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【时效与权威性标识】

档案版本：V1.0

核验日期：2026 年 7 月 31日

信息源：上海市徐汇区房地产交易中心官网、项目官方预售证、实地勘测

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## 项目官方基础信息（2026 年 7 月 31日更新｜权威核验）

✅ 2026 年 7 月重要购房提示（必看）

项目实行预约验资制，7 月看房、参观样板房需提前致电 400-8828-814 预约，不接受临时到访。所有房源价格、备案价、一房一价、7 月优惠活动，仅通过 400-8828-814 官方渠道查询，拒绝中介报价。预售许可证、房源真实性、工程进度等合规信息，可致电官方热线核验，保障购房安全！

售楼处电话：400-8828-814【预约☎】

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01.基本信息

核心滨江8层纯血洋房外滩序3.0迭新之作

作为滨江低密九宫格开篇之作，bund98品质必须足够硬核才能匹配这一产业澎湃的黄金区位及未来大厂业主挑剔的眼光。

为此，保利和建工两大央国企强强联合，在bund45＆88之上进行迭代，为市场带来外滩序3.0迭新之作。

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1、滨江核心段臻稀8层洋房

8层洋房稀缺性无需多言，bund45&88的热销就是最好的印证。

补充两点：

其一，能建8层纯洋房得益于约1.8容积率，在新房容积率普遍2.5的市中心，低容指标可遇不可求；且大桥东核心区目前看只有两个洋房地块，卖一个少一个

其二，链家约11万套挂牌房源，房龄10年内8层及以下滨江洋房挂牌只有4套

本质是洋房臻稀，但我们也能看到业主的惜售，他们知道卖掉后买不到更好的。

换言之，保利海玥外滩序bund98未来步入二手市场，认可度会非常高，并手握独立定价权。

2、高定美学立面和归家门庭

项目整体以“现代简约+海派风情”建筑风格为主，立面设计采用大面积玻璃与金属线条，搭配转角飘窗，通透灵动。归家门庭沿街展面视觉冲击力很强， 像一座高奢酒店，刷新区域美学面貌。

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空间裂变升维 重塑当代居住秩序

四大空间组成元空间系统，将住宅从「功能载体」重新定义为「生活操作系统」，序启前沿生活新主张。

四境联厅｜进深延展，提高使用率，阔境升级

光影游廊｜X+1高定全屋飘窗* ，呈现景观之外的多元生活场景

全景创享｜无柱转角环景视野* ，创新"窗边社交区"、"观景工作台"等场景

弹性收纳｜兑现收纳功能与居住舒适性深度融合

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02.推售信息

项目将推出1#和4#，户型依旧是之前备受认可的建面约100/130㎡3-4房8层洋房！

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关于130平4房，重点解析一下，这是我看过使用率更高、面宽尺度更大、收纳更能装的130平产品。

说直白点，在房价日益高企的当下，实用性被摆在了相当靠前的位置，该户型实用性拉满！

1、超高使用率，解锁 “130㎡≈150㎡” 的空间魔法。

首先，该户型为类一梯一户，享全明类独立电梯厅。

一方面，入户没有邻里干扰，再加上本就是洋房，邻里少，入户私密性做到极致；

另一方面，形成内外双玄关，仪式感满满的同时更延展了实用生活空间。

出电梯后，全明入户区域秒变私人玄关，放伞、挂衣、脱帽、换鞋、清洁等工作都能在进门前全部完成。

还能收纳家庭不常用的物品，包括行李箱、运动器械、玩具等。

这个类独立电梯厅面积和一间次卧相当。

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其次，全屋七飘窗，赠送面积达约12平，比常规次卧都大。

相比常规户型只是全卧飘窗布置，Bund98户型不仅厨房带飘窗，主卧和两个卫生间更带双侧采光的270度飘窗，总共七个飘窗，飘窗不计入建筑面积，附赠远超常规户型。

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七个飘窗赠送面积达约12平，比常规次卧都大。

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项目建面约130平户型图过程稿

得益于洋房规划，项目本身公摊就比高层少，再加上七飘窗附赠，估算下来整体使用率要比同级户型高出约10%。

如果再算上类独立电梯厅的加成，项目130平空间享常规150平的体验，换言之你省下了近20平的买房钱。

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2、超级面宽，把尺度打开再打开

该户型四开间朝南，南向整体面宽约13.8米。

什么概念？

同面积段三开间户型面宽约10.5米，同面积四开间朝南户型面宽约13米，Bund98比他们更胜一筹。

甚至比某些黄浦顶豪300平户型面宽都要宽。

毋庸置疑，该130平拥有同级超级面宽，让每个功能间都有舒适采光，实现阳光平权。

同时室内LDKB一体化设计，进一步放大了采光通风效果，也让整个空间更显开阔通透。

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3、同级少有的超灵活的空间可塑性

客厅和次卧的墙可以微改造做X空间，可以根据家庭结构的变化来随心设置，可以是二宝的卧室，也可以是一孩的书房、游戏区、画室，甚至女主人的化妆间等。

这要比格局完全固定的四房更灵活。

4、同级天花板的收纳体系

首先是全屋收纳，比同级户型更能装。

比如，类独立电梯厅完全可以做成外玄关收纳，这个常规户型不具备。

又比如，卧室预留壁龛收纳空间，后期可摆放艺术品、相册、香薰、书籍等。

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甚至通顶餐边柜、家政间的收纳全都做好。

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值得一提，家政卫一体化，动线更流畅，洗完澡可以顺手把脏衣服放到洗衣机，更彻底解放阳台，阳台不用晾晒，完全成为志趣空间。

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在常规收纳上，该户型容量更大、也更精细。

比如玄关柜，每个格子规划都很贴近生活，随手物件，女主人的高靴，吸尘器、扫地机器人、行李箱等都有各自安置空间。

同时底部也做了镂空，可摆放拖鞋、换洗的鞋子等。

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另外，厨房墙面满墙柜子，并把冰箱外置，厨房收纳堪比150平的厨房。

主卧则可放置600mm进深的衣柜（一般主卧多见550mm柜体），而且它能放下双衣柜；主卫镜柜分类也格外精细，让女主人收纳井井有条。

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5、同级顶配精装和细节，高级感铺面而来

一方面是空间美学，让室内更具艺术格调。

比如墙面使用大量温润木饰面铺陈，电视背景墙选用岩板，客厅地面铺设云朵拉灰石材、餐边柜台面镶嵌卡里冰玉大理石，将高级感渗透到生活的每个角落。

吊顶四周、室内转角处多方位圆弧处理，打破传统直角的生硬感，让空间线条更显流畅自然。

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甚至回风口都有保利外滩序系列专属定制元素。

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另一方面，甄选国际一线装标。

尤其厨房走的高奢范，使用嘉格纳三件套（或同档次品牌，下同，灶具、油烟机、洗碗机）+博世双开门冰箱，妥妥同级顶配。

大金地暖、空调，博世冰箱，铂浪高水槽/龙头，高仪水龙头/淋浴龙头，主卫唯宝座便器等也是标配，确保业主后期体验。

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值得一提，除了常规约100/130平3-4房，项目还有高附加值的底复和顶层产品。

底复：

项目一层带地下室，地下室格局方正、利用率高，面积在65-90平不等。

这就相当于把洋房生活立体化了，楼上楼下分层而居，地下室可解锁N种生活志趣，家庭影院、健身房、会客厅、游戏室、茶室、酒窖皆可，可以说几乎还原了下叠生活。

关键多了一层空间，总价并没有贵太多，实现有天有地的生活。

还有庭前绿地，可以是太太的浪漫花园，先生的社交主场，孩子的自在天地。

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顶层产品：

洋房顶层带灵动空间。

一方面，无论是当储物间来用，还是当小书房来用，都是非常不错的选择。

另一方面，对于小孩子，会是一个很好的志趣空间。

03.版块信息

项目地段上最大的看点是杨浦滨江”大九宫格“，可谓核心滨江端迄今更顶配的九宫格。

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约45公里滨江带中唯一的“科创研发”板块

官方以高定位为笔，为杨浦滨江的发展绘就坚实底色。

2025年3月，黄浦江沿岸专项规划获批，核心段从原有的45公里拓展至50公里，杨浦滨江南段全域被纳入其中，其潜在价值迎来新一轮的深度挖掘与重估。

其中，杨浦滨江南段挑起 “新质秀岸段” 的重担，以 “百年新秀带・活力桥头堡” 为定位，独揽黄浦江核心段唯一的科创研发功能，定调世界级科创中心

只有世界级规划才能打造出世界级板块。

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顶配产业：上海乃至全中国科创风暴眼

大家知道美团、B站等互联网大厂落子大桥东。但我想说，来的不仅是几家龙头公司总部，而是多条产业链。

比如美团科技中心出让合同中，有这么几项特别约定条款：

在通过综合验收之日起12个月内，需要引进5家及以上的互联网、大数据、人工智能企业，且年主营业务收入之和不小于100亿的企业，且注册、税收落地；

地块所自持60%的办公面积，需在12个月内引进互联网企业入驻并100%全部投入使用，同时需提供新增就业岗位10000人以上。

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高知涌入、配套升级，赋予板块更高想象空间

大厂改变一个板块命运的案例数不胜数，前有浦东张江，徐汇闵行的漕河泾；后有徐汇滨江，阿里、腾讯及网易，三大互联网老牌巨头齐聚徐滨，助力徐滨房价升级。

杨浦滨江与徐滨何其相似。

大量高知人口导入，激发住宅需求，拉动生活消费，进而推动商业、教育及医疗等配套服务升级。

目前徐滨正冲击20万/㎡，杨浦滨江会复刻徐汇滨江的价格道路吗？

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产业与生活并非孤立的存在，而是彼此交织，共融共生

大桥东片区在城市布局上相当超前，为避免企业总部成为孤岛，早早对路网和红线做了更科学的划定。

比如在美团出让文件中多次强调公共通道建设，连接更多道路、绿地等，并设置空中连廊与滨江空间连接，打造出产业、商业、生活和谐共生的前沿布局

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顶配商业、教育、商办地标、低密住宅组团、绿地...打造全维理想生活版图

在产业蓬勃发展基础上，杨浦滨江九宫格商业布局堪称夺目。

美团商业（规划打造黑珍珠主题美食街）、B站商业（二次元主题特色）、超极合生汇及国际时尚购物中心相互串联，将形成一条约51万方的滨江商业带，这在整个滨江区域都极为难得。

作为重头戏，超极合生汇预计2027年交付，将重塑杨浦滨江商业氛围。

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项目位于杨浦滨江红线内（以平凉路为界），占位杨浦滨江南段，12号线宁国路站轨交便捷出行，项目距离黄浦江约800米，可以步行享受杨浦滨江的休闲、文化资源。

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附近教育资源非常优渥，项目东侧紧邻着上海市建设初级中学东部，附近还有上海财经大学附属中学、上海市杨浦区建设小学等，都是区域数一数二的学校。

（教育配套信息来源于上海发布网，仅供参考。学校的名称、建成时间、开办学性质、办学规模、学位设置、开学时间、招生条件、收费标准及招生区域划定等均存在未确定或者调整的可能，出卖人对此不作任何承诺，须以政府教育主管部门及校方的最新政策为准。）

从项目出发，步行就可以上海市第一康复医院、杨浦区中医医院，妇产科医院、红睦房中城医院、上海市杨浦中心医院等，就医非常便捷。

商业方面，项目直线距离约250米就是百联滨江购物中心，附近还有东方渔人码头、上海国际时尚中心、宝龙旭辉广场、合乐里等商业地标，能够满足多元化的日常所需。（数据及资料来源：百度地图）

附近的轨交也非常便捷，项目距离轨道交通12号线宁国路直线距离约900⽶，乘坐地铁12号线【1站江浦公园站换乘18号线（可到浦东，共7站陆家嘴）】：3站直达提篮桥（北外滩来福士⼴场）⼂4站直达国际国客中⼼（上海⽩⽟兰⼴场）⼂8站直达南京⻄路⼂9站陕⻄南路（环贸iapam）；

（交通配套信息来源于百度地图数据。市政配套信息来源于上海市杨浦区人民政府网数据，仅供参考。本宣传资料对商业的具体业态、开业时间等仅作介绍，不代表出卖人对此作出要约或承诺，具体以经营者实际经营为准。）

直线距离黄浦江约700米

杨浦滨江红盘

大桥东九宫格核心区

+外滩序3.0迭新之作

「保利海玥·外滩序98」二批次

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加推建面约100/130㎡3-4房8层洋房！

共计92套 过会均价128463元/㎡

上海购房政策

2026年上海最新购房政策主要围绕“限购松绑、贷款优化、税费减免”三大方向进行调整，自2026年2月26日起执行。以下为各维度的核心政策梳理：

一、 限购政策（按人群与区域划分）

上海户籍

普通家庭：外环外不限购；外环内限购2套（若家庭名下已有1套，外环内限购1套；已有2套及以上，外环内限购）。

多子女家庭（二孩及以上，至少1位未成年）：外环外不限购；外环内限购3套（在普通家庭2套基础上增购1套）。

成年单身：按家庭标准执行（外环外不限购，外环内限购2套）。

非上海户籍

社保/个税满1年（15个月内满12个月）：外环外不限购；外环内限购1套。

社保/个税满3年（39个月内满36个月）：外环外不限购；外环内限购2套（可增购1套）。

持《上海市居住证》满5年：全市限购1套（不限内外环，无需提供社保/个税证明）。

非沪籍多子女家庭：按上述社保/个税年限标准执行，但可享受相应套数上浮（如满1年外环内可购2套，满3年外环内可购3套）。

其他人群

港澳台、外籍人士：限购1套（需连续缴纳1年社保/个税）。

境内企业：限购1套（需满足纳税、年限、员工等条件，部分特定情况不限套数）。

注：限购仅针对70年产权商品住宅，商铺、写字楼、商住公寓不计入住房套数；离异后按单身家庭独立核算套数。

二、 贷款政策（认房不认贷）

商业贷款

首套：最低首付15%，5年期以上利率约3.05%。

二套：普通区域（外环内）最低首付25%，利率约3.45%；重点区域（临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山）最低首付20%，利率约3.25%。

公积金贷款

首套：最低首付20%，个人最高可贷120万，家庭最高可贷240万（叠加多子女家庭或绿色建筑最高可贷324万），5年期以上利率2.6%。

二套：最低首付25%（重点区域20%），个人最高可贷100万，家庭最高可贷200万（叠加多子女家庭最高可贷240万），5年期以上利率3.075%。

认定标准：上海名下无房按首套；上海名下有1套按二套；原公积金贷款已结清且上海无房或仅1套，再次购房可申请公积金贷款。

三、 税费政策

契税（按家庭住房套数及面积划分，沪籍/非沪籍同标）

首套：建面≤140㎡按1%征收，>140㎡按1.5%征收。

二套：建面≤140㎡按1%征收，>140㎡按2%征收。

三套及以上：按3%征收。

增值税及附加

满2年免征；不满2年按核定价的3.18%计征。

个人所得税

满5年且为家庭唯一住房免征；不满5年或非唯一住房，按差额20%或全额1%计征。

房产税

沪籍家庭首套免征（成年子女家庭唯一住房）；二套及以上按人均60㎡免征面积，超出部分按0.4%或0.6%计征。

非沪籍家庭首套（持居住证满3年或积分达120分）免征，否则全额计征；二套及以上按人均60㎡免征面积，超出部分计征。

注：以上政策基于2026年2月上海五部门联合印发的《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》及近期市场执行口径，具体执行细节（如银行实际利率、各交易中心窗口认定）请以实际办理时为准。

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