解好乡村物业“增值”新考题

来源：滚动播报

（来源：新华日报）

□ 韦 欢

一到中午饭点，吴江七都开弦弓村村口，鼎记面馆的大锅内，沸水便翻滚不停。煮面师傅一手笊篱一手筷，紧张有序捞起一碗碗面条。另一边，旺火热油与水产时鲜激情碰撞，一道道特色浇头带着锅气出炉。食客们你方吃罢我登场，面香裹着浇头香，把小小面馆烘得格外热闹。

“人气旺了！租金高了！村里的业态还多了！”面馆生意火爆，让开弦弓村党委书记夏志骁难掩喜悦。面馆所在的这处崭新沿街商铺，是在原先的基础上改建升级而来，粉墙黛瓦的风貌、简约精致的格调，不仅与开弦弓村“华夏社科第一村”的牌面更加匹配，出租效益也更高。

夏志骁算了一笔账，这个项目每年总计能带来近40万元的租金收益，比之前增长了近三成。原先业态只有小超市、棋牌室，现在不仅有了面馆，还有了江村手工蚕丝被售卖点、糖水铺，农家乐、民宿、酒店也即将开业。曾经常规的一处农村经营性物业，蜕变成业态丰富、效益颇高的“乡村商业综合体”。

包含开弦弓村沿街商铺在内，吴江目前总计拥有227万平方米的农村经营性物业面积，使用率接近“饱和”，成为吴江打造“富美江村”新样板的重要支撑。如何在有限空间里做出更大增量和效益，也成为吴江在“十五五”新征程上进一步壮大村级集体经济、拓宽共同富裕路径的一道新命题。吴江也因此把目光投向更深层次的价值挖掘，努力推动农村集体资产从“租得出”向“运营好、效益高”转变。

潜力无限的“价值宝藏”

乡村全面振兴，带动乡村旅游持续走热。各类资源中，乡村物业租金成本低廉，还可以通过改造升级、功能重塑，灵活适配民宿康养、文创办公、研学教育、农产品加工、乡村服务等多元业态，投入少、回报稳、潜力大，是等待独具慧眼者挖掘的“价值宝藏”。

吴江平望龙南村，大龙荡畔，一处由闲置村房改造而来的“见湖小院”开业后迅速走红。

小院开业初期，一天便用光了三天的物资储备，主理人王俊海只得不断叫起原料外卖。消费者用脚投票，印证了他此前对这片湖畔空间的判断。

在大理成功打造“见山小院”后，王俊海一直想找一处水边，再做一座“见湖小院”。他先后走访安吉、德清等太湖周边区域，却始终没有遇到满意的地方。

一次偶然机会，合伙人张沁到平望参加朋友的开业活动，结束后乘坐观光车游览大龙荡。晴空之下，碧波荡漾，岸边绿草如茵，她随即拍下照片和视频发给王俊海。

第二天，王俊海便带着设计师从云南飞来。来到现场，他当天作出决定：“干！”

也有人劝他，位置有些偏，项目未必做得起来。王俊海看到的却是另一面：开阔的水面、完整的岸线、少有人工雕琢的乡野景观，以及城市近郊难得的松弛感。在他看来，能找到这样的地方，“本身就是我们的幸运”。

以“见湖小院”为最新代表，吴江众多物业空间成为宝藏资源，让乡村展现别样精彩。

苏州市东贸集团携手盛泽镇荷花村，以一栋超8000平方米的乡村商业综合体，树立起集体经济发展的新标杆；吴江区农发集团与平望镇合作打造51亩数字化草莓育苗基地，为特色农产品注入强劲新动能；苏州七都禾之源农副产品有限公司与七都镇开弦弓村携手运营七都镇冷链物流项目，为稳粮增收保驾护航……一批批优质项目循着各村资源禀赋纷至沓来，深耕惠村富村业态，正在有效激活乡村发展内生动力。

放眼吴江，环太湖、环长漾、环鼋荡三大乡村振兴片区，拥有水、田、园、居交织的江南风貌，也承载着蚕桑文化、水乡文化。乡村先以自身的生态、人文和生活质感吸引人，随后才有经营者愿意投入，有新业态愿意落地，有沉睡资源被重新唤醒。乡村本身的魅力，正是这一切得以发生的起点。

提升效益各有高招

吴江盛泽，大谢村的夜市火起来了。

一到晚上，1800平方米的区域内，50余个摊位纵向分列排开，烧烤、龙虾、烧卖等美食不一而足，大口平底锅嗞嗞作响，煎油墩的香味弥漫开来，周边村民、职工密密匝匝，交谈中的爽朗笑声混着摊主吆喝，不禁让人直呼，“真格闹猛！”大谢村村集体也从这番热闹中受益——这里每年可带来20万元的租金收益。

大谢村党委书记周伟强介绍，大半年前，这里还是一幅“脏乱差”的景象。四面由彩钢板围住，里面散落泡沫箱、废旧布料、烂篷布等垃圾，小摊贩沿着围挡占了路面支起篷子，给本就繁忙的交通添了乱。场所闲置着，村里还要费心管理，群众更是多有抱怨，令人头疼的问题一环套一环。

为了彻底改善这片区域的面貌，并且回应周边村民、企业对于配套生活服务的需求，大谢村决定将这里改造为一处便民市集。破题之法，则在携手企业，共办实事。

行动中，大谢村向辖区企业发出了共建倡议。苏州巨联环保有限公司率先捐赠2万元，随后多家企业纷纷响应，短短一周，30余万元改造资金全部筹齐。

企业慷慨解囊，看中的也是这件事背后的共同利益。过去，厂区周边配套不足，职工想吃一顿热饭、买些生活用品并不方便。夜市建成后，企业员工有了去处，村庄环境得到改善，原本无序经营的摊贩也被纳入规范管理。村企双方在一件民生实事中找到了利益交汇点，闲置地块由此实现环境价值、公共服务价值和经济价值的同步提升。

围绕大谢夜市，大谢村开始全面提效乡村物业经济。按照计划，未来两年，夜市周边还将建设约4000平方米的现代化商业中心，远期布局跨境电商产业园，配套公寓和智能化车间。一处夜市，正在成为串联生活服务、商业消费和产业发展的起点。

一地一策，各有高招。震泽镇三扇村依托自身蚕桑资源优势，让一处老村部成了高科技养蚕空间。

走进利用三扇村老村委房屋改建的中科茧源项目，生产车间内几乎看不到传统蚕房的模样。秩序井然的流水线上，机械臂精准投喂饲料，AGV小车载着一盒盒蚕宝宝平稳穿梭。温度、湿度、光照等参数被实时控制，养蚕由“看天吃饭”走向标准化生产。

这一总投资1亿元、分两期建设的项目，一期盘活三扇村4.3亩存量空间，投资1300万元，建成1500平方米生产载体，成为苏州首家实现全年人工饲料养蚕的工厂。依托标准化、集约化、规模化的养殖模式，可以实现365天不间断养蚕。

对于企业而言，村集体提供的不只是一处价格适宜的厂房，更是一份稳定预期。“项目落在村里，心里更踏实。”中科茧源生物产业有限公司总经理袁正强坦言，企业前期需要投入大量资金改造设备、搭建产线，租赁关系能否长期稳定，直接关系投资安全。村集体长期持有资产，双方可以围绕产业持续合作，企业敢于投入，村庄也能收获稳定租金。

平望镇则选择以政策托底。在辖区双浜村，平望梳理出一处约9.2亩的待开发地块，紧邻国金公路，距离318国道不足1公里，周边厂房、物流仓库和产业园连片分布，餐饮、超市、汽修等业态较为成熟。

区位不错，产业需求也有，可地块位于“三区三线”管控范围，不符合工业开发准入要求，一块条件优越的土地，价值迟迟无法释放。

围绕土地、资金、运营三个关键环节，平望镇逐一解题。

先为土地“正名”，完成土地性质调整，通过政府回购再出让，帮助村集体依法取得使用权。再为资金“减负”，面对预计2500万元的总投资，引入龙头公司参股，村集体自筹资金，带动周边经济发展相对一般村抱团参与，分散投资压力。同时让招商“抢跑”，在项目建设之前便对接意向企业，签订合作协议，提前锁定运营主体和市场需求。

三招“软功夫”，取得“硬成效”。这里正建设高端户外纺织贸易运营中心，年租金保底收入110万元，加上屋顶光伏等收益，年综合收益可达150万元。合作企业还将把总部迁至平望，预计年开票额不低于1亿元，带来税收和就业增量。

携手企业、用好优势、政策托底……可以说，吴江乡村正在告别简单复制，各自练出“独门绝技”。如今，吴江各大板块中，村企合作、多村抱团、跨区域联动等模式也在加快铺开，七都镇粮食烘干中心、桃源印染产业园污水处理项目、横扇街道综合农业基地等一批特色项目落地生根，推动村级集体经济发展量质齐升。

乡村物业运营迈向更高层次

前不久，“党建聚合力 共富向未来”吴江区村集体资产招商推介会上，“江村资产通”小程序正式上线。

这是吴江为资产资源盘活利用、精准对接、高效交易搭建的数字化桥梁。过去，寻找乡村投资空间，往往需要四处打听、逐村摸排；如今打开手机，一栋栋可承接智能制造的标准厂房、一处处适合文旅运营的闲置物业、一片片等待激活的生态水面，便集中呈现在眼前。

与小程序配套的“江村资产通”视频号，则把镜头伸向村庄深处。村集体厂房、沿街商铺、闲置农房、农田水面等资源，通过短视频展示真实现状、周边配套、区位条件和运营空间。对投资者而言，可以先在手机上“看一遍”，对项目形成直观判断，再决定是否实地考察。乡村招商逐渐告别一张表格、一段文字的静态推介，变得更鲜活，也更贴近市场。

推动资源精准对接市场只是开端，要实现高效运营，还需调动投入意愿、汇聚专业人才、培育适配乡村的多元业态。为此，吴江发布《关于推进村集体资产高效运营的若干举措》，让乡村物业的运营向着投入更有保障、人才支撑更强、业态更加多元的更高层次迈进。

运营方担心投入大、回报周期长，心里不安稳，怎么办？文件“对症下药”，对投入较大的项目，适当延长租赁期限、设置免租培育期，让经营主体能够放心投入；对符合条件的村集体购置不动产、新建厂房、更新改造等需求，提供财政资金专项扶持与固定资产贷款等专项金融产品，为项目建设提供资金保障；对村集体日常经营活动所产生的资金需求，推出低成本贴息贷款。对于长期闲置的老校舍、办公用房、厂房、仓库等，则支持更新改造，推动更多存量资源重新进入市场。

乡村振兴，人才是关键，乡村物业高效运营也是一样。吴江将农村带头人、乡村主理人、运营合伙人纳入人才培育体系，提出面向返乡青年、新农人、农创客等群体打造低成本创业场景，开展乡村运营、项目策划、财务管理等培训。这一举措意在让懂产业的人帮助村庄判断项目方向、懂市场的人链接客群和渠道、懂运营的人将空间转化为持续生长的业态，推动乡村物业走出更多价值转化路径。

千篇一律，不如百花齐放，针对乡村物业，吴江鼓励更多“打开方式”。文件提出，引导村集体资产运营由传统物业出租向园区管理、企业服务、物流仓储、员工配套等综合服务延伸，鼓励片区联合、强村公司、飞地经济等模式，让村集体从“收租金”逐步走向“做运营”。同时支持村集体组织以自有资金或资产入股，合资设立项目公司、参与产业基金，通过“保底分红+浮动收益”等方式，共享成长红利。

答好227万平方米的“增值”新考题，吴江落笔不停。“我们还将搭好联建共建平台，进一步优化租赁管理、完善金融支持、强化人才引育，让更多乡村资产转化为产业增量、集体收益和共富成果。”吴江区农业农村局局长马天琦说。