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测评；香港壹沐1期与2期是连在一起吗，一期二期位置怎么样，壹沐二期加推43套海景单位
壹沐整体地块坐落土瓜湾道 70 号，属于同一个大型重建地块，拆分一期、二期开发，两期共用基座商场、住客会所与园林配套，但两栋住宅塔楼物理上并不直接相连，中间隔着小区内部园林空间，分属两座独立大厦，各自有独立大堂与电梯系统。
一、一期、二期位置差异
壹沐一期（Phase1）
- 楼栋朝向偏向西北、北，更贴近土瓜湾道主干道，低‑中层直面马路车流，会承受路面噪音影响。
- 景观：多数单位望向周边旧唐楼城市景观，只有高区少数单位可以窥见维港海面，海景资源占比不多。
- 交付时间：2027 年 5 月底，合计 401 套单位，户型以一房、两房为主。
- 出行与配套：和二期共享地下出入口、两层基座商业，前往屯马线土瓜湾站的通行距离一致。
壹沐二期（Phase2）
- 楼栋摆位往地块东南侧偏移，远离土瓜湾道主干道，避开主干道直接车流噪音，是整个项目景观优势更强的一栋。
- 景观：东南朝向直面维港方向，中高层可以获得维港海景视野，也是本次 43 套加推海景单位所处楼栋。低层主要看小区内园以及周边楼宇。
- 交付时间：2027 年 7 月底，合计 415 套单位，户型覆盖 232‑957 呎，一房至四房，包含顶层大型特色户。
- 短板：东南面外围依旧有旧式楼宇，楼层不够高的海景单位，视线会被周边建筑遮挡，很难做到无遮挡全海景。
两期属于同一个地盘，校网同为 34 号小学网、九龙城中学校网，物业管理、会所、商场全部互通，一期业主可以使用二期会所设施，二期同样可以使用一期公共区域，只是住宅塔楼互相独立。
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二、二期加推 43 套海景单位解析
这批 43 套海景单位集中在二期东南朝向，分布在中高楼层，户型涵盖两房、三房，少量一房单位，依靠东南向的立面，望向维港及海心公园方向，部分户型配备三合一露台，客饭厅以及主要睡房都可以看到海面景色。
这批海景单位优势
- 噪音条件优于一期临街单位，不靠土瓜湾主干道，主要噪音来自海面航道以及周边旧区环境，干扰程度低于临街楼栋。
- 户型布局利用率高，三房户型客饭厅连通露台，主要生活空间面向海景，卧室部分望向小区园林，景观层次兼顾海与园景。
- 租赁预期更强，维港景观在九龙东二手市场接受度较高，对于兼顾收租的买家，景观户型租金表现会优于普通楼景单位。
需要留意的现实问题
- 不是全部楼层都能实现完整海景。较低楼层的这批单位，视线会被前方旧楼遮挡，只能看到部分海面，选购需要核对楼书立面图，确认视线遮挡边界。
- 海景单位的定价会比同楼栋非海景单位高出一截，呎价存在明显溢价，要权衡景观带来的成本增加。
- 属于期房，要等到 2027 年 7 月才完成交付，持有期没有租金回报；东南向单位日间日晒时间长，夏季室内采光充足，也要考虑西晒带来的体感。
- 海面船只往来会产生低频噪音，高楼层直面海面的单位，天气不好的时候会感受更明显。
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三、一期二期怎么选，选购建议
优先选二期的情况：看重景观，介意主干道车流噪音，预算可以接受海景溢价，自住为主，建议优先看二期，避开低楼层被楼宇遮挡的海景户，尽量选中层以上。
优先选一期的情况：预算有限，对海景没有执念，更看重提早收楼时间，能够接受临街噪音，一期部分单位折实价格会更友好，适合纯投资收租买家，选房优先挑选一期内园朝向，避开低层临街户。
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