刚刚，新加坡人取代中国内地，成为香港商业地产最大买家！

刚刚，香港楼市释放了一个强烈信号：

新加坡人成为香港商业地产最大外地买家！

根据高力国际（Colliers）数据，2026年4月至6月，非本地及中国内地投资者在香港商业地产的投资总额为54.6亿港元。

其中，新加坡买家贡献了33.7亿港元，占总投资的62%，中国内地投资者同期只投了12.3亿港元，占比23%。

而在今年第一季度，中国内地投资者还是最大的非本地买家，在总额60.3亿港元中占了47.3亿港元，占比高达78%。

当时，新加坡投资者在香港市场上几乎没有声音。

短短三个月，形势大变。

同时，新加坡的个人买家也在入场。

2026年5月，一名新加坡籍买家以5.626亿港元（约9231万新元）买下香港石澳道14号一栋历史豪宅，其实用面积6163平方英尺，呎价高达91294港元。

从进军商业地产到购买个人豪宅，新加坡人已开始系统性地进入香港楼市。

01

机构在买什么？

33.7亿港元的“抄底逻辑”

新加坡机构投资者在香港买什么？

先看看这两笔代表性交易：

• 第一笔：星展银行（香港）以约26.2亿港元收购中环The Center大厦多个楼层，共计15.2万平方英尺办公空间。

• 第二笔：伟合控股以7.488亿港元收购大角咀One Bedford Place办公楼，面积18.4万平方英尺。

不难看出，他们在购买香港优质商业地产。

为什么在这个时候大量购买？

高力国际资本市场与投资服务主管Thomas Chak说：

办公资产的价格已下降50%，新加坡投资者在第二季度对香港的关注更加明显，因为经过几年的调整，价格变得更具吸引力。

因此，许多人将此视为以折扣价收购优质资产的机会，也同时为长期市场复苏做好准备。

香港写字楼租赁市场也在复苏。

根据仲量联行的数据，中环甲级写字楼租金在2026年上半年上涨了7.3%，是15年来最大的半年增幅。

此外，该区域空置率也从2025年底的10.9%降至8.8%。

包括国际金融中心一期和二期在内的地标大厦，租金涨幅则超过20%。

价格跌50%，租金在涨——机构看到的，是一个正在触底反弹的市场。

02

富豪在买什么？

房子之外还有圈层

机构买的是“抄底机会”，富豪买的却不只是房子。

以石澳道14号交易为例。

这栋洋房建于1930年代，原由会德丰前主席约翰·马登的遗孀持有。

石澳和大浪湾一带的豪宅，由The Shek O Development Company Limited持有，公司股东和董事是超级富豪及大型英资企业。

这一带的物业交易，需得到业主委员会审批——其中的业主就包括李泽楷、马化腾等名人。

换句话说，买这栋房子就是拿到了一张进入香港顶级富豪圈的“入场券”。

此外，该房屋还具备极大的升值潜力：

该区仅22座独立房屋，稀缺性很高，而且占地21,780平方呎，实用面积仅6,163平方呎。

这意味着，未来重建或翻新能带来资产大幅增值。

03

普通新加坡人

有机会吗？

你可能会质疑：33.7亿是机构的钱，5.6亿是富豪的钱——普通新加坡人有没有机会参与？

答案是：有机会，也有门槛。

先看价格。

根据科一物业数据，2026年6月全港住宅平均实用呎价为15071港元，按1新元约为6.1港元（7月31日汇率）计算：

约65万新元可全款拿下新界一套小户型住房；

约80万新元可全款拿下九龙一套小户型住房；

约97万新元可全款拿下港岛一套小户型住房。

再看利好因素。

利好一，半数新加坡人负担得起香港房价。

根据新加坡统计局报告，2025年新加坡居民家庭月收入中位数达1万2446新元。财政部数据则显示，家庭净财富中位数约为99.4万新元。

这意味着，约一半新加坡家庭的净财富，理论上足以支付一套香港小户型的全款。

利好二，香港房产相关税负减少。

一个好消息是，香港已于2024年2月28日起全面“撤辣”：额外印花税、买家印花税和新住宅从价印花税已全面取消，所有买家统一只需缴付从价印花税。

这大大降低了新加坡个人买家进入香港住宅市场的门槛。

利好三，投资回报较为可观。

奥雅纳（Arup）数据显示，香港私人住宅整体租金回报率约3.3%至3.5%。以H按（香港银行同业拆息）封顶息3.25%入市，仍有盈利空间。

奥雅纳预测2026年香港住宅楼价全年升幅8%至10%，租金全年升幅约3%至5%。

莱坊则预测，全年楼价上升8%至10%，下半年升势将放缓。

当然，也会面临一些现实问题：

第一，贷款难度。

新加坡人在香港申请房贷，通常需要提供新加坡的收入证明和资产证明，贷款成数可能低于本地居民。

第二，汇率风险。

新元兑港元的汇率波动可能影响实际回报。

第三，市场并非没有风险。

虽然楼价连升13个月，累计升幅达12.8%，但下半年升势预计将放缓。

奥雅纳也提醒，一旦美国联储局下半年加息，香港息口可能跟随，进而影响投资者入市信心。

04

两个城市

一场资本暗战

新加坡人去香港购买房产，还有一个更宏观的背景。

新加坡正在“赶客”——

外国买家在新加坡买住宅要缴60%的额外买家印花税（ABSD）。

新加坡公民购买第二套住房的额外印花税从17%上调至20%，第三套或以上更从25%上调至30%。

香港则正在“迎客”——

全面撤辣后，非本地买家不再需要缴付额外印花税和买家印花税。

一个在加税，一个在减税，差别太大！

更重要的是，香港房产收益也在上涨。

根据香港差估署7月数据，6月私人住宅售价指数报323.2点，按月升0.3%，连升13个月，累计升幅12.8%，创逾两年半高位。

租金指数6月报205.8点，按月升0.9%。

对此，汇丰的态度很直接：对香港与新加坡房地产市场均持乐观态度，但两个城市正处在截然不同的阶段——

香港在复苏，新加坡在降温措施下趋于平稳。

这三个数字，展示了新加坡买家的三种层级：

• 33.7亿港元——新加坡机构在“抄底”香港写字楼；

• 5.6亿港元——新加坡富豪在买香港顶级圈层门票；

• 65万新元——新加坡普通家庭购买香港房产的理论门槛。

也揭示了新加坡资本和买家正在系统性地进入香港。

这不仅仅是投资，更是一种信号——

新加坡与香港之间的资本故事，才刚刚开始。

而我们，需要做好准备。