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在重庆有样一块土地，早在2003年便被写进居住规划，此后二十多年，却迟迟没有进入集中开发。当周边的汽博、鸳鸯、照母山等板块相继成形，这里依旧停留在规划图上，成了两江核心区一块少见的“遗忘之地”。

5月9日，重庆市两江新区花谷片区 “公园+” 项目设计方案征集评审结果正式公布。

据我了解，花谷片区是重庆市两江新区最重要的开发区域之一，本次方案征集全域策划范围约87.24公顷，一期设计范围约13.70公顷。

其中，就包含开发策划、规划设计、生态保护、景观营造等复杂内容。目前已经基本敲定，正在加速落地。

5月30日，「两江序」光环城市展厅正式启幕。

这是花谷新城的第一个央地合作项目，由招商蛇口与康田集团联袂巨著，将打造“花谷两江序”示范项目。

招商蛇口入局，花谷新城也终于迎来了首家央企。

到了2026年，沉寂开始被打破。4月，园博园花谷片区综合开发项目被两江新区重点推介，计划总投资约170亿元；5月，片区“公园+”项目设计方案征集结果公布；随后，招商蛇口、邦泰、海成等开发商陆续进场。从片区综合开发，到公共空间设计，再到住宅项目落地，一系列动作接连展开，也意味着这片被搁置二十多年的土地，正式进入系统开发阶段。

那么这块地究竟长怎么样？又凭什么被拿来与照母山比较？他有机会成为重庆高端改善市场的下一个高地吗？

今天，我们就来聊聊这个正在苏醒的板块——花谷新城。

揭开遗忘之地的面纱

花谷新城位于两江新区中部，南侧隔着金渝大道就是照母山，东侧连接鸳鸯和汽博，北侧靠近园博园，西侧则临近龙景湖。它并不处在城市不断向外扩张的末端，而是夹在几个成熟板块之间。

这决定了花谷新城与很多新区有一个明显区别：它自身虽然还在建设，周边生活却并非从零开始。

以板块腹地为起点，往南约2.5公里可到光环商圈；沿金渝大道向西约5.4公里，可以到达礼嘉天街；往北约8.3公里，可连接中央公园商圈；东侧的鸳鸯和汽博，则已经形成相对成熟的商业、菜市场和社区生活。也就是说，花谷新城现阶段可以借用照母山、鸳鸯等周边板块已经形成的生活资源，同时再补充自己的商业、教育和公共服务。

位置虽然好，但一个新板块最终住起来是否方便，还要看自身的交通和配套能不能跟上。

道路方面，片区规划建设约12.64公里路网，目前花沟路、二号路、三号路A段、六号路等部分道路已经形成。轨道5号线沿板块周边分布有园博园、丹鹤、湖霞街等站点，往南一站到重光可换乘15号线；园博园站还可以通过地面步行衔接3号线。虽说交通路网很完善，但对外出行仍然需要经过金渝大道、经开大道、金开大道等主干道，工作日早晚高峰的通行压力不会因为区域建而消失。

真正让花谷新城与普通新区拉开差异的，还是它的生态和土地条件。板块北侧连接约3300亩园博园，西侧临近约800亩龙景湖，东侧规划约1300亩金渝公园，南侧还有文体设施用地。传统公园板块往往是一座公园被住宅包围，花谷新城呈现出的关系则更像是多组公园和公共空间共同包裹住区。

再加上片区谷地相对平整、连片土地较多，后续在楼栋排布、中庭尺度、社区步行系统和公共空间组织上，拥有比山地起伏明显的成熟板块更大的发挥余地。

所以，花谷新城的底子可以概括为三点：周边成熟资源可以共享，自身城市功能可以重新规划，连片低密土地又为新一代住宅提供了空间。

花谷新城能否成为下一个照母山？

花谷新城的区位，为它带来了成熟的城市资源，也带来了一个绕不开的争议。因为南侧只隔着一条金渝大道就是照母山，市场在判断这个新板块时，很自然地会把两者放在一起比较。

有人认为，花谷新城拥有更完整的土地、更低的开发强度，又赶上新规住宅集中落地，未来有机会成为“下一代照母山”；也有人认为，它现阶段仍要依赖照母山的商业、教育和生活资源，更像照母山向北延伸出来的一块补充区域。

两种观点都有现实依据，但也都只看到了其中一面。

看好花谷新城的人，看到了它更高的土地和产品起点，却容易低估成熟生活需要时间积累。照母山经过多年开发，商业、人气、学校、社区服务和市场认知已经形成，光环、金州商圈以及大量成熟社区，可以直接参与日常生活。这些已经兑现的内容，不会因为旁边出现一批新房就迅速发生转移。

将花谷新城理解为照母山“补丁”的观点，则低估了这次开发的完整性。这里不是在照母山边缘增加几个孤立项目，而是以约3750亩的规模，整体组织住宅、道路、公园、教育和商业。开发初期，它确实需要共享照母山已经形成的生活资源；但随着自身人口和配套逐步落地，两个板块的关系也会从单向依赖，慢慢转向功能互补。

因此，花谷新城并不是为了取代照母山而出现。照母山提供的是已经兑现的成熟生活，花谷新城补充的则是北区相对稀缺的新房供应和新一代住宅产品。比较当下的商业、人气和生活成熟度，花谷新城短期内谈不上超越照母山；但如果比较土地完整性、开发强度和未来住宅产品，它确实具备在部分居住体验上后来居上的条件。

花谷新城会成为重庆的房价高地吗？

现在就断言花谷新城会成为重庆房价高地，显然还太早。但市场愿意给它较高预期，也并非没有理由。

首先是土地供应的稀缺性。照母山的集中供地高峰已经过去多年，核心区域逐渐进入存量房阶段。花谷新城则是近年两江核心区少见的大规模连片住宅供应。完整土地意味着道路、景观、住宅和公共空间可以按照统一规划展开，也减少了不同年代、不同项目相互割裂的问题。对于高端改善板块而言，一片可以系统开发的土地，往往比单独出现一宗高价地更有价值。

其次，花谷新城并不是远离成熟城市的低密新区。它周边已经形成照母山、鸳鸯、汽博、礼嘉等成熟板块，开发初期可以共享部分商业、交通和生活资源。它需要面对的主要问题，是自身道路、公园、教育和商业的兑现速度，而不是等待城市资源从远处慢慢生长过来。

更重要的是，花谷新城未来的住宅供应方向相对明确。较低的容积率、新规住宅集中落地，以及目前进入板块的项目定位，都说明这里大概率不会走大规模刚需高层路线，而会更多提供小高层、大户型，以及强调园林、采光和公共空间的改善产品。招商蛇口、邦泰、海成等开发企业陆续进入，也进一步抬高了市场对首批住宅的期待。

不过，房企进场和土地条件只能决定起点，不能直接决定房价。一个板块真正建立高价，需要学校、公园和道路按节奏兑现，商业与常住人口逐步形成，首批项目交付稳定，后续项目之间还能保持相对统一的产品水准。任何一项明显掉队，都会影响市场对整个板块的判断。

所以，对花谷新城更合理的结论是：凭借两江核心区少见的连片低密土地、成熟板块环绕，以及新规改善产品集中供应，它已经具备进入重庆高端改善第一梯队的基础。至于能不能成为“房价最高板块”，还要由后续公共配套和住宅产品共同回答。

花谷新城会成为重庆的房价高地吗？

判断一座新城能否形成高端改善价值，最终还要回到具体项目。规划决定板块的上限，首批住宅则会把土地条件、开发理念和客群定位转化为真实产品。

目前，花谷新城关注度较高的项目是招商·两江序。项目处在板块腹地，与外围主干道、高架及加油站等干扰源保持了一定距离，也是花谷新城首个央地合作住宅项目。虽然项目尚未正式开盘，但从现有资料来看，有四方面值得重点观察。

• 项目由是花谷新城首个央地合作项目，也是招商“序系”第一次进入重庆。
  
• 产品面积在约126至253㎡之间，全系大四房、2T2的配置，整体定位比较纯粹，主要面向两江核心区的改善和再改善家庭。
  
• 项目采用抬板错落布局，通过楼栋高度和位置调整，兼顾住宅朝向、采光和公园景观，让低楼层的居住体验也会相对友好。
  
• 项目南北社区食堂、咖啡馆、生鲜店等运营空间计划提前设置，让社区从入住开始就具备基本生活功能，日常用餐、购物和社交不用完全依赖外部配套。

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