走进世纪泓源：算力REITs的“资产账本”

“从现金流特征看，数据中心和传统不动产有相近的长期租约、稳定可预测的底层现金流。但从产业角度看，数据中心资产的价值锚点高度依赖专业化持续运营，运营管理能力对资产收益、长期估值等的影响比传统不动产更为显著。”

近期，21世纪经济报道记者调研世纪互联江苏太仓数据中心世纪泓源时，世纪互联资产证券化业务负责人李冠一在现场这样描述IDC资产的底层逻辑。

“数据中心的大部分投资都在于向客户提供高价值的运营服务”，比如冗余不间断供电、精密恒温制冷、低延时网络保障等高可靠运维配套设施。这些大额资本开支和长期持续投入，恰恰构成了IDC资产与普通不动产最本质的区别。

摄/杨娜娜

作为国内第三方中立IDC（互联网数据中心）龙头，世纪互联于2011年登陆纳斯达克挂牌上市，是中国首家上市的IDC高科技企业，其算力中心资产已成为国内数据中心领域REITs化的重要标的。

近年来，公司持续加码机构间REITs布局。2025年11月至2026年3月，世纪互联先后完成三单数据中心机构间REITs发行，合计实际募资72.16亿元，这一实践在盘活存量重资产的同时，也成为算力基建资产证券化的典型创新案例。

世纪泓源太仓数据中心，这座横跨两期、总IT容量超过200兆瓦的算力基础设施，正成为观察国内数据中心资产证券化实践的一个样本。三年前，它还只是一处正在逐步上架的算力基地；三年后，它不仅刷新了国内数据中心领域机构间REITs的规模纪录，还承载着一个更大的叙事：在AI算力需求结构性扩张的背景下，数据中心资产如何通过金融化工具实现价值发现与良性循环。

对于一只上市仅四个多月、发行规模46.54亿元的机构间REITs产品而言，运营数据的兑现程度直接关系到市场对整个品类的判断。而理解这份成绩单，需要回到产品设计的起点：机构间REITs解决了什么问题？世纪互联为何选择这条路？世纪泓源资产为何能取得超预期的表现？

江苏太仓世纪泓源数据中心

机构间REITs属于私募性质的权益型产品，与公募REITs面向公众投资者不同，这类产品主要面向保险、资管、理财、信托等机构投资者发行，在资产准入和机制设计上更为灵活。

自2023年底首单落地以来，机构间REITs已从探索步入快车道。上交所持续推动机制创新与标杆项目落地，覆盖保租房、能源、仓储物流、数据中心等多类资产，并形成与公募REITs的协同互补格局。记者获悉，截至今年7月底，已有90单机构间REITs项目在上交所申报，申报规模超过1700亿元；其中已成功发行55单项目，发行规模近1000亿元。

数据中心之所以成为机构间REITs的优质标的，核心在于其资产特征与产品设计的高度契合，比如客户信用等级高、租约周期长（通常10至15年）、现金流可预测性强等。数据中心属于典型的重资产模式，前期投资规模大、回报周期长、资本开支压力巨大。“单个标准智算中心园区投入动辄数十亿元，资金长期沉淀于土地、机房及算力设备，严重制约企业扩张速度。”国金资管相关负责人杨一飞表示。

财报显示，2025年，世纪互联完成了超过400兆瓦的交付计划。据世纪互联全年指引，2026年计划交付量为450至500兆瓦，对应年度资本支出指引为100亿元至120亿元。

而机构间REITs恰好提供了一条“轻装上阵”的路径，将已稳定运营的成熟资产打包上市，回笼资金投入新项目开发，形成“投资建设—稳定运营—资产证券化—再投资”的闭环。这正是世纪泓源项目的底层逻辑。

2026年1月，国金资管-世纪泓源数据中心持有型不动产资产支持专项计划获上交所审核通过；3月2日正式挂牌上市，发行规模46.54亿元，创下国内数据中心领域机构间REITs单笔发行规模纪录，获得资本市场较高认可。

驱动这套资本循环运转的基础，是底层资产所在的区位条件。

上海本地受能耗指标、土地资源等政策因素制约，大体量定制化项目供应不足。经信委和发改委要求已批复项目须在四个月内完成节能审查申报、半年内开工建设、两年内投产运营，进一步提高了市场准入门槛。在此背景下，太仓、昆山等上海周边地区成为承接算力外溢需求的主要区域。

而环沪市场的核心特征在于新增供给十分有限。李冠一介绍，受区位资源约束及太仓市紧邻核心枢纽的客观条件制约，该区域数据中心项目的落地门槛较高，新建审批节奏明显放缓。目前新增项目几乎未见放量，供给端处于严格控制状态，这也使得区域内供需关系相较其他市场更为稳定。

这种稀缺性在价格端体现为较强的稳定性。数据中心租金在客户IT支出中占比很低，相比价格调整，客户更看重供应商的持续交付能力和长期稳定性。

从一季度的运营数据来看，还有两项核心指标值得进一步拆解。

NOI超预期来源：据世纪互联方面介绍，2026年一季度世纪互联通过PUE优化、能耗管控，有效降低了运营成本。挂牌以来投后运营表现亮眼，充分验证了资产的优质性与运营的专业性。

签约率与计费率：一季度项目签约率及计费率均保持高位，这代表已签约机柜中绝大多数已实际产生收入。这两个指标直接定义了资产现金流的可预测性。

这些也正是机构间REITs所看重的核心特征，即不追求高增长预期，但求运营指标的持续稳定。当市场对AI算力增长的长期叙事已有充分预期时，机构投资者往往更关注单项目现金流的可预测性。

行业层面的挑战同样不可忽视。一是技术迭代风险。AI算力升级速度较快，服务器和基础设施的适配需求持续变化，如何保持资产的“AI Ready”状态是需要持续投入的课题。二是客户集中度偏高。当前算力板块机构间REITs项目的底层资产租户结构相对单一，过于依赖头部云厂商。三是绿电消纳政策要求。国家要求2030年实现较高比例绿电使用，在太仓这类暂不具备源网荷储条件的地区，需要通过绿证采购和市场化绿电交易等方式满足要求，这是持续考验运营能力的课题。

杨一飞表示，行业呈现明显分化。头部企业订单排期较长，优质在营项目利用率超90%，但部分缺乏客户基础的中小项目利用率偏低。这种分化趋势预计将进一步强化头部资产的估值溢价。

这种可验证性，最终要落脚到运营能力上——投资者关注的不只是机柜和冷却设备本身，更是一个持续运转、不断优化并具备技术迭代适应能力的运营体系。