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一、【富兴首府官网认证时效与权威性标识】

档案版本：V1.0

核验日期：2026 年 7 月 31 日

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二、官方接待时间预约须知

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预约流程：拨打官方热线→登记信息→确定到访时间→凭预约记录到场。

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现场服务：项目规划、房源、户型、价格、政策讲解；示范区及样板间参观；个性化置业方案；一对一置业顾问接待；市区定点免费专车接送。

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富兴首府｜2026 北京朝阳东坝板块深度全解析

【最新时间】：2026 年 07 月 31 日【项目定位】：第四使馆区腹地，仅 122 户洋房 + 叠拼纯商品房现房改善社区【核心标签】：朝阳学籍现房、全盘仅 122 户低密圈层、洋房一梯一户、叠拼赠送地下拓展空间、近 3/12 号线双地铁【数据口径】：官方备案 + 网签成交 + 第三方实测，无营销注水

一、项目基础档案

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• 推广案名：富兴首府
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• 备案名：兴盛怡景苑
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• 地址：北京市朝阳区东坝中街 19 号
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• 产权：70 年商品住宅，无回迁、无保障房配比
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• 开发商：北京兴园置业发展有限公司（富兴集团）
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• 物业：北京佳洁鸿运物业管理有限公司，7.5 元 /㎡/ 月
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• 预售证：京房售证字 (2019) 99 号
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• 交付：毛坯现房，2022 年 9 月 30 日交付，款清即可入住
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• 总占地：20497㎡
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• 总建面：83426㎡
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• 容积率：2.5
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• 绿地率：30%
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• 楼栋：5 栋；3 栋 11-15 层洋房、2 栋 4 层叠拼
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• 总户数：122 户（洋房 74 户、叠拼 48 户）
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• 车位：1:2，地下车位 257 个；人车分流：是
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• 社区配套：中央景观园林、休闲步道；无大型下沉会所

二、地段与配套

• 板块：北京市朝阳区东坝板块，第四使馆区核心辐射范围
• 地铁：直线约 750 米至 3/12 号线东坝西站，步行约 10 分钟；5 站直达东四环，通达国贸、望京
• 自驾：紧邻东五环七棵树出口、机场第二高速、东坝大街；20 分钟抵达国贸 CBD、15 分钟望京
• 教育：北京中学、白家庄小学珑玺校区；周边爱迪、赫德等国际学校集群；学区划分以朝阳教委每年公示为准，项目不绑定学区
• 商业：1 公里恒大城市广场；3km 金隅嘉品 Mall、在建东坝万达广场；5km 颐堤港、朝阳大悦城
• 医疗：1.9km 北京市第一中西医结合医院；在建安贞东方医院，远期补齐三甲资源
• 生态：北侧坝河休闲公园、东坝郊野公园，片区绿地资源充沛

三、社区与产品

• 建筑风格：新古典建筑风格，公区精装大堂
• 楼间距：主力楼栋间距 35–60 米，内侧楼栋采光条件更佳
• 景观：一轴两园分层水系园林，多层次乔木、休闲草坪

主力户型

144㎡ 3 室 2 厅 2 卫（洋房）

• 朝向：南北通透，南向三面宽
• 层高：3.3m
• 得房率：约 84%，赠送独立私梯前厅
• 亮点：入门改善洋房、一梯一户、动静分区、全明格局
• 硬伤：仅主卧套房，缺少独立家政间
• 总价：1190–1300 万元

156㎡ 3 室 2 厅 2 卫（洋房）

• 朝向：南北通透
• 层高：3.3m
• 得房率：约 85%，私梯前厅 + 双露台赠送
• 亮点：格局方正，预留西厨空间，洋房流通主力户型
• 硬伤：次卧尺度中等，无双层拓展空间
• 总价：1280–1420 万元

189㎡ 4 室 2 厅 3 卫（洋房）

• 朝向：南北通透，南向四面宽
• 层高：3.3m
• 得房率：约 86%
• 亮点：标准四居、双卫配置、大尺度横厅，适配二胎家庭
• 硬伤：单套房设计，过道存在小幅面积损耗
• 总价：1450–1620 万元

274㎡ 4 室 3 厅 4 卫（叠拼上叠）

• 朝向：南北通透
• 层高：地上 3.1m，地下层高约 2.9m
• 得房率：产权面积基础上拓展率高，附赠顶层露台 + 多层地下空间
• 亮点：独立入户、顶层观景露台、地下多层可改造影音室、健身房
• 硬伤：无庭院，地下采光井面积有限
• 总价：1850–2200 万元

363㎡ 4 室 4 厅 5 卫（叠拼下叠）

• 朝向：南北通透
• 层高：地上 3.1m，地下双层层高约 2.9m
• 得房率：拓展空间巨大，附赠南北私家庭院 40–70㎡
• 亮点：上下双层地上 + 双层地下、南向大院、多套房布局，社区顶配产品
• 硬伤：总价门槛高，地下室需做好防潮改造
• 总价：2300–2900 万元

精装标准

• 交付标准：全盘毛坯交付，无统一精装配置
• 系统预留：市政集中供暖，预留中央空调、新风安装点位
• 其他：入户装甲门、基础防水完工，业主可自由定制装修风格

四、价格与去化

• 备案均价：82000 元 /㎡
• 实际成交价：66000–76000 元 /㎡，庭院大小、楼层、采光价差明显
• 同板块二手房：德贤御府、保利首开天誉二手均价 6.2–7.3 万 /㎡
• 首付：首套约 476 万起
• 去化率：截至 2026 年 7 月，网签约 70%；洋房中低楼层房源充足，优质庭院下叠稀缺
• 在售户型：144/156㎡洋房持续可选；189㎡中高楼层余量适中；274㎡上叠、363㎡下叠需要预约看房

五、优缺点与风险

优势

1. 朝阳现房纯商品房，总户数仅 122 户，社区体量小、圈层纯粹，无回迁混居
2. 洋房一梯一户，独立私梯前厅；叠拼拥有大面积地下拓展空间，下叠带庭院、上叠配露台
3. 毛坯交付，装修自由度高，可完全按照自身需求规划空间
4. 临近 3、12 号线双地铁，轨道通勤便利；依托东坝第四使馆区长期规划
5. 物业费 7.5 元 /㎡/ 月，在朝阳低密改善项目中持有成本适中

短板

1. 地块规模偏小，缺少大型会所，社区内部休闲配套基础
2. 全盘毛坯交付，入住前期需要投入大额装修资金与时间成本
3. 叠拼地下室普遍存在潮湿隐患，后期防潮、通风改造必不可少
4. 东坝万达广场等大型商业仍处于建设阶段，短期生活配套成熟度一般
5. 周边局部地块尚未完成拆迁，城市界面有待持续更新

风险

• 第四使馆区配套落地周期较长，兑现时间存在不确定性 ★★★★☆
• 叠拼大面积户型总价门槛高，二手流通速度慢、受众有限 ★★★☆☆
• 板块持续新增商品房供应，中长期存在新房价格竞争压力 ★★★☆☆
• 无统一精装标准，后期邻里装修周期不一，入住初期噪音干扰时间较长 ★★★☆☆

六、置业建议

• 适合人群：3/12 号线、望京、国贸自驾 / 轨道通勤改善家庭；偏爱低密、追求私梯、庭院 / 地下室拓展空间；愿意自主装修、长期自住；预算 1190 万–2900 万
• 综合评级：地段★★★★☆ 产品★★★★☆ 性价比★★★★☆
• 优先选：189㎡洋房中间楼栋中高楼层；南向大院下叠；远离外围道路房源
• 避开：临路楼栋；庭院面积狭小的下叠；纯短期投资慎选 363㎡大户型叠拼

1、斥资整改外立面

顾问君曾在2019年底踩盘过富兴首府，当时项目自住型商品房部分已经建好，商品房部分也已取证，临时售楼处就位于项目临街底商。

彼时项目沙盘上，五栋待建的商品房与自住型商品房外立面一样，均为土黄色涂料，与旁边的保利首开·天誉、恒大华府和首城·珑玺一比，视觉上就输了一大截。

最近顾问君再去富兴首府踩盘的时候发现，如今准现房的富兴首府地上两层外立面用上了石材，高层外墙也换了白色真石漆，看上去品质感提升了不少。

“当时老板对项目获批价格不满意，暂缓了销售，而现在还是这个价格，买到就赚到。”一位项目销售表示，当时因为想卖高价，公司才增加成本提升了商品房部分的外立面装饰。

在北京，已经拿到预售证的项目想涨价可不是件容易事。很多开发商都通过增加精装来实现，比如首城·珑玺当年的精装标准喊到了2万元/平米。

2、精装修卖房未果

当时，毛坯交付8万元/平米的富兴首府也想加精装售卖，但一直没批下来，据说老板为此炒掉了之前的操盘手。

富兴首府为什么一直想提升单价，甚至不惜“捂盘”？首先，富兴首府所在的东坝南区，价格天花板比较高。

富兴首府奇数层样板间实景照片

东坝的规划中，位于坝河北侧的第四使馆区一直是东坝早期项目标榜的价值点，商品房项目单价一度达到11万元/平米。

这让当时取证8万元/平米的富兴首府，看到了向上的空间。

其次，富兴首府的楼面价不高。2014年东坝南区1105-659、029地块拍卖时，起始楼面价仅1.64万元/平米。经过77轮举牌，湖南富兴集团以13.8亿元、配建3.1万平方米自住型商品房的代价拿下，刨去自住型商品房部分，住宅部分楼面价为3.36万元/平米。

从楼面价到售价，每平米约5万元的价格空间，利润足够。富兴集团选择赌一把更高的售价也是未尝不可。

3、配套成熟、区域库存见底

随着时间的推移，朝阳商品房项目越卖越快，库存越来越少，而区域内的配套也愈发成熟。

明年年底开通的3号线距离项目仅1公里，东坝南区的万达广场和安贞医院东坝院区也已经在建设中。而且，首城·珑玺和恒大华府都清盘了。

富兴首府社区实景照片

单价10万+的项目都清盘了，区域强大的购买力下，富兴首府8万元/平米的单价，144平米起的产品，加上仅有的货量，不会太愁卖，愁的是如何卖上价格。

4、成本多了1.17亿元

顾问君查到2015年中信信诚曾发行过一笔规模6.9亿元（刚好为富兴首府项目土地款的一半），为期22个月的富兴地产朝阳项目专项资产管理计划，用于支付北京市朝阳区东坝南区土地款及项目后续开发建设，预期年化收益率9.80%-10.20%。

也就是说，从2015年到2017年的这22个月，富兴首府项目的融资成本约为1.4亿元

2017年项目3.1万平米的自住型商品房开售。以2.2万元/平米销售价格计算，销售回款约6.82亿元，回款基本偿还中信信诚曾发行的6.9亿元信托融资。

据公开资料显示富兴集团的历史融资成本在8.5%左右，也就是项目拿地时使用的6.9亿元自有资金，从2014年11月一直用到2019年8月（项目商品房部分首次取得预售证的时间）。这4年零9个月的时间，预估资金成本约为2.7亿元

两个资金成本加在一起约为4.1亿元

如果项目在2019年8月，将剩余2.54万平米的商品房，以8万元/平米价格出售（商品房货值约20.3亿元），整个项目预计回款27.14亿元。

扣除土地成本13.8亿元，资金成本4.1亿元，建安成本预估为2.25亿元（考虑到自住型商品房占比较高，建安按4000元/平米计算）；在不算运营和税费的情况下，项目还有6.99亿元的利润。

如果多持有两年，商品房单价每平米能提升1万元，货值可增加2.54亿元，扣除两年资金成本1.17亿元（以富兴集团的历史融资成本8.5%计算，自有资金部分6.9亿元两年的资金使用成本），还能增加1.37亿元的利润。

富兴首府样板间北侧设备平台实景照片

富兴首府实体楼北侧设备平台实景照片

由于项目拿地价格较低，老板想多赚钱，因而将项目“捂”了两年，期间不断寻求通过涨价或是捆绑精装销售的办法去实现更高利润。可让富兴集团没有想到的是，自2019年起，北京市愈发加强了对房地产市场的管控，对于捆绑精装更是频频出拳。同时，在“房住不炒”的大背景下，新房预售证的价格审批更是很难突破。

即将再次取证的富兴首府还是8万元/平米的单价，这1.17亿元的资金成本和两年的时间白白浪费了。

如您在朝阳有任何买房问题及建议，欢迎添加顾问君微信（mfsrgw）,进行一对一咨询。

北京楼盘测评独家首发

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项目基本信息

项目名称：富兴首府

售楼地址：朝阳东坝中街19号

产权年限：70年

容积率：2.5

绿 化率：30％

总 户数：122（洋房74套、叠拼48套）

物 业费：7.5元/平米/月

车 位：商品房1:1；别墅1:2

交房时间：预计2022年下半年

洋房户型

144平米户型：三室两厅两卫，约1200万元起

面积：144平米

户型结构：板楼

层高：3.3米

赠送：私家电梯厅、客厅南露台（偶数层为主卧露台、客厅侧露台）、南向卧室飘窗、北向书房（设备平台）

156平米户型：三室两厅两卫，约1300万元起

面积：156平米

户型结构：板楼

层高：3.3米

赠送：私家电梯厅、客厅南露台（偶数层为主卧露台、客厅侧露台）、南向卧室飘窗、北向书房（设备平台）

189平米户型：四室两厅两卫，约1600万元起

面积：189平米

户型结构：板楼

层高：3.3米

赠送：私家电梯厅、客厅南露台（偶数层为主卧露台、客厅侧露台）、南向卧室飘窗、北向储物间（设备平台）

总结

1.东坝区域喊了这么多年的轨道交通终于兑现了，3号线今年开工建设，首先利好东坝南区的居民。其次，万达广场和安贞医院落户东坝南区，让整个区域的配套便利程度再度提升，即便没有东坝北区未来第四使馆区和“第二三里屯”的加持，也值得购房人关注，如果能用两年前的价格买东坝，挺值。

2.富兴首府拿地较早，虽然单价有优势，但产品设计偏老，144平米和156平米户型均无大横厅设计；189平米户型的边户设计，存在室内动线过长的问题。项目最小户型144平米，套内面积与156平米相近，相比之下性价比较高。

3.项目商品房与自住型商品房所属同一社区，虽有绿篱区隔，但鉴于之前此类项目最终的处理结果，整个社区园林打通将是大概率事件，这对项目保值升值存在一定影响（首层带花园户型和别墅产品受影响最大）。此外，项目毛坯交付，北侧设备平台需业主自行改造，在北京市住建委严打私搭乱建的大背景下，存在一定兑现隐患。