较低杠杆率，构建起了成都房价相对稳定的基石，并在前期保护的成都房价不至于猛跌。

但随着时间的推移，房价一直不见起色，大家的资产负债表迟迟得不到修复。所以还是有人，因为加杠杆的程度不同，陆续开始出现了现金流问题，不得不低价处理资产。

这种整体杠杆水平不高，但分层严重的现象，成为了成都持续流血的伤口。

光看烈度，确实没有其他城市强，但如果不止血的话，流着流着也就贫血了。

这里顺便提一句，杭州、深圳的杠杆率其实也很高，前期跌幅也超过了成都，只不过因为这几年经济发展和人口流入强劲，对冲了一部分影响，所以总体回撤幅度没有其他那些动不动就跌个 40% 的城市夸张。

第二个原因，人口因素

最近 10 年，成都的人口流入呈现出 前快后慢 的特点，从最开始每年都有几十万的流入，在全国范围内都是数一数二的存在。到了最近两年，每年的增长已经降到了 6 、 7 万。

所以，一开始大量人口流入所带来的强大购买力储备，让成都楼市多飞两、三年，当别的城市已经躺平 2 年了，成都的市场还在拉扯。

当然，如果成都能一直保持这种人口流入状态，那成都其实可以跌得更少、更晚。但现实中没有如果，随着动能的释放完毕，成都最终也开始自由落体。

综上，这种前高后低的人口增长曲线，只是部分抵消并延缓了成都楼市的下跌趋势。

第三个，供应量太大

回顾成都近 5 年来的楼市成交数据，新房平均每年要卖出去 13 万套，二手房交易量更是长期维持在 20 万套以上，这个成交量在全国都是独一档的存在，遥遥领先第二名。

只看成交量，你会觉得成都楼市还是一副热火朝天的景象。正是因为房子好卖，开发商也敢积极拿地，这几年又陆续卖出去了大几十万套新房，一方面抢走了不少二手房的购买力，另一方面也为几年后二手房的进一步增加，埋下了伏笔。

如果成都能够主动提前收缩土拍供应，那现在的供需基本面会好上不少，二手房的价格不会跌跌不休，并最终反噬了新房和土拍市场，最后自己只能被动接受土拍遇冷的局面。

但依然没有那么多如果，凡事都从长远考虑，那你很可能活不过第二集。

反观别的城市，因为崩得更早更彻底，土拍和新房供应也就更早进入收缩状态，为供需基本面的修复打下了 3 年的提前量，也算是某种程度上的早死早超生吧。

除了以上 3 点，其实还可以从经济发展、收入增长等方面去聊，但终究都是在通过影响供需基本面从而价格。

整体评判下来，今年下半年，成都楼市的主线任务，就是继续补作业。尽管程度上不会太剧烈，不会出现急跌、大跌的情况，但只要没有外力（政策）干预，那成都会延续缓慢阴跌的趋势。

在这种行情下，不管是置换还是捡漏 ，大家都可以在一个相对宽松的氛围里，去更加从容的挑选自己满意的房子，就算错过了也可以安慰自己，下一个更乖、更便宜。

当然，许多人依然在期盼，希望今年下半年操盘手能够有所“作为”，好提前结束本轮周期。 16 年成都遭遇了一波“未涨先限”，而祸福难料，说不定 10 年后，成都也能够以 3 级伤残的病人身份，跟其它 9 级伤残的城市一起，享受到同等的救治待遇。

梦想总是要有的，但有一说一，如今想要救市，一般的手段已经难见效果，操盘手想要维护好自己的长期收入来源，那必须先行垫付2—5万亿的医药费，通过收储、补贴房贷利息、补跌地方财政等方式完成输血。

大家觉得，操盘手有这个魄力吗？

全文完