西安得房率卷到156%，车位还是该死的2.4米！

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你这该死的温柔（车位），让我心在痛，泪在流……

昨天，赶在西安暴雨落下前，4点59我把车挺稳在小区车库，刚庆幸没几秒，就听到咚的一声，隔壁业主开车门，撞了一下。

我一看，对方刚换了新能源，车身宽大，停在这标准车位，上下确实紧张，好在车漆后，没什么损失，互相离开。

晚上在业主群闲聊，不少买了新规住宅，四代高层的业主也遇到相同问题，明明室内得房率都卷到了156%，车位宽度还是该死的2.4米。

为什么，难道开发商真的只顾头不顾腚？

新酒旧瓶

以西安住宅小区为例，目前常见的车位尺寸是宽度2.4米，长度5.3米，其中垂直式后退停车折减至5.1米，套内面积约12.72㎡；

（标准车位尺寸示意）

车位尺寸依据的规范是《车库建筑设计规范》（JGJ 100-2015），以及《西安市建设项目停车位配建标准 》 执行。

前者是住建部行业标准，规定车位大小，地库高度，停车横向、纵向间距，2015年3月30日印发；

后者是西安地方要求，规定不同区域，不同居住、商业、绿地空间车位数量，配比要求，2023年1月6号引发；

前者解决的是车位建设多大问题，后者解决车位建多少问题，大家现在讨论的车位小，停车拥挤，本质是建设规范未更新决定的。

以2015年的标准，住宅常见的小型车参考尺寸，小型车总长4.8米，宽度1.8米，高度2.0米。

（国标车位车辆参考尺寸）

以此为参考，停车后横向间距不小于0.6米，纵向间距不小于0.5米，大家感官上开门拥挤，确实拥挤，一侧仅0.3米的空间，仅能进出。

放在11年前，如果开发商车位尺寸不缩水，车企轿车尺寸不加大，拥挤感没有那么明显。

以当年销量37万台，上汽大众朗逸尺寸对比，车长4.6米，宽1.76米，高1.46米，即便是B级车的帕萨特，车长4.87米，宽1.83米，高1.47米，也还算好停。

（常规B级轿车尺寸）

你会发现，国内轿车的宽度，在很长时间内，一直是1.8米左右，这是取舍的结果，比如车库设计规范规定小车停车场宽度2.4米，横向间距≥0.6米，倒逼车企锁死在1.8米车宽。

外加地库柱间距通常为8.4米，三车位一排平分后，刨去间距，车位到手宽度极限就是1.85米。

最关键的是，车库建设规范约定的2.4米标准从1998年旧版沿用至今，将近28年没有更新过，这是小区停车紧张的最大根源。

但1998年，西安机动车保有量仅约27万辆，但2026年，已经达到638万辆，增长27倍，这是停车难的问题。

但反观这几年，尤其是家用豪华新能源车大量普及后，车越造越大，停车设计规范还是28年前的标准。

以理想L8为例，车长约5.1米，车宽2米，车高1.8米，蔚来ES8，车长约5.28米，车宽2.01米，车高1.8米，爆火的小米YU，车长也来到了4.99米，宽1.99米，高1.6米……

（国产新能源车辆尺寸）

作为最有购买能力的老钱，当激动的买了新能源车，又第一时间买了新规住宅后，反差却是车位还是那么小，那么挤，除非买两个。

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（提问房哥入口）

变与不变

一直以来，对于住宅而言，车位一直是附属品，市场好的时候能卖上价，市场差了就半卖半送。

且西安车位配建标准更新后，新建住宅小区的车位配比直线攀升，几乎都是1:1，部分改善社区还能达到1：2，停车难在住宅里基本不是问题，但停车挤还是规范限制，还未更新。

从开发商的视角，问题不是不能解决，而是没有必要，收益与投入不匹配。

以地库柱间距8.4米计算，划三个车位挤，如果划两个车位，一方面车位配比不够无法验收，同时可售数量少三成，很不划算。

改变不了规则，舍弃不了利润，就改变包装，于是就看到了，西安各个售楼部里不输星级酒店的豪华地库。

星空顶归家车道、铝板包裹行车道、环岛式落客区、中央车站、精装地库大堂，水磨石地坪、配备专门礼仪接待等等，车库的豪华程度可见一斑。

这种包装，更多还是服务销售，增加实景展现面积，用车库的底下空间体现产品用料，工艺。

至于什么样的车库真正好用，大家需要车库最实用的功能，我提几个思路：

1、车位大小问题：

无论刚需还是豪宅，标准车位确实紧张，字母车位宽度不变，依旧不好停，尤其三车位夹在中间的，非常难受，这个需要建设规范更新，以及开发商规划阶段，结合配比， 柱间距 调整。

2、车库照明问题：

10个地库8个黑，尤其是移交物业后，为了省电，照明保持最低亮度，现在很多人开车走地库归家，地库待的时间，甚至比园林还多，乌漆嘛黑不是办法。

可以考虑在早晚出门，回家高峰，错峰高亮度照明，其余时间省电节能，灯光颜色也可以更换4000k中性光，亮度更佳。

3、车库高度问题：

设计规范里， 地库室内最低净高不低于2.2米，也是西安小区常见地库高度，但遇到超高搬家车，房车等，就无法通行，豪宅有专门坡道，防止超跑擦伤地盘，普通小区高度还是2.2米。

（住宅设计规范地库高度要求）

但据我所知，仁村F7的中海瑞文熙和，就将搬家、救护车道净高度做到约2.6米，非机动车坡道净宽做到约2.5米，进出更便利。

4、在家洗车问题：

围绕车辆最高频的使用场景，除了加油充电，维修外，就是洗车，尤其西安的天气，黑车出门就是土，外出洗车费时不说，价格并不便宜。

今年很多四代宅新建小区，在车库都配了洗车房，物业保本收费，业主出门就是干干净净的，比如中粮，邦泰等，且洗车时旁边还有休息区，这个改变好用省心。

（邦泰高新观宸洗车休息区）

5、闲置储物问题：

几乎每家的后备箱，常年都有闲置的玻璃水、矿泉水、露营桌椅、小孩玩具、擦车工具等，带回家麻烦，放车里占地方，小区地库又没有专门的存放空间。

我知道的，大明宫金茂府参观时，车位旁给业主配了专门的储物箱，放置车相关的杂物和工具，非常好用，希望西安很多小区普及。

相比十几年前，水泥地面，昏暗地库，漏水日常，如今新规住宅的车库，在颜值、功能、用途上已有很多提升，但车位大小的困扰至今仍在。

以人为本

你会发现，几乎每一次围绕房子的改变，都是规范和利润催生的，比如四代住宅高赠送普及，不是开发商多么卷，而是地方放宽计容规则，让大赠送、下沉会所有了落地空间。

更高关键的是，这种提升能带来销量上的直接转化，因为有收益，有吸引力才有产品迭代。

但小区车库处在很尴尬的处境，一方面规范28年未更新，绑住了开发商的手脚，另一方面大家约定俗成标准车位，已深入人心，车位小会吐槽，但车位大不一定会掏钱。

十年前，我们做过西安车位的价格统计，以曲江高新，部分改善小区，或车位配比低小区为例，天价车位新闻不断。

但如今的车位市场，和房子一样，供大于求，不仅小区车位配比充足，很多交付五年的小区，空置车位比比皆是。

业主也很清楚，晚买必然有折扣，开发商在房子售罄后，销售团队会撤场，基本车位都包给三方公司，对方着急回款，时间拖得越久，价格降的越低。

尤其是小区入住率有限，停车需求有限的情况下，空置的车位想要卖掉，只能降价。

对业主而言，房价下跌，车位很难有溢价，也是卖房时半卖半送，且买家不一定要车位，造就了自住时都抢手，不住时都嫌弃的处境。

这个道理，开发商更清楚，因此都会在开盘时，把车位包装成大额优惠券，买房子送车位，或送优惠，借此消化车位库存，避免老大难问题。

在车位的问题上，虽然使用频次极高，但站在开发商、业主、三方公司多个视角，收益有限，因此也很少有人关注具体的使用痛点。

这和当下好房子内卷，但只有个别小区口碑，销量稳定，多数跟风喝汤的处境一样，即画皮画虎难画骨，知人知面不知心。

业界觉得金茂的房子卖的好，本质是因为金茂的户型、景观、会所、地库、尤其是业主需求，研究的很细，且高分落地；

招商林屿缦岛、西安湾卖的好，也遵循同理，户型、园林、地库、物业、业主社群都要做的好，且交付好，看重老业主口碑；

中海也是同理，虽然不擅营销，但托底能力不低，尤其是交付后，茂密的景观园林，口碑不错的物业，依旧在西安有稳定业主认可。

听劝不难

几乎所有好卖的房子，本质上都是开发商要听劝，要多听业主诉求，要以人为本，要解决真正居住痛点。

而不是单纯照搬百米大门、千亩会所、百强奖牌、学到了样子，学不到精髓，要成为美人，单靠化妆是不够的。

西安车位该死的2.4米停车挤难题，如果真有哪个开发商克服解决了，房哥愿意自己出钱给你授牌，此话保真！

当然，买房的痛点，也不止停车一个，今年是西安置换大年，大家换房、买房，有哪些疑问，欢迎和房哥聊聊，房哥问答社小程序，开放1元提问通道。一元提问，买房答疑！

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作者：晴明

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