天津
这是今年第三对咨询我的夫妻了。
俩人结婚时在河东卫国道置业买房，背上130万的贷款，月供还款是6800元，如今俩人要离婚，房子拿到中介估值只有124万，如果急售价格还要再砍一刀。
这意味着不仅婚姻没了、房子没了，这几年还的月供也淹进去了。
当年承载幸福与希望的小窝，现在成了负资产，是为烫手的热山芋。
现在俩人单凭一方收入都单独供不起这套房子，离婚也是谁都不想要这套房子，来问我怎么办？
1，七成二手房，成交在百万以下
天津二手房市场的成交结构，扒开看很有意思。
以六月份市场成交为例，总价60万以下的房子占比49.38%，市场份额将近一半。
也就是说，六月里天津每卖出两套二手房，就有一套是总价不到60万的老破小。
全市七成以上的二手房成交都集中在90万以下。
什么概念？你在大街上随便抓一个刚买二手房的人，他有超过七成的概率，花了不到90万。那些总价200万以上的二手房，在市场成交中占比不到5%。
小户型、低总价、全刚需，是天津二手房市场绝对的底色。
东丽区万隆花园小区，二季度成交35套，均价7500元，每套不到60万。
东丽新立板块的万科民和巷，二季度成交11套，成交均价11700元。每套110多万。
河北区金狮家园，二季度成交35套，成交均价13200元，每套80多万。
河东区格调竹境，二季度成交10套，成交均价13500元，每套150万。
红桥区龙禧园，二季度成交27套，成交均价9300元，每套不到80万。
津南区江宇城，二季度成交36套，均价7500元，每套80万元出头。
北辰区宝翠花都的瞰景园，二季度成交22套，均价9100元，每套大约85万。
在整个天津二手房市场中，充斥着大量的、环城或主城范围内的、百万元以下的二手房。
谁在买这些二手房？转学的、落户的、外地进津的、预算有限的年轻人。他们不看概念，不听故事，只算总价。150万以上基本不在考虑范围，60万以下才是真香。
2，能成交的老破大，都是百里挑一
从数据上看，二手房市场中的“老破大”，则被当前遍地开花的四代宅，压制的死死的。
总价200万以上的二手房为例，现存挂牌房源3万4千多套，六月份成交仅仅680套，月去化比2%。
也就是说每100套挂牌的房子，一个月连2套都卖不掉，成交的都是百里挑一的幸运者。
420万元以上的“终极老破大”，现存挂牌房源8500套，六月份成交只有108套，去化比1.3%。基本等于卖不动。
这个品类的挂牌房源，一个月成交的概率不到2%。这是什么概念？如果市场行情不变，这套房子要卖50个月，也就是四年多才能卖掉。四年，房贷还在还，物业费还在交，房价还在跌。
为什么卖不动？因为买得起这个总价的人，选择了更新、更好、更体面的四代宅。而买不起四代宅的人，也够不着这个总价。
老破大卡在中间，上不去，下不来，成了最尴尬的存在。
房子不怕老，怕的是又老又贵。老破小还能靠总价低走量，老破大连走量的资格都没有。
所以就像本文开头的那对小夫妻，明明并没做错什么，但是却被行情折磨的灰头土脸。
3，方案一二三，小闲倾向第三条
小闲也是绞尽脑汁，给这对小夫妻三种解决方案。
第一种，互相硬怼，申请法院拍卖房产。
依据《民法典婚姻家庭编司法解释》，双方均不主张房屋所有权，可申请法院拍卖、变卖房屋，价款处理债务。俗话说就是以后没有爱人只有仇人，破罐破摔了。
但这样做巨大弊端，司法拍卖成交价普遍低于市场价，124万的市价，法拍通常会再打8–8.5折，债务缺口会进一步扩大。
而且拍卖所得优先归还银行贷款，卖不够的差额债务，依旧由夫妻二人共同承担；银行后续有权继续起诉两个人追偿剩余欠款。
法拍记录终身留档，双方征信伴随诉讼记录；房屋法拍周期长达半年～1年，期间持续产生利息。
第二种，找银行办理停贷，然后挂牌出售。
天津本地商业银行普遍极少同意停贷缓贷，银行会倾向优先执行抵押物。银行常规要求：卖房同时现金补齐差额，才能办理解押过户。
双方协商缺口资金怎么分摊（常见对半承担）；补齐差额，完成过户，从此和这套房再无关系。难点在于成交价大概率不够结清银行贷款，俩人打成热窑之余还得协商往里贴钱。
第三种，实在不行，凑合过吧
看在孩子……额不看在房子的份上，要不你俩还是凑合过吧，等到岁数大了也就都消停不闹了。
五年前买房的时候，他们以为买的是一个家。
五年后卖房的时候，他们发现这家都拆不散了。
离婚能分财产，分不了债务。房子可以不要，征信不能不要。
当年的那个人、那套房，都是自己选的。爱情的结局是离婚，婚姻的结局就是一起还房贷。
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