北京三地块溢价揽金72.78亿 “京外来客”沧州玖熙与建发、绿城

观点网 市场期待已久的这场土拍终于落幕。

7月30日，北京迎来三宗住宅用地的集中出让，早在此前线上报价阶段，均收到三家及以上的房企、联合体报名。

其中，除了近年市场活跃度较高的招商、保利、越秀、中建智地、北京城建、建发、绿城等企业之外，还有两家陌生面孔，即天津卓宸盛川房地产开发有限公司、沧州玖熙房地产开发有限公司。

前者成立于今年4月，虽时间不久但已在6月30日的天津土拍中，以4.26亿元价格拿下滨海新区一宗住宅用地，溢价率0.14%；后者成立于2023年4月24日，为嘉实集团旗下石家庄苏建玖诚房地产开发有限公司的子公司，曾主要活跃在河北省内土拍市场。

可以说，这场混战是对企业资金实力、板块熟悉程度等综合能力的全面检验。从最终成交结果来看，沧州玖熙竞得顺义0318-1地块、建发竞得昌平0002地块、绿城竞得门头沟0114地块，三宗地块总成交价达72.78亿元。

再现京外来客

分别来看，转入线下环节后首先开拍的是顺义区M15号线顺西路-府前街站土地一级开发项目SY00-0101-0318-1地块。

这宗地块的规模最小，起始价仅为7.38亿元，凭借价格优势吸引到两家环京地区民企参拍。

实际上，市场对这两家企业的“真实身份”，始终存有诸多猜测。近年来，北京土拍市场虽频现陌生面孔，但在这些企业背后往往隐藏着其他头部房企的身影。

数据来源：公开资料、观点指数整理

地块出让之后，这些头部房企再以代建、股权合作等模式，曲线参与到项目中。

另一方面，对于缺乏品牌沉淀的外地房企而言，要在强手如林的北京市场脱颖而出并非一件容易的事。正因如此，外地房企进京大多先以合作开发方式打开市场，建立品牌知名度，同时加深市场认知，后续再择机独立操盘，这样一来也有效分散了开拓新市场的不确定性。

就天津卓宸盛川、沧州玖熙来说，目前暂无确切消息证实此次进京抢地的意向合作方。不过，业内有观点认为，潜在伙伴或与绿城、龙湖等擅长代建的头部企业有关。

据了解，这宗地块容积率1.4，建筑限高40米，地块距离地铁15号线石门站仅0.5公里，除自身板块内，还可承接望京地区的居住需求。同时，板块发展成熟，周边生活配套完善，凭借低容积率有望打造为洋房或叠拼类的改善型住宅。

该地块周边新房项目有龙湖?御湖境与住总芳华里项目等，前者已清盘，后者去化七成。基于对板块市场的熟悉度，住总也参拍了这宗地块。不过最终由沧州玖熙摘得，成交价8.308亿元，溢价率12.57%。

顺义地块之后登台的是昌平区东小口镇CP02-0405-0002地块，这也是此次集中出让的三宗地块中，起始价最高的。也因此，对参拍企业的资金情况提出了一定要求。

东小口地块也是此次唯一一宗有联合体参拍的地块，北京城建与绿城联合体对阵越秀、保利、建发三家房企。

从竞价表现来看，越秀、保利稍显佛系，竞争主要集中在建发与北京城建&绿城联合体之间。

这也是事出有因，在去年10月，北京城建与铭嘉组成联合体以底价28.09亿元共同拿下了同板块的东小口0001地块。拿地后不久，案名确认为龍樾海序，共计规划了907户，主要面向刚需刚改群体的居住需求，户型设计上覆盖66-140平方米的二至四居，并以低总价的小三居为主。

与此同时，最新出让地块容积率2.45，较龍樾海序的2.8更加舒适，建筑限高同样为60米，后续有望打造为更大户型的改善型产品。

项目于今年5月10日取证，目前去化已近八成，这一出色成绩也为北京城建再次下场拿地奠定了信心。

不过，经103手现场竞价后由建发摘得，成交价49.77亿元，溢价率10.6%。

土拍战火重燃

门头沟区S1线区域组团01-12地块在最后上场。

塑造了“宸园”这一金字招牌的中建智地此次也关注到了京西，并与绿城积极参与到线下竞价环节，共同将地块溢价率推至本场最高。

地块位于长安华曦府·金安南侧，尽管如此，电建地产并未表达出对地块的兴趣。其容积率1.8，同样有利于打造低密改善型住宅，不过建筑限高为60米，或有部分洋房。

对于绿城而言，门头沟并非完全陌生的区域，早在2015年便与中交联合拿地，在门头沟地区打造了西山燕庐。

时隔多年重返京西，绿城又将带来怎样的产品？此外，市场也对项目未来的定价与去化策略表示关注。

从现有数据来看，板块内较晚入市的长安华曦府·金安，去化流速已明显逊于早期推售的长安华曦府。与此同时，京西板块在前期经历了新房集中供应阶段，这些项目在价格层面已形成显著优势，对后续入市项目构成直接挤压。

在此前提下，绿城更需从产品端加强投入，与市场现有供给打出差异化。此外，对项目的成本管控也提出更高要求。

回顾本场土拍，尽管与顺义府前街地块的联系尚未明确，昌平及门头沟两宗地块的竞买名单中，绿城均赫然在列，这无疑是其深耕北京战略意图的直接表达。

就在两天前的7月28日，北京朝阳酒仙桥0013-1地块的竞价现场同样硝烟弥漫。绿城与招商蛇口、越秀地产、建发房产、保利发展、中海新城一众头部房企同台角逐。

该地块起始价37.2亿元，折合楼面价6.44万元/平方米，最终是中海成功夺地，成交总价达46.814亿元，溢价率25.84%，成交楼面价攀升至8.11万元/平方米。

这也是继2024年中海万吉玖序落地后，中海再度加码酒仙桥高端豪宅板块。

透过两场土拍、四宗宅地的争夺轨迹可以看出，可供打造高品质改善型住宅的优质用地仍是北京土拍市场的绝对焦点。即便综合考量，部分企业在竞价环节退出，但参与竞买本身，也足以传递出企业对核心板块、改善赛道的坚定信心。

此次两家环京地区民企的亮相，也为本场土拍增色，释放出积极信号。

截至目前，北京年内已出让22宗住宅用地，总成交金额约347.3亿元。接下来的8月第一周，还将迎来朝阳区南磨房乡广渠路城中村改造项目0409-10地块的出让。

出让公告显示，该地块建设用地面积36847.62平方米，规划建筑面积103173.34平方米，起始价70.5亿元。

地块位于大望路核心区，临近朝阳合生汇，与广渠金茂府隔街相望，基于区位禀赋与天然的高端改善基因，有望再度点燃北京土拍市场的热情。

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