昔日香港超级豪宅地产商，如今连5000万也还不上了......

香港开发商侨福集团，是一个曾经在1989年建成大潭水塘道88号阳明山庄豪宅屋苑的黄氏家族发展商。

90年代初，侨福集团曾经陷入财困风波，甚至需要出售整座阳明山庄来偿还债务。

最近，他们再次陷入财困危机，甚至连5000万港元的利息都无法支付，情况非常困难。

这笔高达9.4亿美元，约74亿港元的贷款，由大华银行牵头，汇丰、恒生以及多间台湾银行参与的银团贷款，以人民币及美元计价借出。

侨福集团未能按照原定计划，在6月初支付这笔9.4亿美元贷款的利息，涉及金额大约5000万元人民币，而逾期利息至今已经超过两个月。

其实，这笔贷款出现问题早已有迹象。

2025年中，这笔以北京侨福芳草地作为抵押物的贷款，于7月14日到期。当时侨福集团表示，正在与大华银行以及其他银行协商延期。

其中台湾板信银行在贷款到期后，仍然没有批准其负责部分的延期安排，导致整体再融资后续发展变得不明朗。

在去年到期日前一天，板信银行曾于7月13日通过电子邮件表示，仍然正在进行评估，并未作出最终决定。

据彭博当时报道，这次贷款主要由多间香港银行承担大部分金额，包括汇丰、恒生、大华银行，占比最大；而多间台湾银行占比较少。

台湾板信银行当时明确表示，如果不断延期，并不能解决根本问题。

但另一方面，其他港资银行则给予较大压力，希望板信银行不要制造障碍，按照原本承担金额进行贷款延期。

报道指出，侨福集团去年8月曾经争取到3个月宽限期。

但债权银行对于是否继续延期存在分歧，因为银行都认为，如果不断展期，并不能真正解决问题。

可是另一方面，如果强行追收债务，又可能面对巨额损失。

到了12月，曾经有报道指出，该贷款获得续期一年。

目前据了解，该项目现金流不足，无法覆盖债务利息以及本金偿还，同时资产价值也出现大幅下降。

2025年时，各大银行已经要求侨福集团尝试出售资产，但直到现在，整整一年都无人问津。

报道还提到，侨福集团为了推进融资谈判，甚至考虑出售侨福芳草地价值超过2亿港元的艺术品，以吸引债权人的支持。

其实，侨福芳草地可以说是“成也艺术品，败也艺术品”。

或者更准确来说，是因为艺术家的性格影响了整个项目。

因为兴建侨福芳草地的人，本身就是一个艺术家——王卓超。

由于艺术理念以及设计要求，导致项目出现严重超支。

侨福集团创始人是黄周旋。

他祖籍潮州惠来，早年曾经从军，后来在台湾创立侨福建设，并逐渐发展起来。

80年代末，因为荣星花园开发案，他转战香港。

后来接手大潭郊野公园旁边的新村项目，建成当时非常著名的豪宅屋苑——阳明山庄。

直到今天，阳明山庄仍然深受不少名人喜爱并居住。

侨福集团后来也从第二代手中不断扩展业务，发展至北京、新加坡、伦敦，并参与多个建设项目。

香港人可能未必听过侨福芳草地，或者未必去过那里。

但相信很多人对于阳明山庄会所都有所听闻。

该会所由黄周旋已故长子黄建华负责管理，无论餐饮还是装修，都采用顶级品味。

他同时也是收藏家，喜欢将自己收藏的现代艺术作品、真迹以及仿品，摆放在会所以及住户空间，与大家分享。

王建华收藏了大量张大千、齐白石精品，也拥有毕加索以及达利的作品。

其中不少达利作品，更摆放在今天主角——侨福芳草地商场里面。

由于艺术家的性格特点，因此兴建侨福芳草地，无论时间还是资金投入，都非常巨大。

讲回这笔贷款。

这笔贷款是以北京朝阳区的侨福芳草地 Parkview Green 综合商业项目作为抵押品。

黄周旋在1995年于北京靠近CBD核心地段的朝阳区东大桥取得这块土地。

不过，当初侨福芳草地的建设并不顺利。

项目从2000年开始进行设计规划，期间经历多次修改。

侨福原本希望在这块靠近CBD的土地上，兴建一座高档写字楼。

但当时城市综合体项目的概念刚刚在中国出现。

因此黄氏家族开始考虑，除了写字楼之外，还应该增加一个购物中心以及部分酒店配套，满足日常消费以及办公人群的需求。

2012年，黄建华经过多年打造，慢工出细货，经历接近18年的开发，北京侨福芳草地终于正式面世。

整个项目总建筑面积达到20万平方米，包括写字楼、购物中心、艺术中心以及精品酒店。

该建筑因为采用现代化玻璃建筑风格，同时拥有环保排气系统，并且在商场内摆放大量当代艺术收藏品，因此闻名。

虽然该地段后来升值不少，但长达18年的开发周期，导致项目在开发期间没有任何租金收入，这成为一个致命问题。

侨福的这笔贷款是在中国房地产最辉煌时期设计出来的，属于一种“内保外贷”模式。

简单来说，就是通过内地资产作为抵押，由内地银行签订协议，然后在香港进行贷款。

这种贷款安排在早期非常流行，主要有两个优势：

第一，是两地汇率差距。

第二，是两地利息差距。

早期由于人民币不断升值，在香港无论借入港元还是美元，而中国资产产生的是人民币收入，例如今次北京商场就是收取人民币租金收入。

随着人民币兑港元长期升值，这种错币贷款安排可以赚取人民币升值带来的收益。

另外，早年香港利率因为美国热钱流入而大幅下降，借港元贷款的成本比人民币贷款更低，因此也吸引银行大力推广内保外贷。

这种贷款的还款安排，一般是通过分红机制将资金转移到境外偿还贷款。

通常会采用 Dividend Upstream（股息上调）方式，但需要经过外汇管理局跨境担保登记，同时受到净资产额度限制。

而这也是目前处理侨福芳草地抵押资产时最大的困难之一。

因为这种贷款安排高度依赖内地抵押资产。

一旦无法还款，境外贷款银行实际上可以追讨的法律途径非常有限。

据了解，侨福芳草地早期贷款由工商银行（ICBC）提供，金额同样达到70多亿港元。

直到2019年12月9日，侨福建设股份有限公司将持有的侨福置业100%股权质押给大华银行有限公司。

贷款随后由大华银行接手，再转由汇丰、恒生以及多间台湾银行共同参与。

其实侨福芳草地早年已经多次陷入再融资问题，只不过直到近几年才逐渐被媒体报道。

到了今年6月初，集团无法支付5000万元人民币利息。

集团曾经寻找一家私人贷款机构，希望对方协助支付利息。

但对方提出条件，要求其偿还方案必须优先于银行债务。

由于这个方案需要获得所有贷款银行一致同意，最终遭到台湾板信商业银行拒绝。

板信银行表示，拒绝该方案，是为了维护整个银团贷款的权益。

同时也希望借款方通过出售房地产资产解决问题，而不是单纯延长贷款期限，或者引入优先于银团债务的外部融资。

今次侨福连银团贷款利息都无法支付，真的是到了非常困难的阶段。

70多亿港元的贷款，看起来很可能已经进入爆煲边缘。

当年接手这个项目的人，如今可能已经成为银行手上的风险资产。

债务问题不会消失，只会从一个持有人转移到另一个持有人。

当年银行积极提供贷款，如今坏账风险却逐渐散落到各家银行身上。

包括汇丰、恒生、大华银行等，都需要面对这笔债务带来的压力。